بيع العقار: ما هي الفحوصات الإلزامية التي يجب إجراؤها؟

إذا كان بيع عقار مدرجاً على أجندتك، فأنت لا شك تدرك أن هناك خطوات معينة يجب اتخاذها، بما في ذلك إعداد ملف كامل لدى الكاتب العدل، وتحديد نقاط قوة عقارك لأغراض التسويق، وإخضاعه لتحليل إلزامي عبر عدد من الفحوصات. تختلف الالتزامات في هذا الصدد وفقاً لـ عمر العقار، والمنطقة التي يقع فيها، والمواد المكونة له. تجدر الإشارة أيضاً إلى أنه في حالة الإيجار الطويل الأجل، قد يُطلب إجراء فحوصات تتعلق بالأجزاء المشتركة، مثل فحص الأسبستوس، حتى لو لم تحتوي الأجزاء الخاصة على أي منها.

نصيحة: يُرجى إجراء هذه الفحوصات في أقرب وقت ممكن، وإلا تخاطر بتأجيل بيعك أو، الأسوأ من ذلك، فشل الصفقة. لذلك يجب إعداد ملف فحص تقني وإرفاقه عند مرحلة compromis de vente، ثم عند العقد الأصلي، مما يحميك من أي دعاوى تتعلق بالنقاط المدروسة. فيما يلي نظرة عامة على جميع الفحوصات التي قد تكون إلزامية، وفترات صلاحيتها.

فحص المساحة بموجب قانون كاريز

يجب إجراؤه بواسطة مهندس مساح محترف عند بيع عقار خاضع لنظام الإيجار الطويل الأجل، سواء كان شقة أو منزلاً. يرجى ملاحظة أن مجمع سكني ليس عقاراً مؤجراً لأن الأرض تُشتري مع المنزل، وهو ما لا ينطبق في حالة الإيجار الطويل الأجل.

في إعادة بيع مسكن فردي، لا يُشترط إجراء فحص قانون كاريز، ولكن يمكن للمشتري المطالبة بـ خفض سعر الشراء إذا وجد أن المساحة الفعلية للأرضية أقل بنسبة تزيد عن 5% مما هو مُعلن.

لحساب المساحة الصافية للأرضية بموجب قانون كاريز، يجب أخذ أي مساحة ذات ارتفاع سقف يزيد عن 1.80 متر في الاعتبار. تُخصم الجدران والفواصل، وكذلك بعض الغرف مثل المخازن والمرائب، لكن يُحتسب داخل الخزائن التي تستوفي معيار الارتفاع. يبقى الفحص ساري المفعول طالما لم يعدل أي تعديلات المساحة أو تخطيط العقار.

شهادة الأداء الطاقي (DPE)

• 

يُعد التصنيف على مقياس A إلى G الخاص بـ DPE إلزامياً منذ عام 2011 في جميع إعلانات بيع العقارات. يهدف هذا الإجراء إلى تحديد متطلبات الطاقة لتقدير تكلفة الطاقة لاستغلال العقار.

من خلال تحليل تقني للمواد المكونة، والعزل ونظام التدفئة (إنتاج التدفئة والمياه الساخنة)، يحدد المهندس عدد كيلوواط ساعة (kWh) من الطاقة الأولية لكل متر مربع في السنة التي يستهلكها المسكن. تجدر الإشارة إلى أن العقارات ذات التصنيف الأسوأ (E، F وG) ستُمنع قريباً من التأجير، وسيضطر مالكو عقود الإيجار الطويل الأجل إلى تنفيذ خطة عمل متعددة السنوات لتحسين تصنيفهم.

فحص الأسبستوس

يُعد إلزامياً لأي عقار تم فيه منح ترخيص البناء قبل 1 يوليو 1997، ويشهد فحص الأسبستوس على وجود أو عدم وجود الأسبستوس في المواد المكونة للمبنى.

يجب إجراؤه في المساكن الفردية وكذلك في المساكن الجماعية، حيث يجب إجراء البحث في كل من الأجزاء الخاصة والأجزاء المشتركة. صلاحية الفحص دائمة إذا تم إجراؤه بعد 1 يناير 2013.

فحص الرصاص

لا يُطلب إجراؤه إلا إذا بُني المسكن قبل عام 1949. يتمتع تقرير خطر التعرض للرصاص – أو ببساطة فحص الرصاص – بصلاحية دائمة إذا لم يتم تجاوز العتبة القانونية. وإذا تم تجاوزها، فستكون صالحة لمدة سنة واحدة فقط.

يوجد الرصاص بشكل رئيسي في الدهانات القديمة وفي أنابيب المياه. ومع تحلله تدريجياً إلى غبار، يمكن استنشاقه أو ابتلاعه من قبل البشر وتسبب، خاصة لدى الأطفال، حالات مثل التسمم بالرصاص. إذا اكتشف الفحص وجود رصاص، نوصيك بإزالته!

فحص النمل الأبيض

لا يتمتع هذا المستند بـ صلاحية تزيد عن 6 أشهر، والسبب وجيه: يمكن لـ النمل الأبيض غزو مسكن في أي وقت وتسبب أضراراً جسيمة لأي هيكل خشبي. ومع ذلك، لا داعي للذعر؛ الخطوة الأولى هي التحقق مما إذا كان عقارك يقع في منطقة معرضة للخطر.

بموجب مرسوم بلوري، تتطلب مناطق معينة إجراء هذا الفحص. في فرنسا، تتأثر منطقة جنوب غرب كبيرة، بالإضافة إلى بعض الإدارات شمالاً (في Bretagne، Île-de-France، أو Seine-Maritime أو Pas-de-Calais، على سبيل المثال). تتأثر أيضاً بعض الأقاليم ما وراء البحار، مثل Guyana أو Réunion.

شهادة حالة خطر التلوث (ERP)

سارية المفعول لمدة 6 أشهر أيضاً، يهدف هذا الفحص الذي كان يُسمى سابقاً تقرير حالة المخاطر والخدمات الأرضية ومعلومات التربة (ESRIS) إلى إعلام المشتري بأي خطر لوقوع أحداث ضارة بالمسكن ولا يمكن التحكم في أسبابها. لذلك سيتغير التحليل وفقاً لموقع البناء وسيزود بمعلومات حول:

• المخاطر الطبيعية: الفيضانات، الجفاف، المخاطر الزلزالية، حرائق الغابات، الانهيارات الثلجية، إلخ.
• المخاطر التكنولوجية: النفط، الكيميائية والبيولوجية.

تُذكر أوامر الكوارث الطبيعية السابقة، وذلك لتقديم مؤشر على مستوى الخطر المتضمن.

فحص سلامة الغاز

يجب على أي مسكن مجهز بتركيب عمره أكثر من 15 عاماً ويعمل بالغاز الطبيعي أن يخضع، قبل إعادة البيع، لفحص سلامة عبر هذا الفحص، الذي يكون ساري المفعول لمدة 3 سنوات. بالإضافة إلى مخاطر الانفجار، من الضروري التأكد من عدم وجود تسرب للغاز مثل أول أكسيد الكربون، الذي يمكن أن يسبب تسمماً قاتلاً.

التفتيش الكهربائي

وبالمثل، يجب مراقبة التركيب الكهربائي الذي يزيد عمره عن 15 عاماً لمنع أي خطر للاتصال المباشر بالتيار أو الحريق. تتطور المعايير الكهربائية باستمرار، ولا يُطلب من البائع تنفيذ أي أعمال ترميم. يهدف الفحص بدلاً من ذلك إلى توفير معلومات كاملة حول حالة التركيب للمشتري، الذي سيقرر بحرية الأعمال الترميمية التي يجب إجراؤها لسلامته الخاصة.

فحص نظام الصرف الصحي الفردي

منذ عام 2011، يجب على أي مسكن غير متصل بشبكة المجاري العامة أن يخضع، قبل إعادة البيع، لفحص التركيب وخزان الصرف الصحي.

معلومات عن تعفن الخشب الجاف

يُعد التعفن الجاف نوعاً من الفطريات يتغذى على الخشب، وبالتالي فهو مزعج العثور عليه في هيكل سقف المنزل. يبلغ ضرره المحتمل حداً لدرجة أنه يُلقب بـ “تعفن السكن”. يتطور بشكل رئيسي في البيئات الرطبة، ومن الشائع العثور عليه بعد أضرار المياه إذا كان المسكن غير مأهول أو سيء الصيانة.

تتمثل الالتزام القانوني في الإعلام وليس الفحص: يُطلب من المالك أو المستأجر الذي يلاحظ آثار التعفن الجاف الإبلاغ به إلى البلدية. في المناطق المحددة كمعرضة للخطر من قبل المحافظ، يجب أيضاً إعطاء المشتري معلومات حول الخطر المتضمن.

إذا كان إجراء هذا العدد من الفحوصات قد يثبت أنه عملية مكلفة وتستغرق وقتاً طويلاً ومقيدة، فيجب الإقرار بأنه كمشتري فإن الحصول على تقرير كامل عن حالة العقار المُكتسب أمر مطمئن. وإذا كنت بائعاً، تأكد أيضاً من أن الفحوصات التي أُجريت عند شرائك لم تعد صالحة، وإلا فقد تضطر إلى إجراء فحوصات جديدة دون داعٍ!