Verkoop van een woning: welke keuringen moeten worden uitgevoerd?

Als de verkoop van een woning op het programma staat, bent u zich er ongetwijfeld van bewust dat bepaalde stappen moeten worden genomen, zoals het opstellen van een volledig dossier voor de notaris, het identificeren van de sterke punten van uw woning voor marketingdoeleinden, en de verplichte analyse via een aantal keuringen. Wat dit laatste punt betreft, variëren de verplichtingen volgens de leeftijd van de woning, de regio waarin deze zich bevindt en de materialen waarvan hij is gemaakt. Er moet ook worden opgemerkt dat bij erfpacht keuringen met betrekking tot de gemeenschappelijke delen vereist kunnen zijn, zoals een asbestkeuring en zelfs als de privédelen geen asbest bevatten.

Een tip: laat deze keuringen zo snel mogelijk uitvoeren, anders riskeert u de verkoop te moeten uitstellen of, erger nog, te zien dat deze niet doorgaat. Een technisch keuringsdossier moet dus worden opgemaakt en toegevoegd bij het compromisstadium, en vervolgens bij de authentieke akte, wat u beschermt tegen elke recurs met betrekking tot de bestudeerde punten. Hier volgt een overzicht van alle keuringen die verplicht kunnen zijn en hun geldigheidsduur.

De oppervlaktemeting volgens de Carrez-wet

Dit moet worden uitgevoerd door een professionele landmeter bij de verkoop van een woning in erfpacht, of het nu gaat om een appartement of een huis. Let op: een woningcomplex is geen erfpacht omdat de grond wordt aangekocht met het huis, wat niet het geval is bij erfpacht.

Voor de wederverkoop van een individuele woning is de Carrez-wet keuring niet vereist, maar de koper kan een verlaging van de koopprijs eisen als hij vaststelt dat het werkelijke vloeroppervlakte meer dan 5% kleiner is dan geadverteerd.

Voor de berekening van het vloeroppervlakte volgens de Carrez-wet moet elk oppervlak met een plafondhoogte van meer dan 1,80 meter worden meegerekend. Muren en scheidingswanden, evenals bepaalde ruimten zoals schuren en garages, worden afgetrokken, maar de binnenkant van kasten die aan het hoogtecriterium voldoet, wordt meegeteld. De keuring blijft geldig zolang geen wijziging het vloeroppervlakte of de indeling van de woning wijzigt.

Het energieprestatiecertificaat

• 

De beoordeling op de A tot G schaal van het EPC is sinds 2011 verplicht in alle woningverkoopadvertenties. Dit proces is bedoeld om de energiebehoefte te kwantificeren om de energiekosten van het bewonen van de woning te schatten.

Door een technische analyse van de constituierende materialen, isolatie en het verwarmingssysteem (verwarming en warmwaterproductie), bepaalt de landmeter het aantal kWh aan primaire energie per vierkante meter per jaar dat de woning verbruikt. Er moet worden opgemerkt dat de slechtst beoordeelde woningen (E, F en G) binnenkort verboden zullen worden voor verhuur, en erfpachten moeten een meerjarenwerkplan implementeren om hun beoordeling te verbeteren.

De asbestkeuring

Verplicht voor elke woning waarvan de bouwvergunning werd afgegeven vóór 1 juli 1997, bevestigt de asbestkeuring de aanwezigheid – of afwezigheid – van asbest in de constituierende materialen van het gebouw.

Het moet worden uitgevoerd in individuele woningen en in collectieve woningen, waar het onderzoek moet worden uitgevoerd in zowel privédelen als gemeenschappelijke delen. De geldigheid van de keuring is permanent als deze werd uitgevoerd na 1 januari 2013.

De loodkeuring

Dit hoeft alleen te worden uitgevoerd als de woning werd gebouwd vóór 1949. Het loodblootstellingsrisicoragebonden rapport – of simpelweg loodkeuring – heeft permanente geldigheid als de wettelijke drempel niet wordt overschreden. Als dat wel het geval is, is deze slechts één jaar geldig.

Lood wordt voornamelijk aangetroffen in oude verf en in waterleidingen. Omdat het geleidelijk afbreekt tot stof, kan het door mensen worden ingeslikt en met name bij kinderen aandoeningen zoals loodvergiftiging veroorzaken. Als de keuring lood detecteert, raden wij u daarom aan het te laten verwijderen!

De termietenkeuring

Dit document heeft slechts een geldigheid van 6 maanden en niet zonder reden: termieten kunnen een woning op elk moment aangast en grote schade aanrichten aan houten constructies. Er is echter geen reden tot paniek; de eerste stap is te controleren of uw woning zich in een risicogebied bevindt.

Bij prefectuurdecreet vereisen bepaalde regio’s de keuring. In Frankrijk is een groot zuidwestelijk deel getroffen, evenals enkele departementen verder naar het noord (in Bretagne, Île-de-France, Seine-Maritime of Pas-de-Calais, bijvoorbeeld). Sommige overzeese gebiedsdelen worden ook getroffen, zoals Guyana of Réunion.

Het certificaat van risicostatus van vervuiling (ERP)

Ook geldig voor 6 maanden, dit onderzoek voorheen Risicoservituten en Bodeminformatie State Survey (ESRIS) genoemd, is bedoeld om een koper te informeren over elk risico op het optreden van gebeurtenissen die schadelijk zijn voor de wonig en wiens oorzaken niet kunnen worden gecontroleerd. De analyse zal daarom variëren naargelang de locatie van de constructie en informatie verstrekken over:

• Natuurlijke risico’s: overstromingen, droogte, seismisch risico, bosbranden, lawines, enz.
• Technologische risico’s: olie, chemisch en biologisch.

Eerdere natuurrampenbevelen worden vermeld, om een indicatie te geven van het betrokken risiconiveau.

De gasaanalyse

Elke woning uitgerust met een installatie ouder dan 15 jaar die op aardgas werkt moet, vóór wederverkoop, een veiligheidscontrole door middel van dit onderzoek ondergaan, dat 3 jaar geldig is. Naast explosierisico’s is het essentieel om ervoor te zorgen dat er geen gaslek is, zoals koolstofmonoxide, dat dodelijke vergiftiging kan veroorzaken.

De elektrische inspectie

Op dezelfde manier moet een elektrische installatie ouder dan 15 jaar worden gecontroleerd om elk risico van direct contact met stroom of brand te voorkomen. Elektrische normen evolueren voortdurend, en de verkopende eigenaar wordt niet gevraagd om herstelwerkzaamheden uit te voeren. De keuring is eerder bedoeld om volledige informatie over de staat van de installatie te verstrekken aan de koper, die vrij zal beslissen over de renovaties die moeten worden uitgevoerd voor zijn eigen veiligheid.

Het onderzoek naar individuele rioleringssystemen

Sinds 2011 moet elke woning die niet is aangesloten op het rioolstelsel, vóór wederverkoop, een controle van de installatie en septische tank ondergaan.

Informatie over droogrot

Droogrot is een schimmel die zich voedt met hout, en het is daarom lastig om aan te treffen in een huis dakconstructie. De potentiële schade is zodanig dat het de “droogrot van bewoning” wordt genoemd. Het ontwikkelt zich eerder in vochtige omgevingen, en het is gebruikelijk om het te vinden na waterschade als de woning onbewoond of slecht onderhouden is.

De wettelijke verplichting is informatie en geen keuring: een eigenaar of huurder die sporen van droogrot opmerkt, is verplicht dit te melden bij de gemeentelijke instantie. In gebieden die als risicovol zijn gedefinieerd door de prefect, moet ook informatie worden verstrekt aan de koper over het betrokken risico.

Als het laten uitvoeren van dit aantal keuringen een kostbaar, tijdrovend en beperkend proces kan blijken te zijn, moet worden erkend dat het als koper geruststellend is om een volledig rapport te verkrijgen over de staat van de verworven woning. Als u een verkoper bent, zorg er dan ook voor dat de keuringen die bij uw aankoop zijn uitgevoerd niet meer geldig zijn, anders laat u mogelijk onnodig nieuwe uitvoeren!