Immobilienverkauf: welche Gutachten müssen durchgeführt werden?

Wenn der Verkauf einer Immobilie auf dem Programm steht, sind Sie sich zweifellos bewusst, dass bestimmte Schritte unternommen werden müssen, darunter die Vorbereitung einer vollständigen Akte für den Notar, die Stärken Ihrer Immobilie für Marketing-Zwecke und ihre obligatorische Analyse durch eine Reihe von Gutachten. Bei diesem letzten Punkt variieren die Verpflichtungen je nach Alter der Immobilie, der Region, in der sie sich befindet, und den Materialien, aus denen sie besteht. Es sei auch darauf hingewiesen, dass bei einem Erbbaurecht Gutachten zu gemeinsamen Teilen erforderlich sein können, etwa ein Asbestgutachten, und zwar auch wenn die Privatteile keinen enthalten.

Ein Tipp: Lassen Sie diese Gutachten so bald wie möglich durchführen, da Sie andernfalls riskieren, Ihren Verkauf verzögern zu müssen oder – schlimmer noch – ihn platzen zu sehen. Eine technische Gutachtenakte muss daher vorbereitet und im Vorvertragsstadium beigefügt werden, dann bei der notariellen Urkunde, die Sie vor jedwedem Rechtsmittel bezüglich der untersuchten Punkte schützt. Hier ist ein Überblick über alle Gutachten, die obligatorisch sein können, und ihre Gültigkeitsdauer.

Die Flächenmessung nach dem Carrez-Gesetz

Dies muss von einem professionellen Sachverständigen durchgeführt werden, wenn eine Erbbaurechtswohnung verkauft wird, sei es eine Wohnung oder ein Haus. Bitte beachten Sie: Eine Wohnanlage ist kein Erbbaurecht, da das Land zusammen mit dem Haus erworben wird, was beim Erbbaurecht nicht der Fall ist.

Für den Wiederverkauf eines Eigenheims ist das Carrez-Gutachten nicht erforderlich, aber der Käufer kann eine Preisminderung verlangen, wenn er feststellt, dass die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 5 % unter der angegebenen liegt.

Für die Berechnung der Wohnfläche nach dem Carrez-Gesetz muss jede Fläche mit einer Deckenhöhe von mehr als 1,80 Metern berücksichtigt werden. Wände und Trennwände sowie bestimmte Räume wie Schuppen und Garagen werden abgezogen, aber der Innenraum von Schränken, die das Höhenkriterium erfüllen, wird mitgezählt. Das Gutachten bleibt gültig, solange keine Veränderung die Wohnfläche oder die Aufteilung der Immobilie modifiziert.

Der Energieausweis

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Die Bewertung auf der Skala A bis G des Energieausweises ist seit 2011 in allen Immobilienanzeigen obligatorisch. Dieser Prozess zielt darauf ab, den Energiebedarf zu quantifizieren, um die Energiekosten für die Nutzung der Immobilie zu schätzen.

Durch eine technische Analyse der Baumaterialien, der Isolierung und des Heizsystems (Heizung und Warmwasserbereitung) ermittelt der Sachverständige den Kilowattstunden-Bedarf an Primärenergie pro Quadratmeter und Jahr, den die Wohnung verbraucht. Es sei darauf hingewiesen, dass die schlecht bewerteten Immobilien (E, F und G) bald nicht mehr vermietet werden dürfen und Erbbaurechte einen mehrjährigen Renovierungsplan zur Verbesserung ihrer Bewertung umsetzen müssen.

Das Asbestgutachten

Obligatorisch für jede Immobilie, deren Baugenehmigung vor dem 1. Juli 1997 erteilt wurde, bescheinigt das Asbestgutachten das Vorhandensein – oder Fehlen – von Asbest in den Baumaterialien des Gebäudes.

Es muss sowohl in Einzelwohnungen als auch in Wohnanlagen durchgeführt werden, wo die Suche sowohl in den Privatteilen als auch in den gemeinsamen Teilen erfolgen muss. Die Gültigkeit des Gutachtens ist unbefristet, wenn es nach dem 1. Januar 2013 durchgeführt wurde.

Das Bleigutachten

Dies muss nur durchgeführt werden, wenn die Wohnung vor 1949 erbaut wurde. Der Bericht über die Bleiexpositionsrisiken – oder einfach Bleigutachten – hat unbefristete Gültigkeit, wenn der gesetzliche Schwellenwert nicht überschritten wird. Wenn er überschritten wird, ist es nur ein Jahr gültig.

Bleipfindet sich hauptsächlich in alten Farben und in Wasserleitungen. Da es sich allmählich in Staub zersetzt, kann es von Menschen eingeatmet werden und insbesondere bei Kindern Zustände wie Bleivergiftung verursachen. Wenn das Gutachten Blei feststellt, empfehlen wir Ihnen daher, es entfernen zu lassen!

Das Termitengutachten

Dieses Dokument hat nur eine Gültigkeit von 6 Monaten und aus gutem Grund: Termiten können eine Wohnung jederzeit befallen und erhebliche Schäden an Holzstrukturen verursachen. Es besteht jedoch kein Grund zur Panik; der erste Schritt besteht darin, zu prüfen, ob sich Ihre Immobilie in einem Risikogebiet befindet.

Per Präfekturerlass ist in bestimmten Regionen die Durchführung des Gutachtens erforderlich. In Frankreich ist ein großes southwestliches Viertel betroffen sowie einige Departements weiter nördlich (in der Bretagne, Île-de-France, Seine-Maritime oder Pas-de-Calais, zum Beispiel). Einige Überseegebiete sind ebenfalls betroffen, wie Französisch-Guayana oder Réunion.

Das Attest über den Pollutionsrisikostatus (ERP)

Ebenfalls 6 Monate gültig, dieses Gutachten, früher Zustand der Servituten und Bodeninformationen (ESRIS) genannt, soll einen Käufer über jedes Risiko des Auftretens von Ereignissen informieren, die der Wohnung schaden und deren Ursachen nicht kontrolliert werden können. Die Analyse variiert daher je nach Lage des Bauvorhabens und liefert Informationen über:

• Naturgefahren: Überschwürung, Dürre, Erdbebengefahr, Waldbrände, Lawinen usw.
• Technologische Gefahren: Öl, Chemie und Biologie.

Frühere Naturkatastrophenverordnungen werden erwähnt, um eine Angabe über das Risikoniveau zu machen.

Die Gassicherheitsprüfung

Jede Wohnung, die mit einer mehr als 15 Jahre alten Erdgasinstallation ausgestattet ist, muss vor dem Wiederverkauf eine Sicherheitsprüfung durch dieses Gutachten durchführen lassen, das 3 Jahre gültig ist. Neben Explosionsrisiken ist es unerlässlich, sicherzustellen, dass kein Gasaustritt wie Kohlenmonoxid vorhanden ist, das eine tödliche Vergiftung verursachen kann.

Die Elektroprüfung

Ebenso muss eine mehr als 15 Jahre alte Elektroinstallation überwacht werden, um jedes Risiko eines direkten Kontakts mit Strom oder Brand zu verhindern. Elektrische Normen entwickeln sich ständig, und der verkaufende Eigentümer wird nicht aufgefordert, Renovierungsarbeiten durchzuführen. Das Gutachten soll vielmehr vollständige Informationen über den Zustand der Installation an den Käufer liefern, der frei über die durchzuführenden Renovierungen zu seiner eigenen Sicherheit entscheidet.

Das Gutachten für individuelle Abwassersysteme

Seit 2011 muss jede nicht an das öffentliche Kanalisationssystem angeschlossene Wohnung vor dem Wiederverkauf einer Überprüfung der Installation und der Klärgrube unterzogen werden.

Informationen über Hausschwamm

Hausschwamm ist ein Pilz, der sich von Holz ernährt, und es ist daher problematisch, ihn in einer Haus-Dachkonstruktion zu finden. Sein potenzieller Schaden ist so groß, dass er als „Wohnungsschwamm“ bezeichnet wird. Er entwickelt sich eher in feuchten Umgebungen, und es ist üblich, ihn nach Wasserschäden zu finden, wenn die Wohnung unbewohnt oder schlecht gewartet ist.

Die gesetzliche Verpflichtung ist Information und kein Gutachten: Ein Eigentümer oder Mieter, der Spuren von Hausschwamm entdeckt, ist verpflichtet, dies der Stadtverwaltung zu melden. In als risikoreich definierten Gebieten durch den Präfekten muss dem Käufer auch Information über das betreffende Risiko gegeben werden.

Wenn die Durchführung dieser Anzahl von Gutachten sich als kostspieliger, zeitaufwändiger und einschränkender Prozess erweisen kann, muss anerkannt werden, dass es als Käufer beruhigend ist, einen vollständigen Bericht über den Zustand der erworbenen Immobilie zu erhalten. Wenn Sie Verkäufer sind, stellen Sie ebenfalls sicher, dass die Gutachten, die zum Zeitpunkt Ihres Kaufs durchgeführt wurden, nicht mehr gültig sind, da Sie andernfalls möglicherweise unnötig neue durchführen lassen müssen!