כיצד לחשב נכון את שטח הרצפה של הנכס שלך?

במכירת נכס ובמיוחד בערים גדולות שבהן כל מטר רבוע חשוב, חישוב נכון של שטח הרצפה של נכס למכירה הוא חיוני. הדבר ישפיע באופן ישיר על מחיר המכירה הנכון לקבוע, ישמש כמסנן לקונים פוטנציאליים, ואף יהיה לו אפקט פסיכולוגי, חיובי או שלילי, בכל אחד מהחדרים. כדי להימנע מטעות, להלן הכללים שצריכים להנחות את החישוב שלכם.

חישוב שטח רצפה לפי חוק קארה

חקיקה זו מהווה את המקור לנושא מאז שנכנסה לתוקף ביוני 1997, וקובעת את הסטנדרט לחישוב שטח רצפה לפי כלל פשוט מאוד: כל מרחב עם גובה תקרה של יותר מ-1.80 מטר נחשב כשטח רצפה למגורים.

עם זאת, יש לנכות מהחישוב קירות, מחיצות, תעלות, פתחי דלתות, גרמי מדרגות ומעליות. בנוסף, חדרים מסוימים אינם יכולים להילקח בחשבון בשל מהותם; נחזור לכך מאוחר יותר. בחדרים עם תקרות משופעות, תצטרכו לקבוע איזה שטח יש לו גובה תקרה העולה על הסטנדרט של 1.80 מטר. שאר החדר אינו יכול להיכלל, וזה חשוב במיוחד לחדרי שינה, שיכולים להיחשב ככאלה רק מ-9 מטרים רבועים.

למה משמש התוצאה?

במקרה של מכירה חוזרת של נכס, החקיקה האמורה מחייבת חישוב מדויק וציון שטח הרצפה למגורים במסמכי המכירה. זוהי בעיקר חובה למכירת נכס בבעלות משותפת, בין חדש ובין ישן, שבו יינסה להבחין בין השטחים המשותפים לשטח הרצפה הפרטי. במקרה של שכירות, חשבון השכירות חייב גם לוודא שהנכס נחשב הולם, כלומר עם שטח רצפה העולה על 9 מטרים רבועים. שוכר שמגלה ששטח הרצפה קטן מפרסום רשאי גם לבקש הפחתה בשכר הדירה. במקרה של רכישות מבנים חדשים ורכישות על הנייר (VEFA), שטח הרצפה למגורים הרשום בחוזה מחייב את הקבלן. באופן דומה, קיימת אפשרות לתביעה אם בסופו של דבר הוא לא מופיע בעת מסירת הנכס. לבסוף, שטח הרצפה למגורים מאפשר לרשויות המס לחשב את ערך שכירות הקדסטרה, שעוזר לקבוע את סכומי מס המועצה והארנונה.

גמישות לבתים

בנוגע למכירת בית, ניתן פשוט להעריך את שטח הרצפה, אלא אם הנכס נמצא בבעלות משותפת אופקית, שיש להבחין בה בבירור משכונת מגורים: בבעלות משותפת, הקרקע שייכת לקהילה בעוד שבשכונת מגורים היא נרכשת עם הנכס. בבית, חישוב שטח הרצפה משמש בעיקר לעזור לקונה לדמיין את הנכס בפרסום ובמהלך הסיורים. עם זאת, הדיוק נשאר חשוב, גם אם אין תיעוד תומך נדרש. הבדל משמעותי, שלאחר מכן נצפה על ידי קונים שלא נקטו את המזהירות להביא את הסרגל שלהם במהלך הסיורים, לא יהיה ללא התוצאות!

כדי להגן על הקונים, קנס מחכה למוכרים שלא טובים במתמטיקה: אם שטח הרצפה בפועל גדול ב-5% פחות מזה שצוין בהסכם המכירה, ייתכן הפחתת מחיר. זה יהיה יחסי לחוסר במטרים רבועים. לקונה יש שנה לפעול, מה שגם יגרום לחישוב מחדש של שכר עורך הדין על פי מחיר המכירה בפועל. יש לציין שטעות לטובת הקונה, עם זאת, אינה מאפשרת למוכר לבקש עליית מחיר.

היזהרו מחדרים המוחרגים משטח הרצפה למגורים

טעות יכולה לנבוע במיוחד מהחדרים שנלקחים בחשבון בחישוב, מכיוון שחלקם מוחרגים משטח הרצפה למגורים. אם, לפי חוק קארה, יש לספור את כל חדרי המגורים, חללי עליות גג מסוגשים ומזאנינות בנויות, עליכם להוציא:

• מרתפים ובסיסים שאינם גמורים, • מזאנינות ניידות, • מרפסות ומרפסות שמש, • אזורים משותפים, • עליות גג עם גובה תקרה של פחות מ-1.80 מטר, • מגרשי חניה.

בניגוד לחישוב שנעשה לפי קריטריונים של חוק בוטין הקשור לשכירות למגורים, ניתן לספור בתי עבודה, חממות ולוג’יות כשטח רצפה כפי שמוגדר בחוק קארה במספר תנאים: הם חייבים להיות פרטיים לחלוטין וגובה התקרה שלהם חייב לעלות על 1.80 מטר.

יש לציין שמקומות אחסון, כמו ארונות, ייספרו מבחינת שטח רצפה, בתנאי שהתקרה שלהם גבוהה מ-1.80 מטר והרצפה שלהם נמצאת באותו גובה כמו שאר החדר.

שימוש באיש מקצוע?

אם אתם גרים בבעלות משותפת ומתכננים למכור, אנו ממליצים לפנות לשירותי מודד מקצועי. בנוסף לתעודות החובה האחרות, הם יכולים לבצע את המדידה במהלך הביקור שלהם ולספק לכם “תעודת חוק קארה” למסור לעורך הדין.

שום דבר לא מונע מכם לבצע את החישוב בעצמכם, אולם לאחר מכן תיקחו אחריות על התוצאה. תעודת חוק קארה מעבירה את הסיכון לטעות לאיש המקצוע שהנפיק אותה ומגנה עליכם מהסיכון לקנס.

לבסוף, קחו בחשבון שהיא תקפה לצמיתות, כל עוד אין שינויים שמשנים את פריסת החדר או מקטינים את שטח הרצפה הפרטי.

כפי שהבנתם, בין אם הסמכת שטח רצפה למגורים היא חובה או לא, מוטב לבחור בדיוק. כללי החישוב מורכבים, מה שמעודד שימוש באיש מקצוע ששכר הטרחה שלו, בהתאם למיקום, מהות ושטח הרצפה של הנכס, עשוי להיות בין 60 ל-150 ליש“ט. אם תחליטו לפעול בעצמכם, תוכלו לרכוש מד מרחק לייזר בעלות סבירה. הוא יבצע את חישובי שטח הרצפה מהמדידות שנלקחו, ובכך יפחית את הסיכון לטעות.