Duplicación del déficit inmobiliario: tres años para renovar

Los inversores inmobiliarios experimentados conocen bien el principio del déficit inmobiliario y, en la mayoría de los casos, la inversión en alquiler añade un objetivo de reducción fiscal a la percepción del alquiler. Utilizando este ángulo para fomentar la renovación energética del parque inmobiliario francés se constituye como una palanca poderosa, que la Asamblea acaba de destacar para ayudar a Francia a cumplir su ambición vinculada a la transición ecológica.

Repasemos los detalles del déficit inmobiliario, cuya duplicación dará un verdadero impulso a los propietarios arrendadores que a veces encuentran dificultades para financiar trabajos de renovación importantes.

¿Qué es el déficit inmobiliario?

Si es novato en esta materia, repasemos el mecanismo del déficit inmobiliario. Si es propietario arrendador de un imóvel de alquiler no amueblado o tiene previsto serlo, lógicamente estará sujeto al impuesto sobre la renta (de alquiler) en la categoría de ingresos inmobiliarios.

Por debajo del umbral de 15.000 € en recibos anuales, puede optar al régimen micro-inmobiliario: se aplica una deducción del 30 % antes de la tributación, reduciendo automáticamente la carga fiscal. Pero por elección o de manera obligatoria más allá de 15.000 € de ingresos anuales por alquiler, tendrá que declarar bajo el régimen real. En pocas palabras, solo se le gravará sobre el resto de sus ingresos, tras haber descontado los gastos deducibles (gestión, costes de mantenimiento, primas de seguro, etc.).

Aquí es donde entra en juego el déficit inmobiliario. Si los gastos deducibles son superiores a los alquileres recibidos (lo cual puede ocurrir después de grandes obras, por ejemplo), se crea un déficit inmobiliario: el gasto que supera los ingresos por alquiler puede deducirse de otros ingresos (como el salario), con el objetivo de reducir la tributación global.

Sin embargo, la ley impone un límite de 10.700 € de déficit así “utilizable” cada año, pero el exceso puede trasladarse a años posteriores en deducción de futuros ingresos, durante un máximo de 10 años.

¿Por qué actuar sobre el déficit inmobiliario?

El importe máximo del déficit inmobiliario deducible, tanto cada año como durante el período de 10 años, puede resultar limitante, especialmente en caso de renovación completa. Revisarlo al alza, además del beneficio generado de reducir aún más el impuesto sobre la renta de los propietarios arrendadores, sin duda les animaría a renovar su parque inmobiliario para aprovecharse de ello. Este es sin duda el sentido de la medida anunciada, vista la retos de la transición energética.

Porque esta es claramente una medida destinada a apoyar la buena voluntad de los propietarios arrendadores que desean activamente cumplir con el calendario establecido por la Ley de Clima y Resiliencia adoptada en 2021, relativa a la prohibición de alquilar inmuebles con baja eficiencia energética. Como recordatorio, los inmuebles clasificados como G, F y E en el diagnóstico de rendimiento energético DPE estarán respectivamente prohibidos de alquilar en 2025, 2028 y 2034. Los inmuebles con peor eficiencia energética incluso se verán afectados a partir del 1 de enero de 2023, mientras que los inmuebles con un consumo superior a 450 kWh por metro cuadrado al año ya no pueden alquilarse.

Actuar es por tanto urgente, para cumplir la ley y para proteger, por otro lado, a los inquilinos en la medida de lo posible, de los vertiginosos precios de la energía.

Buena noticia: ¡el déficit inmobiliario se duplica (bajo condiciones)!

Apoyado por el grupo Les Républicains, una enmienda presentada el 5 de noviembre e integrada en la Ley de Finanzas rectificativa de 2022, establece la duplicación del déficit inmobiliario. Este se aumentará por tanto a 21.400 €, al menos hasta finales de 2025.

Tenga cuidado, para beneficiarse, será necesario realizar trabajos de renovación energética suficientes para sacar al inmueble de la categoría de baja eficiencia energética y obtener al menos una clasificación F en el DPE para 2025. Sin embargo, y vista la otra deadline rápida, un propietario tendrá todo el interés en centrar su renovación en el objetivo de alcanzar una clasificación D, al menos. Así evitará trabajos adicionales en 5 años.

Especifiquemos que las estimaciones aceptadas desde el 5 de noviembre de 2022 pueden servir como documentos de apoyo durante la próxima declaración de impuestos.

La duplicación del déficit inmobiliario permitirá mejorar el confort, especialmente el térmico, de los actuales imóveis de alquiler, lo cual es una excelente noticia para muchos inquilinos que viven en un imóvel demasiado a menudo descuidado. La medida puede además dar lugar a proyectos de adquisición de inmuebles con baja eficiencia energética de cara a la renovación: desde el anuncio de las próximas prohibiciones de alquiler, la puesta en el mercado de inmuebles clasificados como F y G, o incluso E, ha inundado el mercado.

¡Las oportunidades son por tanto para aprovechar por un inversor perspicaz que, tras haber adquirido el inmueble a bajo precio, podrá proceder con una agradable exención fiscal en su renovación! Sin embargo, tenga cuidado, ya que la duración del esquema es limitada y una renovación completa requiere tiempo, ¡no dude en lanzar su proyecto cuanto antes!