Compra de propiedades de obra nueva y en plano
El proceso de venta en plano
Las ventas en plano se denominan en Francia: «vente en l’état futur d’achèvement» (Vefa).
La venta en plano está estrictamente regulada por la ley (artículos L. 261-1 y siguientes del Código de construcción y vivienda).
Esta técnica de venta permite al comprador convertirse progresivamente en propietario conforme avanzan las obras, con la obligación de pagar el precio paso a paso.
La venta en plano se refiere a pisos y casas.
Financiación de su compra
Antes de obtener documentación o visitar nada, siempre le aconsejamos que prepare sus finanzas. Para las propiedades en plano, nuestros clientes suelen solicitar una hipoteca en Francia porque los tipos son mejores comparado con el Reino Unido y les permitirá evitar la fluctuación monetaria. (Es mejor enviar pagos mensuales desde el Reino Unido a Francia durante 10 años en lugar de realizar una transferencia a un tipo alto).
Elegir la propiedad adecuada
Existen varios tipos de propiedades en plano en Francia:
Plano clásico: compra una propiedad en propiedad plena. Es ideal si desea utilizarla para uso propio.
Comprar para alquilar: compra una propiedad en propiedad plena y la alquila a través de una empresa de gestión con alquiler garantizado.
Leaseback: compra una propiedad en propiedad plena y firma un contrato de arrendamiento de 9 o 11,5 años con una empresa de gestión que garantizará sus ingresos por alquiler durante el contrato. La mayoría de las veces, puede utilizar la propiedad 1 o 2 semanas al año sujeto a acuerdo con la empresa de alquiler.
Para elegir la propiedad adecuada, primero debe pensar qué desea hacer con ella (inversión pura, vivienda de vacaciones y alquiler, vivienda de vacaciones).
Si le gusta un desarrollo, deberá verificar la disponibilidad antes de una visita. Siempre aconsejamos a nuestros clientes visitar el terreno porque es un paso importante en su decisión. La mayoría de las veces el terreno es solo un campo, pero si compra una propiedad en una residencia grande, el promotor puede haber realizado su proyecto en varias fases. Puede ver las propiedades que ya se han vendido y construido y ver dónde se ubicará la suya entre las demás.
Tomar una opción
Si toma una opción, el promotor reserva una propiedad para usted sin compromiso de compra. La mantendrá durante unos días (1 o 2 días) hasta su visita o hasta que tome su decisión final si no tiene intención de visitar.
El contrato preliminar (reserva de una propiedad)
La primera etapa consiste en firmar con el promotor un contrato preliminar (contrat préliminaire), también llamado contrato de reserva (contrat de réservation).
Por este contrato, el agente se compromete a reservarle una propiedad. Por otro lado, usted paga un depósito. Además, y para permitirle apreciar la magnitud de su compromiso en el momento de la firma de este contrato de reserva, debe establecerse por escrito y comprender ciertos detalles obligatorios: una descripción detallada de la propiedad futura (superficie habitable aproximada, número de habitaciones, dependencias, etc.); la calidad de las construcciones (materiales empleados, elementos de equipamiento previstos), con una nota técnica anexa al contrato; el precio de venta estimado y, si es necesario, los métodos de revisión; la fecha en que se firmará el contrato de venta definitivo.
En el momento de la firma de este contrato preliminar, el comprador paga un depósito que no puede ser superior al 5% del precio estimado si la fecha de finalización de la venta no supera un año.
Este importe se reduce al 2% cuando este plazo no supera los dos años. Más allá, no se puede reclamar ninguna cantidad como suya. El depósito, que no genera intereses, se deposita en una cuenta separada, generalmente abierta por un notario.
Luego se le notificará del contrato preliminar firmado. A partir de su recepción, tiene un período de reflexión de 7 días para retractarse.
La escritura final de venta (contrat définitif de vente)
El agente debe notificarle la venta al menos 1 mes antes de la firma definitiva. Este plazo de un mes le permitirá verificar que el proyecto se ajusta a lo prometido. El contrato de reserva debe tener más detalles de los contenidos en el contrato preliminar, y en particular: una descripción detallada de la propiedad, precio y modos de pago, plazo de entrega, garantía de terminación o reembolso, condición suspensiva (determinante) de obtención de un préstamo.
Además, el agente debe entregarle un plano con las dimensiones de la vivienda y un duplicado de las reglas de copropiedad. Tenga en cuenta que si el contrato de venta definitivo revela una diferencia anormal con respecto al contrato preliminar, puede abandonar la operación y su depósito le será reembolsado en un plazo de tres meses. El contrato de venta definitivo debe firmarse ante notario.
El precio y sus métodos
El pago es progresivo según el avance de las obras. Los pagos solicitados al promotor no excederán de los siguientes importes acumulados:
5% Depósito inicial
35% del precio total en el momento de finalización de los cimientos 70% del precio total cuando la propiedad está impermeabilizada 95% del precio total en el momento de finalización de la construcción 100% del precio total el día que la propiedad esté disponible para el comprador (el día que reciba las llaves).
La entrega
El contrato puede incluir una fecha específica o un período determinado (p. ej.: último trimestre de 2008 o en 12 meses a partir de tal evento).
El contrato puede incluir penalizaciones en caso de retraso de la entrega en beneficio del comprador.
GARANTÍAS
Cuando compra en plano o construye una casa, se beneficia de garantías específicas sobre las responsabilidades del constructor.
Una vez entregado el edificio, las garantías legales aseguran su protección. En otras palabras, tiene poder para recurrir si observa defectos después de haber tomado posesión de su nueva propiedad.
La garantía de terminación
La garantía de terminación es una de las medidas que protegen al comprador. Obligatoria, asegura al comprador que el promotor podrá continuar la construcción hasta la finalización del edificio. Puede adoptar dos formas:
La garantía «intrínseca»
La garantía intrínseca existe sin que el vendedor tenga que contar con una garantía de una organización externa, ya que la operación cumple una de las siguientes condiciones:
– El edificio está impermeabilizado (techo puesto pero ventanas no instaladas) y no tiene hipoteca ni privilegio sobre él; Los cimientos están terminados y el promotor dispone efectivamente de la financiación necesaria para cubrir la mayor parte del precio de venta esperado (60 o 75%).
La garantía «extrínseca»
Esta es proporcionada por una entidad bancaria o financiera, una empresa de garantías o una compañía de seguros.
Toma la forma: bien de una apertura de crédito otorgada por una organización de garantía que luego se compromete a adelantar el dinero al promotor o a pagar la cantidad necesaria para terminar los trabajos.
Una cláusula debe especificar en el contrato de venta el derecho del comprador a exigir la garantía y el pago de las cantidades necesarias para la finalización de los trabajos; Una convención de garantía por la cual el garante se compromete solidariamente con el promotor a pagar las cantidades necesarias para la finalización de los trabajos.
El garante está obligado a proporcionar las cantidades necesarias para la finalización del edificio en caso de incumplimiento del promotor, pero no estará obligado a gestionar él mismo los trabajos y completarlos.
Responsabilidad y defecto de conformidad
Desde la firma del contrato de reserva hasta la entrega, el promotor asume una responsabilidad: asegurar al comprador la conformidad de la propiedad. El promotor debe entregar la propiedad de acuerdo con las características stated en el contrato y el comprador no puede ser obligado a aceptar una diferente.
En caso de no conformidad, el comprador puede:
Exigir la puesta en conformidad de la propiedad, si esto aún es posible;
O solicitar la cancelación del contrato, con posibles daños y perjuicios reembolsados.
Defectos aparentes y ocultos
El comprador de una propiedad en plano está protegido, en términos de garantía, contra defectos de construcción y defectos de aislamiento acústico.
Los defectos aparentes El promotor está obligado a garantizar los defectos aparentes de construcción en la recepción de los trabajos durante un plazo de 1 mes, a partir de la recepción de los trabajos por el comprador. Esta garantía cubre todos los defectos de realización. El defecto debe ser aparente, es decir, detectable por un no profesional de la construcción.
El comprador tiene un plazo de 1 mes después de la entrega para anunciar los defectos aparentes de construcción, mediante carta certificada con acuse de recibo. Si el promotor no realiza los trabajos necesarios, el comprador puede obtener una reducción del precio o una sentencia del promotor, bajo obligación, de realizar las reparaciones necesarias.
En caso de defectos importantes, la cancelación del contrato podría obtenerse posiblemente, con reembolso de daños y perjuicios. El comprador tiene un plazo de 13 meses desde la fecha de entrega para acudir a los tribunales.
Defectos ocultos La garantía de 10 años que se refiere a todos los defectos ocultos, incluso los derivados de defectos del suelo, que comprometen la solidez de los trabajos o que hacen que sea inhabitable. El promotor y el profesional que realizaron los trabajos son plenamente responsables durante 10 años por estos daños, siendo el punto de partida de esta garantía decenal la aceptación de los trabajos realizados por el comprador.
La garantía de 2 años que se refiere al equipamiento del edificio está sujeta a una garantía de correcto funcionamiento durante 2 años a partir de la aceptación de los trabajos realizados. Esta garantía cubre los elementos que pueden retirarse o sustituirse sin deteriorar la estructura del edificio (p. ej.: persianas, puertas interiores).
Los defectos de aislamiento acústico:
Si no se respetan los estándares mínimos de aislamiento acústico, los trabajos necesarios para alcanzar el mínimo legal son responsabilidad del contratante durante 1 año después de la aceptación de los trabajos realizados. El promotor es responsable durante 1 año, a partir de la primera aceptación de los trabajos realizados, de la conformidad con los estándares mínimos de aislamiento acústico.
Garantía de reembolso
La garantía de reembolso es una de las disposiciones que protegen al comprador de propiedades en plano reales.
Opcional, toma la forma de una garantía solidaria por la cual:
Una entidad bancaria o financiera, una empresa de garantía mutua o una compañía de seguros comienza a reembolsar los pagos realizados por el comprador en caso de resolución amistosa o legal de la venta debido a un defecto de terminación.
La garantía de reembolso termina con la finalización del edificio y puede ser invocada por el comprador solo si está claramente stated en el contrato de venta.
Las etiquetas
Las etiquetas son certificados de calidad técnica. Las principales etiquetas son Qualitel y Promotélec.
La etiqueta Promotélec se refiere a la instalación eléctrica, su calidad, su rendimiento y su seguridad. Esta etiqueta garantiza que la instalación se lleva a cabo según las normas de práctica. Se tienen en cuenta: el componente eléctrico, la calefacción y la producción de agua caliente doméstica mediante electricidad, el aislamiento térmico y la ventilación de la vivienda.
La etiqueta Qualitel se otorga al conjunto de la construcción. Certifica el rendimiento de siete criterios: protección contra el ruido (interior y exterior), el coste estimado de las cargas de calefacción y agua caliente doméstica, el aislamiento térmico de verano, la calidad de la fontanería, la instalación y el equipamiento eléctrico, y la durabilidad de las cubiertas y fachadas.
Gastos de notario
Entre las ventajas de la compra en plano, los gastos de adquisición, también llamados gastos de notario, son relativamente bajos y constituyen un activo económico decisivo.
Compra de una vivienda: la adquisición de una vivienda nueva se realiza con gastos de notario reducidos. Cuente aproximadamente del 2% al 4% del precio de venta (comparado con el 6 al 8% para propiedades de reventa).
No le cobramos ninguna comisión por nuestro servicio ya que somos pagados por los promotores inmobiliarios.