Vendita immobiliare: quali diagnosi occorre effettuare?

Se vendere un proprietà è nei suoi programmi, senza dubbio saprà che occorre seguire alcuni passaggi, tra cui preparare un fascicolo completo per il notaio, identificare i punti di forza del suo immobile a fini di commercializzazione e sottoporlo ad analisi obbligatorie attraverso una serie di diagnosi. A questo proposito, gli obblighi variano in base all’età dell’immobile, alla regione in cui si trova e ai materiali con cui è costruito. È importante precisare che in una proprietà superficiaria, possono essere richieste diagnosi relative alle parti comuni, come una diagnosi amianto, anche se le parti private non ne contengono.

Un consiglio: faccia effettuare queste diagnosi il prima possibile, altrimenti rischia di dover posticipare la sua vendita o, peggio, vederla fallire. Un fascicolo tecnico di diagnosi deve quindi essere preparato e allegato in fase di compromesso, poi all’atto autentico, che la protegge da qualsiasi ricorso in merito ai punti esaminati. Ecco una panoramica di tutte le diagnosi che possono essere obbligatorie e dei relativi periodi di validità.

La diagnosi di superficie dalla Legge Carrez

Questa deve essere effettuata da un geometra professionista quando si vende un’abitazione in proprietà superficiaria, sia un appartamento che una casa. Attenzione: un complesso residenziale non è una proprietà superficiaria perché il terreno viene acquistato insieme alla casa, cosa che non accade nella proprietà superficiaria.

Per la rivendita di un’abitazione individuale, la diagnosi Legge Carrez non è obbligatoria, ma l’acquirente può richiedere una riduzione del prezzo di acquisto se constata che la superficie reale è superiore al 5% rispetto a quella dichiarata.

Per il calcolo della superficie secondo la Legge Carrez, si deve tenere conto di qualsiasi superficie con un’altezza del soffitto superiore a 1,80 metri. Le pareti e le partizioni, così come alcuni locali come ripostigli e garage, vengono dedotti, ma l’interno degli armadi che soddisfano il criterio dell’altezza viene contato. La diagnosi rimane valida finché nessuna modifica altera la superficie o la distribuzione dell’immobile.

Il Certificato di Prestazione Energetica

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La classificazione sulla scala da A a G del DPE è, dal 2011, obbligatoria in tutti gli annunci di vendita immobiliare. Questo processo mira a quantificare il fabbisogno energetico per stimare il costo energetico dell’occupazione dell’immobile.

Attraverso un’analisi tecnica dei materiali costitutivi, dell’isolamento e del sistema di riscaldamento (produzione di calore e acqua calda), il tecnico determina il numero di kWh di energia primaria per metro quadrato all’anno che l’abitazione consuma. È importante notare che gli immobili con la peggiore classificazione (E, F e G) saranno presto vietati alla locazione e le proprietà superficialiali dovranno implementare un piano di lavori pluriennale per migliorare la loro classificazione.

La diagnosi amianto

Obbligatoria per qualsiasi immobile la cui concessione edilizia è stata rilasciata prima del 1° luglio 1997, la diagnosi certifi la presenza – o assenza – di amianto nei materiali costitutivi dell’edificio.

Deve essere effettuata nelle abitazioni individuali così come nelle abitazioni collettive, dove la ricerca deve essere condotta sia nelle parti private che nelle parti comuni. La validità della diagnosi è permanente se è stata effettuata dopo il 1° gennaio 2013.

La diagnosi piombo

Questa deve essere effettuata solo se l’abitazione è stata costruita prima del 1949. Il rapporto sul rischio di esposizione al piombo – o semplicemente diagnosi piombo – ha validità permanente se la soglia legale non viene superata. In caso contrario, sarà valida solo per un anno.

Il piombo si trova principalmente nelle vecchie vernici e nei tubi dell’acqua. Poiché si degrada gradualmente in polvere, può essere ingerito dagli esseri umani e causare, specialmente nei bambini, patologie come l’avvelenamento da piombo. Se la diagnosi rileva la presenza di piombo, le consigliamo pertanto di farlo rimuovere!

La diagnosi termiti

Questo documento ha una validità di 6 mesi e per una buona ragione: le termiti possono infestare un’abitazione in qualsiasi momento e causare danni maggiori a qualsiasi struttura in legno. Tuttavia, non c’è bisogno di panicare; il primo passo è verificare se il suo immobile si trova in un’area a rischio.

Con decreto prefettuale, alcune regioni richiedono che la diagnosi venga effettuata. In Francia, una vasta zona sud-occidentale è interessata, così come alcuni dipartimenti più a nord (in Bretagna, Île-de-France, Senna Marittima o Passo di Calais, per esempio). Anche alcuni territori d’oltremare sono interessati, come la Guyana o Riunione.

Il certificato di stato dei rischi di inquinamento (ERP)

Valido anche per 6 mesi, questa diagnosi, precedentemente chiamata Stato delle Servitù e delle Informazioni sul Suolo (ESRIS), mira a informare un acquirente di qualsiasi rischio di verificarsi di eventi dannosi per l’abitazione le cui cause non possono essere controllate. L’analisi varierà quindi in base alla posizione della costruzione e fornirà informazioni su:

• Rischi naturali: alluvioni, siccità, rischio sismico, incendi boschivi, valanghe, ecc.
• Rischi tecnologici: petrolio, chimici e biologici.

Vengono menzionati i precedenti ordini di calamità naturale, al fine di fornire un’indicazione del livello di rischio coinvolto.

Il controllo di sicurezza del gas

Qualsiasi abitazione dotata di un impianto più vecchio di 15 anni che funziona a gas naturale deve, prima della rivendita, sottoporsi a un controllo di sicurezza attraverso questa diagnosi, valida per 3 anni. Oltre ai rischi di esplosione, è essenziale assicurarsi che non ci sia fuoriuscita di gas come il monossido di carbonio, che può causare avvelenamento fatale.

L’ispezione elettrica

Allo stesso modo, un impianto elettrico più vecchio di 15 anni deve essere controllato per prevenire qualsiasi rischio di contatto diretto con la corrente o incendio. Le norme elettriche sono in costante evoluzione e al venditore non viene chiesto di effettuare alcun lavoro di ristrutturazione. La diagnosi è piuttosto volta a fornire informazioni complete sullo stato dell’impianto all’acquirente, che deciderà liberamente quali ristrutturazioni effettuare per la propria sicurezza.

La diagnosi dell’impianto fognario individuale

Dal 2011, qualsiasi abitazione non collegata alla rete fognaria comunale deve, prima della rivendita, sottoporsi a un controllo dell’impianto e della fossa settica.

Informazioni sulla carie secca

La carie secca è un fungo che si nutre del legno, ed è quindi problematica trovarne nella struttura del tetto di una casa. I suoi potenziali danni sono tali che viene soprannominata la “carie secca dell’abitazione”. Si sviluppa piuttosto in ambienti umidi, ed è comune trovarla dopo danni causati dall’acqua se l’abitazione è disabitata o mal mantenuta.

L’obbligo legale è di informazione e non una diagnosi: un proprietario o un inquilino che individua tracce di carie secca è tenuto a dichiararlo al municipio. Nelle aree definite a rischio dal prefetto, devono inoltre essere fornite informazioni all’acquirente in merito al rischio coinvolto.

Se far effettuare questo numero di diagnosi può rivelarsi un processo costoso, dispendioso in termini di tempo e restrittivo, bisogna riconoscere che, in qualità di acquirente, è rassicurante ottenere un rapporto completo sullo stato dell’immobile acquisito. Se è un venditore, si assicuri inoltre che le diagnosi effettuate al momento dell’acquisto non siano più valide, altrimenti potrebbe farne effettuare di nuove inutilmente!