Verdopplung des Immobilien-Defizits: drei Jahre zur Renovierung!

Erfahrene Immobilieninvestoren kennen das Prinzip des Immobilien-Defizits gut, und in den meisten Fällen fügt eine Mietinvestition dem Ziel der Steuerreduzierung eine Wahrnehmung der Mieteinnahmen hinzu. Die Nutzung dieses Winkels zur Förderung der energetischen Renovierung des französischen Immobilienbestands stellt einen wirksamen Hebel dar, auf den die Nationalversammlung gerade hingewiesen hat, um Frankreich bei der Erreichung seiner mit dem ökologischen Wandel verbundenen Ambition zu unterstützen.

Lassen Sie uns die Einzelheiten des Immobilien-Defizits beleuchten, dessen Verdopplung den Vermieter-Eigentümern, die manchmal Schwierigkeiten bei der Finanzierung umfangreicher Renovierungsarbeiten haben, einen echten Auftrieb geben wird.

Was ist das Immobilien-Defizit?

Wenn Sie in dieser Angelegenheit ein Neuling sind, lassen Sie uns den Mechanismus des Immobilien-Defizits noch einmal erläutern. Wenn Sie Eigentümer einer unmöblierten Mietwohnung sind oder planen, einer zu werden, werden Sie logischerweise der Einkommensteuer (Miete) in der Kategorie der Grundstückseinkünfte unterliegen.

Unterhalb der Schwelle von 15.000 Euro an jährlichen Einnahmen können Sie das Mikro-Immobilien-Regime in Anspruch nehmen: ein Pauschalabzug von 30% wird vor der Besteuerung angewendet, wodurch die Steuerlast automatisch reduziert wird. Doch aus Wahl oder zwangsläufig über 15.000 Euro jährlicher Mieteinnahmen müssen Sie das Realsystem deklarieren. Einfach ausgedrückt: Sie werden dann nur auf den Rest Ihres Einkommens besteuert, nachdem Sie die abzugsfähigen Ausgaben (Verwaltung, Instandhaltungskosten, Versicherungsprämien usw.) abgezogen haben.

Hier kommt das Immobilien-Defizit ins Spiel. Wenn die abzugsfähigen Ausgaben höher sind als die erhaltenen Mieten (was nach umfangreichen Arbeiten der Fall sein kann), entsteht ein Immobilien-Defizit: Die Ausgaben, die die Mieteinnahmen übersteigen, können von anderen Einkünften (wie dem Gehalt) abgezogen werden, um die Gesamtbesteuerung zu reduzieren. Das Gesetz setzt jedoch eine Grenze von 10.700 Euro Defizit, das jedes Jahr „verwendbar” ist, aber der Überschuss kann auf nachfolgende Jahre zur Abzug von zukünftigen Einkünften vorgetragen werden, maximal jedoch 10 Jahre.

Warum beim Immobilien-Defizit handeln?

Der maximale Betrag des abzugsfähigen Immobilien-Defizits, sowohl jährlich als auch über den Zeitraum von 10 Jahren, kann sich als einschränkend erweisen, insbesondere bei einer umfassenden Renovierung. Eine Anhebung würde zusätzlich zu dem generierten Vorteil der weiteren Reduzierung der Einkommensteuer der Vermieter-Eigentümer diese zweifellos zur Renovierung ihres Immobilienbestands ermutigen, um davon zu profitieren. Dies ist zweifellos der Sinn der angekündigten Maßnahme angesichts der Herausforderungen der Energiewende.

Denn dies ist eindeutig eine Maßnahme zur Unterstützung des guten Willens der aktiven Vermieter-Eigentümer, die sich an den Zeitplan des Klima- und Resilienzgesetzes von 2021 halten möchten, bezüglich des Verbots der Vermietung energieineffizienter Immobilien. Zur Erinnerung: Immobilien, die im Energieleistungsnachweis (DPE) als G, F und E klassifiziert sind, werden respectively ab 2025, 2028 und 2034 vermietet werden. Die schlechtesten energieineffizienten Immobilien werden sogar ab dem 1. Januar 2023 betroffen sein, während Immobilien mit einem Verbrauch von mehr als 450 kWh pro Quadratmeter pro Jahr nicht mehr vermietet werden können.

Handeln ist daher dringend erforderlich, um das Gesetz einzuhalten und die Mieter andererseits nach Möglichkeit vor steigenden Energiepreisen zu schützen.

Gute Nachricht: das Immobilien-Defizit verdoppelt sich (unter Bedingungen)!

Unterstützt von der Fraktion Les Républicains sieht ein amendement, das am 5. November eingebracht und in das Haushaltsgesetz 2022 integriert wurde, die Verdopplung des Immobilien-Defizits vor. Dies wird daher auf mindestens 21.400 Euro erhöht, mindestens bis Ende 2025.

Seien Sie vorsichtig, um es in Anspruch zu nehmen, müssen energetische Renovierungsarbeiten durchgeführt werden, die die Immobilie aus der energieineffizienten Kategorie herausnehmen und mindestens ab 2025 als F im DPE klassifiziert werden. Angesichts der anderen schnellen Fristen wird ein Eigentümer jedoch ein großes Interesse daran haben, sich auf das Ziel zu konzentrieren, mindestens eine Bewertung von D zu erreichen. Er wird thus innerhalb von 5 Jahren weitere Arbeiten vermeiden. Lassen Sie uns klarstellen, dass Schätzungen, die seit dem 5. November 2022 akzeptiert wurden, als Unterlagen bei der nächsten Steuererklärung dienen können.

Die Verdopplung des Immobilien-Defizits wird die Verbesserung des Komforts, insbesondere des thermischen Komforts, der aktuellen Mietobjekte ermöglichen, was eine ausgezeichnete Nachricht für viele Mieter ist, die in einer Immobilie leben, die oft vernachlässigt wird. Die Maßnahme kann zusätzlich Projekte für den Erwerb energieineffizienter Immobilien mit Blick auf eine Renovierung anstoßen: seit der Ankündigung der bevorstehenden Mietverbote wurden die als F und G, oder sogar E, klassifizierten Immobilien auf den Markt gebracht.

Es gibt therefore Chancen für einen versierten Investoren, der nach dem Erwerb der Immobilie zu einem niedrigen Preis in der Lage sein wird, eine schöne steuerliche Befreiung für seine Renovierung zu nutzen: genug, um jemanden dazu zu bringen, Vermieter-Eigentümer werden zu wollen! Seien Sie jedoch vorsichtig, da die Dauer des Systems begrenzt ist und eine umfassende Renovierung zeitaufwendig ist, zögern Sie nicht, Ihr Projekt so schnell wie möglich zu starten!