Kauf von Neubau- und Planobjekten
Der Prozess beim Kauf vom Plan
Off-Plan-Verkäufe werden in Frankreich als „vente en l’état futur d’achèvement“ (Vefa) bezeichnet.
Der Off-Plan-Verkauf ist gesetzlich streng geregelt (Artikel L. 261-1 ff. des Code de la construction et de l’habitation).
Diese Verkaufstechnik ermöglicht es einem Käufer, nach und nach Eigentümer zu werden, entsprechend dem Fortschritt der Bauarbeiten, wobei er die Zahlung des Preises in Raten leistet.
Der Off-Plan-Verkauf betrifft Wohnungen und Häuser.
Finanzierung Ihres Kaufs
Bevor Sie Unterlagen anfordern oder etwas besichtigen, raten wir Ihnen immer, Ihre Finanzen vorzubereiten. Für Off-Plan-Immobilien nehmen unsere Kunden in der Regel eine Hypothek in Frankreich, da die Zinssätze besser sind als im Vereinigten Königten Königreich, und sie können damit Währungsschwankungen vermeiden. (Es ist besser, monatliche Zahlungen vom Vereinigten Königreich nach Frankreich über einen Zeitraum von 10 Jahren zu leisten, als eine Überweisung zu einem hohen Wechselkurs vorzunehmen).
Auswahl der richtigen Immobilie
Es gibt verschiedene Arten von Off-Plan-Immobilien in Frankreich:
Klassischer Off-Plan: Sie erwerben eine Immobilie im freien Eigentum. Dies ist ideal, wenn Sie sie selbst nutzen möchten.
Zur Miete: Sie erwerben eine Immobilie im freien Eigentum und vermieten sie über eine Verwaltungsgesellschaft mit gesicherter Miete.
Leaseback: Sie erwerben eine Immobilie im freien Eigentum und unterzeichnen einen Mietvertrag von 9 oder 11,5 Jahren mit einer Verwaltungsgesellschaft, die Ihre Mieteinnahmen während der Mietdauer garantiert. In den meisten Fällen können Sie die Immobilie 1 oder 2 Wochen pro Jahr nutzen, vorbehaltlich einer Vereinbarung mit der Mietgesellschaft.
Um die richtige Immobilie auszuwählen, sollten Sie zunächst überlegen, was Sie damit tun möchten (reine Investition, Ferienwohnung und Vermietung, Ferienwohnung).
Wenn Ihnen eine Anlage gefällt, müssen Sie die Verfügbarkeit vor einem Besichtigungstermin überprüfen. Wir raten unseren Kunden immer, die Baustelle zu besichtigen, da dies ein wichtiger Schritt bei ihrer Entscheidung ist. Meistens ist die Baustelle nur ein Feld, aber wenn Sie eine Immobilie in einer großen Residenz erwerben, hat der Entwickler sein Projekt möglicherweise in mehreren Phasen realisiert. Sie können die bereits verkauften und gebauten Immobilien besichtigen und sehen, wo Ihre Immobilie unter den anderen liegen wird.
Eine Option nehmen
Wenn Sie eine Option nehmen, hält der Entwickler eine Immobilie für Sie ohne Kaufverpflichtung vor. Er behält sie für einige Tage (1 bis 2 Tage) bis zu Ihrem Besuch oder bis Sie Ihre endgültige Entscheidung treffen, wenn Sie keinen Besichtigungstermin wahrnehmen möchten.
Der Vorvertrag (Reservierung einer Immobilie)
Die erste Phase besteht darin, mit dem Bauträger einen Vorvertrag (contrat préliminaire), auch Reservierungsvertrag (contrat de réservation) genannt, zu unterzeichnen.
Durch diesen Vertrag verpflichtet sich der Vertreter, eine Immobilie für Sie zu reservieren. Andererseits zahlen Sie eine Anzahlung. Außerdem muss der Reservierungsvertrag, um Ihnen die Tragweite Ihrer Verpflichtung zum Zeitpunkt der Unterzeichnung bewusst zu machen, schriftlich abgefasst werden und bestimmte obligatorische Angaben enthalten: eine detaillierte Beschreibung der zukünftigen Immobilie (ungefähre Wohnfläche, Anzahl der Räume, Nebengebäude usw.); die Qualität der Bauausführung (verwendete Materialien, vorgesehene Ausstattungselemente), mit einer technischen Anmerkung, die dem Vertrag beigefügt wird; der geschätzte Verkaufspreis und gegebenenfalls Methoden seiner Anpassung; der Termin für die Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrags.
Bei der Unterzeichnung dieses Vorvertrags zahlt der Käufer eine Anzahlung, die 5 % des geschätzten Preises nicht überschreiten darf, wenn der Fertigstellungstermin des Verkaufs ein Jahr nicht übersteigt.
Dieser Betrag wird auf 2 % reduziert, wenn dieser Zeitraum zwei Jahre nicht übersteigt. Darüber hinaus kann kein Betrag von Ihnen gefordert werden. Die nicht verzinste Anzahlung wird auf ein separates Konto eingezahlt, das im Allgemeinen von einem Notar eröffnet wird.
Sie werden dann über den unterzeichneten Vorvertrag informiert. Ab dessen Erhalt haben Sie eine 7-tägige Widerrufsfrist.
Die endgültige Kaufurkunde (contrat définitif de vente)
Der Vertreter muss Sie mindestens einen Monat vor der endgültigen Unterzeichnung über den Verkauf informieren. Diese Frist von einem Monat ermöglicht es Ihnen zu überprüfen, ob das Projekt den gemachten Versprechen entspricht. Der Reservierungsvertrag muss mehr Details enthalten als der Vorvertrag, und insbesondere: eine detaillierte Beschreibung der Immobilie, Preis und Zahlungsmodalitäten, Lieferfrist, Fertigstellungs- oder Rückzahlungsgarantie, auflösende Bedingung für die Erlangung eines Kredits.
Darüber hinaus muss Ihnen der Vertreter einen Plan mit den Wohnungsabmessungen und eine Kopie der Gemeinschaftsordnungsregeln geben. Beachten Sie, dass Sie bei einem abnormalen Unterschied zwischen dem endgültigen Kaufvertrag und dem Vorvertrag vom Geschäft zurücktreten können und Ihre Anzahlung Ihnen innerhalb von drei Monaten erstattet wird. Der endgültige Kaufvertrag muss vor einem Notar unterzeichnet werden.
Der Preis und seine Modalitäten
Die Zahlung erfolgt progressiv entsprechend dem Baufortschritt. Die vom Bauträger angeforderten Zahlungen dürfen die folgenden kumulierten Beträge nicht überschreiten:
5 % Erste Anzahlung
35 % des Gesamtpreises zum Zeitpunkt der Fertigstellung der Fundamente
70 % des Gesamtpreises, wenn die Immobilie wetterfest ist
95 % des Gesamtpreises zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Baus
100 % des Gesamtpreises am Tag, an dem die Immobilie dem Käufer zur Verfügung steht (der Tag, an dem Sie die Schlüssel erhalten).
Die Übergabe
Der Vertrag kann entweder ein festgelegtes Datum oder einen bestimmten Zeitraum enthalten (z. B. letztes Quartal 2008 oder 12 Monate nach einem bestimmten Ereignis).
Der Vertrag kann bei Verzögerung der Übergabe zugunsten des Käufers Vertragsstrafen vorsehen.
GARANTIEN
Wenn Sie eine Immobilie vom Plan erwerben oder ein Haus bauen, profitieren Sie von spezifischen Garantien bezüglich der Verantwortung des Bauträgers.
Nach der Übergabe des Gebäudes gewährleisten gesetzliche Garantien Ihren Schutz. Mit anderen Worten: Sie haben die Möglichkeit, sich zu beschweren, wenn Sie nach dem Eigentumserwerb Ihrer neuen Immobilie Mängel feststellen.
Die Fertigstellungsgarantie
Die Fertigstellungsgarantie ist eine der Maßnahmen, die den Käufer schützt. Sie ist obligatorisch und stellt sicher, dass der Bauträger in der Lage ist, den Bau bis zur Fertigstellung des Gebäudes fortzusetzen. Sie kann zwei Formen annehmen:
Die „intrinsische” Garantie
Die intrinsische Garantie besteht ohne dass der Verkäufer eine Garantie einer externen Organisation vorweisen muss, da der Vorgang eine der folgenden Bedingungen erfüllt:
– Das Gebäude ist wetterfest (Dach montiert, aber Fenster noch nicht eingebaut) und es gibt keine Hypothek oder Vorzugsrecht darauf;
Die Fundamente sind fertig und der Bauträger verfügt tatsächlich über die notwendige Finanzierung, um den größten Teil des erwarteten Verkaufspreises (60 oder 75 %) zu decken.
Die „extrinsische” Garantie
Diese wird von einem Kredit- oder Finanzinstitut, einer Garantiegesellschaft oder einer Versicherungsgesellschaft gegeben.
Sie nimmt folgende Form an: entweder eine Krediteröffnung durch eine Garantieorganisation, die sich dann verpflichtet, das Geld an den Bauträger vorzuschießen oder den zur Fertigstellung der Arbeiten notwendigen Betrag zu zahlen.
Eine Klausel muss im Kaufvertrag das Recht des Käufers auf Einforderung der Garantie und die Zahlung der für die Fertigstellung der Arbeiten notwendigen Beträge specify;
Eine Garantievereinbarung, durch die sich der Garant gemeinsam mit dem Bauträger verpflichtet, die für die Fertigstellung der Arbeiten notwendigen Beträge zu zahlen.
Der Garant ist verpflichtet, die für die Fertigstellung des Gebäudes notwendigen Beträge im Falle eines Scheiterns des Bauträgers bereitzustellen, wird jedoch nicht gezwungen, die Bauleitung selbst zu übernehmen und die Arbeiten selbst abzuschließen.
Verantwortung und Mängel der Konformität
Von der Unterzeichnung des Reservierungsvertrags bis zur Übergabe übernimmt der Bauträger eine Verantwortung: die Konformität der Immobilie für den Käufer zu gewährleisten. Der Bauträger muss die Immobilie gemäß den im Vertrag angegebenen Merkmalen übergeben, und der Käufer kann nicht gezwungen werden, eine andere zu akzeptieren.
Im Falle der Nichtkonformität kann der Käufer:
Die Herstellung der Konformität der Immobilie verlangen, wenn diese noch möglich ist;
Oder die Vertragauflösung mit möglicher Schadenersatzzahlung verlangen.
Offensichtliche und versteckte Mängel
Der Käufer einer Off-Plan-Immobilie ist in Bezug auf eine Garantie vor Bau- und Schalldämmungsmängeln geschützt.
Die offensichtlichen Mängel
Der Bauträger ist verpflichtet, die offensichtlichen Baumängel bei der Abnahme der Arbeiten für einen Zeitraum von 1 Monat ab der Abnahme der Arbeiten durch den Käufer zu garantieren. Diese Garantie deckt alle Ausführungsmängel ab. Der Mangel muss offensichtlich, d. h. für einen nicht professionellen Bauherrn erkennbar, sein.
Der Käufer hat ab der Übergabe eine Frist von 1 Monat, um die offensichtlichen Baumängel per Einschreiben mit Rückschein anzumelden. Führt der Bauträger die notwendigen Arbeiten nicht durch, kann der Käufer eine Preisminderung oder ein Urteil gegen den Bauträger, der zur Durchführung der notwendigen Reparaturen verpflichtet ist, erwirken.
Im Falle erheblicher Mängel kann eine Vertragsauflösung mit Schadenersatz erwirkt werden. Der Käufer hat eine Frist von 13 Monaten ab dem Übergabedatum, um das Gericht anzurufen.
Versteckte Mängel
Die 10-Jahres-Garantie, die alle versteckten Mängel betrifft, auch solche, die aus Grundstücksmängeln resultieren, die die Festigkeit der Arbeiten allein beeinträchtigen oder die Immobilie unbewohnbar machen. Der Bauträger und der Fachmann, der die Arbeiten durchgeführt haben, sind während 10 Jahren für diese Schäden voll verantwortlich, wobei der Beginn dieser Decade-Garantie die Abnahme der geleisteten Arbeiten durch den Käufer ist.
Die 2-Jahres-Garantie, die die Ausstattung des Gebäudes betrifft, unterliegt einer Garantie der einwandfreien Funktion während 2 Jahren ab der Abnahme der geleisteten Arbeiten. Diese Garantie deckt die Elemente ab, die ohne Beschädigung der Gebäudestruktur entfernt oder ausgetauscht werden können (z. B. Fensterläden, Innentüren).
Schalldämmungsmängel:
Wenn die Mindeststandards für die Schalldämmung nicht eingehalten werden, sind die notwendigen Arbeiten zur Erreichung des gesetzlichen Minimums während 1 Jahr nach der Abnahme der geleisteten Arbeiten die Verantwortung des Auftragnehmers. Der Bauträger ist während 1 Jahr ab der ersten Abnahme der geleisteten Arbeiten für die Konformität mit den Mindeststandards der Schalldämmung verantwortlich.
Rückzahlungsgarantie
Die Rückzahlungsgarantie ist eine der Bestimmungen, die den Käufer bei echten Off-Plan-Immobilien schützt.
Optional, sie nimmt die Form einer gemeinsamen Garantie an, durch die:
Ein Kredit- oder Finanzinstitut, eine Garantiegemeinschaft oder eine Versicherungsgesellschaft beginnt, die vom Käufer geleisteten Zahlungen im Falle einer einvernehmlichen oder gerichtlichen Auflösung des Verkaufs wegen eines Fertigstellungsmangels zurückzuerstatten.
Die Rückzahlungsgarantie endet mit der Fertigstellung des Gebäudes und kann vom Käufer nur dann in Anspruch genommen werden, wenn sie ausdrücklich im Kaufvertrag festgelegt ist.
Die Labels
Die Labels sind Zertifikate der technischen Qualität. Die wichtigsten Labels sind Qualitel und Promotélec.
Das Promotélec-Label bezieht sich auf die elektrische Installation, ihre Qualität, ihre Leistung und ihre Sicherheit. Dieses Label garantiert, dass die Installation gemäß den anerkannten Regeln der Technik durchgeführt wird. Berücksichtigt werden: die elektrische Komponente, die Heizung und die Warmwasserbereitung durch Strom, die Wärmedämmung und die Belüftung der Wohnung.
Das Qualitel-Label wird dem gesamten Bauwerk verliehen. Es bescheinigt die Leistungen von sieben Kriterien: Schutz gegen Lärm (innen und außen), die geschätzten Kosten für Heizung und Warmwasser, die Sommerwärmedämmung, die Qualität der Sanitärinstallation, die Installation und die elektrische Ausstattung sowie die Dauerhaftigkeit der Dächer und Fassaden.
Notarkosten
Zu den Vorteilen des Off-Plan-Kaufs gehören die relativ niedrigen Erwerbsnebenkosten, auch Notarkosten genannt, und stellen somit einen entscheidenden wirtschaftlichen Vorteil dar.
Kauf einer Wohnung: Der Erwerb einer neuen Wohnung erfolgt zu reduzierten Notarkosten. Rechnen Sie mit etwa 2 % bis 4 % des Verkaufspreises (im Vergleich zu 6 bis 8 % bei Wiederverkaufsimmobilien).
Wir berechnen Ihnen keine Provision für unsere Dienstleistung, da wir von den Immobilienentwicklern bezahlt werden.