Auditoría energética: ¡obligatoria desde el 1 de abril!

Si tiene una propiedad para vender, debe saber que desde el 1 de abril de 2023 puede ser obligatorio realizar una auditoría energética para cualquier acuerdo firmado. Al igual que con el certificado de rendimiento energético (EPC), se le pedirá que contrate a un profesional certificado y proporcione al notario y al comprador toda la información relevante.

La obligación, introducida por la Ley de Clima y Resiliencia 2021, tiene como objetivo facilitar la renovación energética y, por supuesto, informar mejor al comprador sobre la propiedad que le interesa. Repasemos los puntos esenciales que hay que saber sobre la auditoría energética, que ahora formará parte de nuestras transacciones inmobiliarias cotidianas.

¿Qué propiedades se ven afectadas?

En primer lugar, no necesariamente se verá afectado, al menos no de inmediato. Este año, la medida solo se aplica a las viviendas clasificadas como F y G en el EPC y se extenderá más adelante:

• La auditoría energética será obligatoria para las propiedades clasificadas como E a partir de 2025,
• Las propiedades con calificación D se verán afectadas a su vez en 2034.

Además, solo se ven afectadas las propiedades individuales o las de propiedad única, excluyendo las copropiedades, ya sean apartamentos o casas en un conjunto residencial.

Un complemento eficaz del EPC

El beneficio de esta auditoría energética es que no deja al comprador indefenso ante una mala calificación del EPC. Además de información mucho más completa sobre los defectos que causan el bajo rendimiento energético, implica proporcionar un plan de renovación.

En varias fases o de una sola vez, este escenario de travaux debería permitir que las propiedades clasificadas F o G alcancen la clase C, o la clase B para las propiedades clasificadas E o D antes de la renovación.

La auditoría energética en la práctica

Debe realizarse antes de la venta, ya que en la práctica está destinada a entregarse a cualquier comprador potencial que visite la propiedad, de forma similar a la evaluación de riesgos. Sin embargo, la ley no establece sanciones si no se cumple. Por otro lado, la obligación de adjuntar la auditoría al compromiso de venta, dentro del expediente técnico, sí está presente; sin esto, el plazo de desistimiento no puede comenzar a contar.

En cuanto a la implementación, el papel del auditor es:

• medir el rendimiento energético de la vivienda, para resaltar sus debilidades;
• diagnosticar las características del edificio y cualquier defecto identificado;
• proporcionar propuestas de travaux para mejorar el confort térmico y la calidad del aire y lograr una renovación eficiente en el sentido del Artículo L. 111-1 del Código de Construcción y Vivienda francés.

El análisis da como resultado un informe detallado que incluye:

• una condición general de la propiedad (características térmicas y geométricas, información sobre los equipos de calefacción, ventilación, iluminación presentes, etc.);
• una estimación del rendimiento del edificio;
• propuestas de travaux de renovación;
• una estimación del potencial de ahorro energético;
• una indicación del coste aproximado de los travaux propuestos;
• mención de las principales ayudas públicas disponibles.

Tenga en cuenta que las propuestas de travaux deben:

• ser compatibles con las restricciones del código del patrimonio,
• presentar un coste coherente con el valor de la propiedad.

Además, si la auditoría energética ha caducado (es válida durante 5 años), el propietario está obligado a realizar una nueva.

El caso especial de un EPC en blanco

El EPC también puede no contener ninguna calificación, aunque esta opción ya no existe desde que la nueva norma entró en vigor el 1 de julio de 2021. No obstante, los EPC realizados antes de esa fecha y desde el 1 de enero de 2018 pueden seguir siendo válidos hoy y hasta finales de 2024.

Otras propiedades también están exentas del EPC, como aquellas sin sistema de calefacción o propiedades individuales de menos de 50 m².

En el caso de un EPC en blanco, la auditoría energética no sería obligatoria, pero los notarios generalmente recomiendan obtener un nuevo EPC para cumplir con las normas actuales.

¿Qué profesional contactar?

El Decreto n.º 2022-780 de 4 de mayo de 2022 relativo a la auditoría energética establece los términos para realizar la auditoría energética y, en particular, las competencias requeridas del profesional que la carries out. Deben poseer la certificación necesaria y también contratar un seguro que cubra las consecuencias de su responsabilidad.

Cabe señalar que un diagnoticador competente para realizar un EPC no necesariamente podrá llevar a cabo una auditoría energética, que es mucho más compleja.

Los profesionales que pueden poseer las certificaciones correctas pueden incluir diagnosticadores inmobiliarios, empresas de ingeniería consultiva o incluso despachos de arquitectura. Para facilitar la búsqueda, el Ministerio de Transición Ecológica ha elaborado un directorio de profesionales competentes.

La auditoría energética forma parte de la continuidad de una política activa durante más de 10 años, a favor de la rehabilitación y renovación del parque inmobiliario del país. El coste no está regulado, por lo que si se ve afectado en breve, se recomienda obtener varios presupuestos.