מכירת נכס: אילו בדיקות יש לבצע?

אם מכירת נכס נמצאת על הפרק, אתה בוודאי מודע לכך שיש לנקוט בצעדים מסוימים, לרבות הכנת תיק מלא עבור הנוטריון, זיהוי חוזקות הנכס שלך לצרכי שיווק, וניתוחו החובה באמצעות מספר בדיקות. בנקודה האחרונה הזו, החובות משתנים בהתאם לגיל הנכס, האזור שבו הוא ממוקם, והחומרים שמהם הוא עשוי. כדאי גם לציין שבחכירה, בדיקות הקשורות לחלקים משותפים עשויות להידרש, כגון בדיקת אזבסט ואפילו אם החלקים הפרטיים אינם מכילים אף אחד.

טיפ: בצע בדיקות אלו בהקדם האפשרי, אחרת אתה עלול לעכב את המכירה שלך או, גרוע מכך, לראות אותה נופלת. לפיכך, תיק בדיקות טכניות חייב להיות מוכן ומצורף בשלב ההסכם המקדים, ולאחר מכן בהענקת הדיקלרציה האותנטית, מה שמגן עליך מפני כל טענה בנוגע לנקודות שנחקרו. להלן סקירה של כל הבדיקות שעשויות להיות חובה, ותקופות תוקפן.

בדיקת השטח לפי חוק קארה

בדיקה זו חייבת להתבצע על ידי שמאי מקרקעין מקצועי בעת מכירת דירה בחכירה, בין אם מדובר בדירה או בבית. שים לב: יישוב מגורים אינו חכירה מכיוון שהקרקע נרכשת יחד עם הבית, מה שאינו המקרה בחכירה.

במכירה חוזרת של דירה פרטית, בדיקת חוק קארה אינה נדרשת, אך הקונה רשאי לדרוש הפחתה במחיר הרכישה אם הוא מוצא שהשטח הממשי קטן ביותר מ-5% מהמפורסם.

לחישוב שטח הקומה לפי חוק קארה, יש לקחת בחשבון כל שטח תקרה בגובה של יותר מ-1.80 מטר. קירות ומחיצות, כמו גם חדרים מסוימים כגון מחסנים ומוסכים, מופחתים, אך פנים ארונות העונים לקריטריון הגובה נספרים. הבדיקה תקפה כל עוד לא בוצע שינוי המשנה את שטח הנכס או את הפריסה שלו.

תעודת הביצועים האנרגטיים

• 

הדירוג בסולם מ-A עד G של תעודת הביצועים האנרגטיים הוא, מאז 2011, חובה בכל מודעות מכירת נכסים. תהליך זה נועד לכמת את דרישת האנרגיה להערכת עלות האנרגיה של התגוררות בנכס.

באמצעות ניתוח טכני של החומרים המרכיבים, בידוד ומערכת החימום (חימום וייצור מים חמים), השמאי קובע את מספר קילוואט-שעה של אנרגיה ראשונית למטר מרובע לשנה שהדירה צורכת. כדאי לציין שדירות עם הדירוג הנמוך ביותר (E, F ו-G) ייאסרו בקרוב מהשכרה, וחכירות ייאלצו ליישם תוכנית עבודה רב-שנתית לשיפור הדירוג שלהן.

בדיקת האזבסט

חובה לכל נכס שהיתר הבנייה שלו הוענק לפני 1 ביולי 1997, בדיקת האזבסט מאשררת את הנוכחות – או היעדר – של אזבסט בחומרים המרכיבים של הבניין.

היא חייבת להתבצע בדירות פרטיות ובדיור קולקטיבי, שם החיפוש חייב להתבצע הן בחלקים פרטיים והן בחלקים משותפים. תוקף הבדיקה הוא קבוע אם היא בוצעה לאחר 1 בינואר 2013.

בדיקת העופרת

בדיקה זו נדרשת רק אם הדירה נבנתה לפני 1949. דוח סיכון החשיפה לעופרת – או בקיצור בדיקת עופרת – תקף לצמיתות אם הסף החוקי אינו חריג. אם כן, הוא יהיה תקף לשנה אחת בלבד.

עופרת נמצאת בעיקר בצבעים ישנים ובצנרת מים. כשהיא מתפרקת בהדרגה לאבק, היא יכולה להיבלע על ידי בני אדם ולגרום, במיוחד בילדים, למצבים כגון הרעלת עופרת. לכן אם הבדיקה מזהה עופרת, אנו ממליצים לך להסירה!

בדיקת הטרמיטים

מסמך זה תקף 6 חודשים בלבד ומסיבה טובה: טרמיטים יכולים לפלוש לדירה בכל עת ולגרום נזק גדול לכל מבנה עץ. עם זאת, אין צורך להיכנס לפאניקה; הצעד הראשון הוא לבדוק האם הנכס שלך ממוקם באזור מסוכן.

בצו מפרפקטורלי, אזורים מסוימים מחייבים את ביצוע הבדיקה. בצרפת, רבע דרום-מערבי גדול מושפע, כמו גם מספר מחלקות צפונית יותר (בברטאן, איל-דה-פראנס, סן-מריטים או פא-דה-קאלה, למשל). גם שטחי חוץ ים מסוימים מושפעים, כגון גיאנה או ראוניון.

אישור מצב סיכון הזיהום (ERP)

תקף גם הוא ל-6 חודשים, סקר זה, שנקרא בעבר סקר מצב מידע על סיכוני קרקע ומשרתים (ESRIS), נועד ליידע קונה על כל סיכון להתרחשות אירועים מזיקים לדירה ושהסיבות להם אינן ניתנות לשליטה. לפיכך, הניתוח ישתנה בהתאם למיקום הבנייה ויספק מידע על:

• סיכונים טבעיים: הצפות, בצורות, סיכון סייסמי, שריפות יער, מפולות שלגים וכו’.
• סיכונים טכנולוגיים: נפט, כימיקלים וביולוגיה.

צווי אסון טבע קודמים מוזכרים, על מנת לספק אינדיקציה לרמת הסיכון הכרוכה בכך.

בדיקת בטיחות הגז

כל דירה מצוידת בהתקנה בת יותר מ-15 שנה הפועלת על גז טבעי חייבת, לפני מכירה חוזרת, לעבור בדיקת בטיחות באמצעות סקר זה, שתקף ל-3 שנים. מעבר לסיכוני התפוצצות, חיוני לוודא שאין דליפת גז כגון פחמן חד-חמצני, שעלולה לגרום להרעלה קטלנית.

הבדיקה החשמלית

באופן דומה, התקנה חשמלית בת יותר מ-15 שנה חייבת להיות מבוקרת כדי למנוע כל סיכון למגע ישיר עם זרם, או שריפה. תקני החשמל מתפתחים כל העת, ומבעל הנכס המוכר לא נדרש לבצע עבודות שחזור כלשהן. הבדיקה נועדה יותר לספק מידע מלא על מצב ההתקנה לקונה, שיחליט בחופשיות על השיפוצים שייעשו לבטחונו האישי.

בדיקת מערכת ביוב פרטית

מאז 2011, כל דירה שאינה מחוברת למערכת ביוב מרכזית חייבת, לפני מכירה חוזרת, לעבור בדיקה של ההתקנה והבור הספיגה.

מידע על עובש יבש

עובש יבש הוא פטרייה שניזונה מעץ, ולכן מטריד למצוא אותה במבנה הגג של בית. הנזק הפוטנציאלי שלו כה גדול שהוא כונה “עובש המגורים”. הוא מתפתח יותר בסביבות לחות, ונפוץ למצוא אותו לאחר נזקי מים אם הדירה לא מאוכלסת או מתוחזקת בצורה גרועה.

החובה החוקית היא מידע ולא בדיקה: בעל נכס או שוכר שמבחין בעקבות עובש יבש נדרש להצהיר על כך לעירייה. באזורים המוגדרים כמסוכנים על ידי המפרפקטור, יש למסור מידע לקונה בנוגע לסיכון הכרוך בכך.

אם ביצוע מספר כה רב של בדיקות עשוי להוכיח כתהליך יקר, גוזל זמן ומגביל, יש להודות שכקונה זה מרגיע לקבל דוח מלא על מצב הנכס שנרכש. אם אתה מוכר, ודא גם שהבדיקות שבוצעו בזמן הרכישה שלך אינן עוד בתוקף, אחרת אתה עלול לבצע חדשות ללא צורך!