Energieaudit: Pflicht seit dem 1. April!

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, sollten Sie wissen, dass bei jedem Kaufvertrag, der seit dem 1. April 2023 unterzeichnet wurde, möglicherweise ein Energieaudit erforderlich ist. Ebenso wie beim Energieausweis (DPE) werden Sie aufgefordert, einen zertifizierten Fachmann zu beauftragen und dem Notar und Käufer alle relevanten Informationen zur Verfügung zu stellen.

Die durch das Klima- und Resilienzgesetz 2021 eingeführte Verpflichtung zielt darauf ab, die Wohnungssanierung zu erleichtern und natürlich den Käufer besser über die Immobilie zu informieren, die ihn interessiert. Lassen Sie uns die wesentlichen Punkte zum Energieaudit zusammenfassen, das nun Teil unseres täglichen Immobiliengeschäfts sein wird.

Welche Immobilien sind betroffen?

Zunächst sind Sie nicht zwangsläufig betroffen – zumindest nicht sofort. In diesem Jahr gilt die Maßnahme nur für Wohnungen, die im Energieausweis als F und G klassifiziert sind, und wird später ausgeweitet:

• Das Energieaudit wird ab 2025 für Immobilien der Klasse E zur Pflicht,
• Immobilien mit der Klasse D sind dann im Jahr 2034 betroffen.

Darüber hinaus sind nur Einzelimmobilien oder solche in Einzelbesitz betroffen, nicht jedoch Wohnungseigentümergemeinschaften – unabhängig davon, ob es sich um Wohnungen oder Häuser in einer Anlage handelt.

Eine wirksame Ergänzung zum Energieausweis

Der Vorteil dieses Energieaudits besteht darin, dass der Käufer bei einer schlechten Energieausweis-Klasse nicht schutzlos dasteht. Neben viel umfassenderen Informationen über die Mängel, die zu einer schlechten Energieeffizienz führen, umfasst es die Erstellung eines Sanierungsplans.

In mehreren Phasen oder auf einen Schlag sollte dieses Szenario es Immobilien der Klasse F oder G ermöglichen, Klasse C zu erreichen, oder Klasse B bei Immobilien der Klasse E oder D vor der Sanierung.

Das Energieaudit in der Praxis

Es muss vor dem Verkauf durchgeführt werden, da es in der Praxis jedem potenziellen Käufer, der sich die Immobilie ansieht, übergeben werden soll – ähnlich wie das Risikogutachten. Das Gesetz sieht jedoch keine Strafen vor, wenn dies nicht geschieht. Andererseits ist die Verpflichtung, das Audit innerhalb der technischen Unterlagen dem Kaufvertrag beizufügen, sehr wohl vorgesehen; ohne diese kann die Widerrufsfrist nicht zu laufen beginnen.

In Bezug auf die Durchführung besteht die Rolle des Gutachters darin,:

• die Energieeffizienz der Wohnung zu messen, um ihre Schwachstellen aufzuzeigen;
• die Eigenschaften des Gebäudes und festgestellte Mängel zu diagnostizieren;
• Vorschläge für Arbeiten zur Verbesserung des thermischen Komforts und der Luftqualität zu unterbreiten und eine leistungsfähige Sanierung im Sinne von Artikel L. 111-1 des französischen Bau- und Wohnungsgesetzes zu erreichen.

Die Analyse führt zu einem detaillierten Bericht, der enthält:

• einen allgemeinen Zustand der Immobilie (thermische und geometrische Eigenschaften, Informationen über Heizung, Belüftung, Beleuchtungseinrichtungen usw.);
• eine Schätzung der Leistung des Gebäudes;
• Vorschläge für Sanierungsarbeiten;
• eine Schätzung möglicher Energieeinsparungen;
• einen Hinweis auf die ungefähren Kosten der vorgeschlagenen Arbeiten;
• Erwähnung der wichtigsten verfügbaren öffentlichen Fördermittel.

Bitte beachten Sie, dass die Arbeitvorschläge:

• mit Einschränkungen des Denkmalschutzgesetzes kompatibel bleiben müssen,
• einen Kostenrahmen präsentieren müssen, der dem Wert der Immobilie entspricht.

Darüber hinaus ist der Eigentümer verpflichtet, ein neues Energieaudit durchführen zu lassen, wenn das vorherige abgelaufen ist (es ist 5 Jahre gültig).

Der Sonderfall eines leeren Energieausweises

Der Energieausweis kann auch keine Bewertung enthalten, obwohl diese Option seit dem neuen Standard vom 1. Juli 2021 nicht mehr existiert. Dennoch können Energieausweise, die vor diesem Datum und seit dem 1. Januar 2018 erstellt wurden, heute noch gültig sein und bis Ende 2024 bleiben.

Andere Immobilien sind ebenfalls vom Energieausweis befreit, z. B. solche ohne Heizsystem oder Einzelimmobilien unter 50 m².

Im Falle eines leeren Energieausweises wäre das Energieaudit nicht obligatorisch, aber Notare empfehlen im Allgemeinen, einen neuen Energieausweis einzuholen, um die aktuellen Regeln einzuhalten.

Welchen Fachmann kontaktieren?

Die Verordnung Nr. 2022-780 vom 4. Mai 2022 zum Energieaudit legt die Modalitäten für die Durchführung des Energieaudits und insbesondere die erforderlichen Qualifikationen des durchführenden Fachmanns fest. Er muss über die erforderliche Zertifizierung verfugen und auch eine Versicherung abschließen, die die Folgen seiner Haftung deckt.

Es sei darauf hingewiesen, dass ein für den Energieausweis qualifizierter Diagnostiker nicht unbedingt ein Energieaudit durchführen kann, das wesentlich komplexer ist.

Fachleute, die wahrscheinlich über die richtigen Zertifizierungen verfügen, können Immobilien-Diagnostiker, Beratungsingenieurbüros oder sogar Architekturbüros sein. Um die Suche zu erleichtern, hat das Ministerium für ökologischen Übergang ein Verzeichnis kompetenter Fachleute zusammengestellt.

Das Energieaudit ist Teil der Fortsetzung einer aktiven Politik seit mehr als 10 Jahren zugunsten der Rehabilitation und Sanierung des Wohnungsbestands des Landes. Die Kosten sind nicht reguliert, daher ist es ratsam, mehrere Angebote einzuholen, wenn Sie bald betroffen sind.