Venta de propiedad: ¿qué inspecciones deben realizarse?

Si vender una propiedad está en su agenda, sin duda sabrá que hay ciertos pasos que deben tomarse, incluyendo preparar un expediente completo para el notario, identificar los puntos fuertes de su propiedad para fins de comercialización, y su análisis obligatorio a través de una serie de inspecciones. En este último punto, las obligaciones varían según la edad de la propiedad, la región en la que se encuentra y los materiales de los que está construida. También hay que señalar que en un arrendamiento, pueden requerirse inspecciones relativas a las partes comunes, como una inspección de amianto, incluso si las partes privadas no contienen ninguno.

Un consejo: haga estas inspecciones lo antes posible, de lo contrario corre el riesgo de tener que retrasar su venta o, peor aún, ver cómo fracasa. Por lo tanto, debe prepararse un expediente de encuesta técnica y anexarse en la etapa de compromiso, luego en la escritura auténtica, que le protege de cualquier recurso respecto a los puntos estudiados. Aquí tiene una visión general de todas las inspecciones que pueden ser obligatorias y sus períodos de validez.

La medición de superficie bajo la Ley Carrez

Esto debe ser realizado por un agrimensor profesional al vender una vivienda en arrendamiento, ya sea un apartamento o una casa. Tenga en cuenta: una urbanización no es un arrendamiento porque el terreno se adquiere con la casa, lo cual no ocurre en un arrendamiento.

Para la reventa de una vivienda individual, la inspección bajo la Ley Carrez no es requerida, pero el comprador puede reclamar una reducción del precio de compra si descubre que la superficie real es más del 5% menor que la anunciada.

Para el cálculo de la superficie bajo la Ley Carrez, cualquier superficie con una altura de techo superior a 1,80 metros debe ser tomada en cuenta. Las paredes y tabiques, así como ciertas habitaciones como cobertizos y garajes, se deducen, pero el interior de los armarios que cumplen con el criterio de altura se cuenta. La inspección permanece válida mientras no se modifique la superficie o la distribución de la propiedad.

El Certificado de Eficiencia Energética

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La calificación en la escala de A a G del CEE ha sido, desde 2011, obligatoria en todos los anuncios de venta de propiedades. Este proceso tiene como objetivo cuantificar la necesidad de energía para estimar el coste energético de ocupar la propiedad.

A través de un análisis técnico de los materiales constitutivos, el aislamiento y el sistema de calefacción (producción de calefacción y agua caliente), el técnico determina el número de kWh de energía primaria por metro cuadrado al año que consume la vivienda. Hay que señalar que las propiedades con peor calificación (E, F y G) pronto serán prohibidas para alquiler, y los arrendamientos deberán implementar un plan de trabajo plurianual para mejorar su calificación.

La inspección de amianto

Obligatoria para cualquier propiedad cuyo permiso de construcción fue otorgado antes del 1 de julio de 1997, la inspección de amianto certifica la presencia – o ausencia – de amianto en los materiales constitutivos del edificio.

Debe realizarse en viviendas individuales así como en viviendas colectivas, donde la búsqueda debe realizarse tanto en partes privadas como en partes comunes. La validez de la inspección es permanente si se realizó después del 1 de enero de 2013.

La inspección de plomo

Esto solo necesita realizarse si la vivienda fue construida antes de 1949. El informe de riesgo de exposición al plomo – o simplemente inspección de plomo – tiene validez permanente si no se supera el umbral legal. Si lo supera, solo será válido por un año.

El plomo se encuentra principalmente en pinturas antiguas y en tuberías de agua. A medida que se descompone gradualmente en polvo, puede ser ingerido por los humanos y causar, especialmente en niños, enfermedades como el saturnismo. Por lo tanto, si la inspección detecta plomo, le recomendamos que lo elimine.

La inspección de termitas

Este documento solo tiene validez de 6 meses y con razón: las termitas pueden infestar una vivienda en cualquier momento y causar daños importantes a cualquier estructura de madera. Sin embargo, no hay necesidad de entrar en pánico; el primer paso es comprobar si su propiedad está ubicada en una zona de riesgo.

Por decreto prefectual, ciertas regiones requieren que se realice la inspección. En Francia, una gran parte del sudoeste está afectada, así como algunos departamentos más al norte (en Bretagne, Île-de-France, Seine-Maritime o Pas-de-Calais, por ejemplo). Algunos territorios de ultramar también están afectados, como Guyana o Reunión.

El certificado de estado de riesgos de contaminación (ERP)

También válido por 6 meses, esta inspección anteriormente llamada Estado de Servidumbres e Información del Suelo (ESRIS), tiene como objetivo informar al comprador de cualquier riesgo de ocurrencia de eventos perjudiciales para la vivienda y cuyas causas no pueden controlarse. Por lo tanto, el análisis variará según la ubicación de la construcción y proporcionará información sobre:

• Riesgos naturales: inundación, sequía, riesgo sísmico, incendios forestales, avalanchas, etc.
• Riesgos tecnológicos: petróleo, químico y biológico.

Se mencionan los pedidos anteriores de desastre natural, para proporcionar una indicación del nivel de riesgo involucrado.

El control de seguridad de gas

Cualquier vivienda equipada con una instalación de más de 15 años de antigüedad que funcione con gas natural debe, antes de la reventa, someterse a un control de seguridad a través de esta inspección, que es válida por 3 años. Además de los riesgos de explosión, es esencial asegurar que no haya fuga de gas como el monóxido de carbono, que puede causar intoxicación fatal.

La inspección eléctrica

Del mismo modo, una instalación eléctrica de más de 15 años debe ser monitoreada para prevenir cualquier riesgo de contacto directo con la corriente, o incendio. Las normas eléctricas están constantemente evolucionando, y no se pide al propietario vendedor que realice trabajos de restauración. La inspección está más bien destinada a proporcionar información completa sobre el estado de la instalación al comprador, quien freely decidirá sobre las renovaciones a realizar para su propia seguridad.

La inspección del sistema de alcantarillado individual

Desde 2011, cualquier vivienda no conectada a la red de alcantarillado debe, antes de la reventa, someterse a una verificación de la instalación y del tanque séptico.

Información sobre la pudrición seca

La pudrición seca es un hongo que se alimenta de la madera, y por lo tanto es problemático encontrarla en la estructura del techo de una casa. Su potencial daño es tal que recibe el apodo de “la pudrición seca de la habitación”. Se desarrolla más bien en ambientes húmedos, y es común encontrarla después de daños por agua si la vivienda está deshabitada o mal mantenida.

La obligación legal es la información y no una inspección: un propietario o inquilino que detecte tienen de pudrición seca está obligado a declararlo al ayuntamiento. En las áreas definidas como de riesgo por el prefecto, también debe darse información al comprador sobre el riesgo involucrado.

Si realizar este número de inspecciones puede resultar un proceso costoso, consume tiempo y restrictivo, debe reconocerse que como comprador es tranquilizador obtener un informe completo sobre el estado de la propiedad adquirida. Si es usted vendedor, también asegúrese de que las inspecciones realizadas en el momento de su compra ya no son válidas, ¡de lo contrario podría realizarse otras innecesariamente!