Wie Sie die Wohnfläche Ihrer Immobilie korrekt berechnen

Bei einem Immobilienverkauf und insbesondere in großen Städten, wo jeder Quadratmeter zählt, ist die korrekte Berechnung der Wohnfläche einer zu verkaufenden Immobilie von entscheidender Bedeutung. Dies hat direkten Einfluss auf den richtigen Verkaufspreis, dient als Filter für potenzielle Käufer und hat sogar eine psychologische Wirkung – positiv oder negativ – in jedem der Räume. Um keinen Fehler zu machen, finden Sie hier die Regeln, die Ihre Berechnung leiten sollten.

Wohnflächenberechnung nach dem Carrez-Gesetz

Diese Gesetzgebung ist seit ihrem Inkrafttreten im Juni 1997 die maßgebliche Grundlage für dieses Thema und legt den Standard für die Wohnflächenberechnung nach einer sehr einfachen Regel fest: Jeder Raum mit einer Deckenhöhe von mehr als 1,80 Metern gilt als Wohnfläche.

Wände, Trennwände, Kabelkanäle, Türöffnungen, Treppen und Treppenhäuser müssen jedoch von der Berechnung abgezogen werden. Darüber hinaus können bestimmte Räume aufgrund ihrer Beschaffenheit nicht berücksichtigt werden; darauf werden wir später zurückkommen. In Räumen mit schrägen Decken müssen Sie den Bereich ermitteln, dessen Deckenhöhe den Standard von 1,80 Metern überschreitet. Der übrige Teil des Raumes kann nicht angerechnet werden, was besonders für Schlafzimmer wichtig ist, die erst ab 9 Quadratmetern als solche gelten können.

Wofür wird das Ergebnis verwendet?

Im Falle des Wiederverkaufs einer Immobilie macht die oben genannte Gesetzgebung eine präzise Berechnung erforderlich und die Wohnfläche muss in den Verkaufsunterlagen angegeben werden. Dies ist in erster Linie eine Verpflichtung für den Verkauf einer Immobilie in Eigentümergemeinschaft, ob neu oder alt, wobei versucht wird, die Gemeinschaftsflächen von der privaten Wohnfläche zu unterscheiden.

Im Falle einer Vermietung muss im Mietvertrag auch überprüft werden, ob die Immobilie als menschenwürdig gilt, d. h. mit einer Wohnfläche von mehr als 9 Quadratmetern. Ein Mieter, der feststellt, dass die Wohnfläche geringer ist als angegeben, kann auch eine Mietminderung beantragen.

Im Falle von Neubaukäufen und Ferienwohnungskäufen (VEFA) ist die im Vertrag angegebene Wohnfläche für den Bauträger verbindlich. Ebenso ist ein Rechtsmittel möglich, wenn sie bei der Übergabe der Immobilie letztendlich nicht erscheint.

Schließlich ermöglicht die Wohnfläche den Finanzbehörden, den Mietwert zu berechnen, der zur Bestimmung der Höhe der Grundsteuer und der kommunalen Abgaben herangezogen wird.

Flexibilität bei Häusern

Beim Verkauf eines Hauses kann die Wohnfläche einfach geschätzt werden, es sei denn, die Immobilie befindet sich in horizontaler Eigentümergemeinschaft, die klar von einer Wohnanlage zu unterscheiden ist: Bei Eigentümergemeinschaften gehört das Land der Gemeinschaft, während es bei einer Wohnanlage mit der Immobilie erworben wird. Bei einem Haus wird die Wohnflächenberechnung hauptsächlich verwendet, um dem Käufer die Immobilie bei der Schaltung der Anzeige und während der Besichtigungen vorzustellen. Genauigkeit bleibt jedoch wichtig, auch wenn keine unterstützende Dokumentation erforderlich ist. Ein erheblicher Unterschied, der später von Käufern festgestellt wird, die während der Besichtigung nicht vorsorglich ihr Maßband dabei hatten, wird nicht ohne Folgen bleiben!

Um Käufer zu schützen, wartet auf verkaufende Personen, die schlecht rechnen, eine Strafe: Wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als 5% geringer ist als im Kaufvertrag angegeben, kann eine Preisminderung erfolgen. Diese wird dann proportional zum Fehlbetrag an Quadratmetern sein. Der Käufer hat ein Jahr Zeit zu handeln, was auch dazu führt, dass die Anwaltsgebühren neu berechnet werden basierend auf dem tatsächlichen Kaufpreis. Es sei darauf hingewiesen, dass ein Fehler zugunsten des Käufers es dem Verkäufer jedoch nicht erlaubt, eine Preiserhöhung zu verlangen.

Vorsicht vor Räumen, die von der Wohnfläche ausgeschlossen sind

Ein Fehler kann insbesondere durch die in die Berechnung einbezogenen Räume entstehen, da einige von der Wohnfläche ausgeschlossen sind. Wenn nach dem Carrez-Gesetz alle Wohnräume, ausgebaute Dachböden und massiv gebaute Zwischengeschosse gezählt werden sollten, sollten Sie jedoch ausschließen:

• nicht ausgebaute Keller und Untergeschosse, • zerlegbare Zwischengeschosse, • Terrassen und Balkone, • Gemeinschaftsflächen, • Dachböden mit einer Deckenhöhe von weniger als 1,80 Metern, • Garagen.

Im Gegensatz zu der nach den Kriterien des Boutin-Gesetzes durchgeführten Berechnung für Wohnungsmieten können Werkstätten, Wintergarten und Loggien unter mehreren Bedingungen als Wohnfläche im Sinne des Carrez-Gesetzes gezählt werden: Sie müssen vollständig privat sein und ihre Deckenhöhe muss 1,80 Meter überschreiten.

Es sei darauf hingewiesen, dass Abstellräume wie Schränke zur Wohnfläche gezählt werden, vorausgesetzt ihre Decke ist höher als 1,80 Meter und ihr Boden befindet sich auf demselben Niveau wie der restliche Raum.

Einen Profi beauftragen?

Wenn Sie in Eigentümergemeinschaft leben und verkaufen möchten, empfehlen wir Ihnen, die Dienste eines professionellen Vermessers in Anspruch zu nehmen. Zusätzlich zu den anderen obligatorischen Zertifikaten kann er die Messung während seines Besuchs durchführen und Ihnen ein „Carrez-Gesetz-Zertifikat“ für den Anwalt geben.

Es hindert Sie nichts daran, die Berechnung selbst durchzuführen, aber Sie tragen dann die Verantwortung für das Ergebnis. Das Carrez-Gesetz-Zertifikat überträgt das Fehlerrisiko auf den professionellen Aussteller und schützt Sie vor dem Strafrisiko.

Beachten Sie schließlich, dass es dauerhaft gültig ist, solange keine Umbauten die Raumaufteilung oder die private Wohnfläche verändern.

Wie Sie verstanden haben, ob nun eine Wohnflächenzertifizierung obligatorisch ist oder nicht, ist es am besten, sich für Präzision zu entscheiden. Die Berechnungsregeln sind komplex, was die Beauftragung eines Profis empfiehlt, dessen Intervention je nach Lage, Art und Wohnfläche der Immobilie zwischen 60 und 150 Pfund kosten kann. Wenn Sie sich entscheiden, selbst vorzugehen, können Sie einen Laser-Entfernungsmesser zu einem vernünftigen Preis erwerben. Er führt die Wohnflächenberechnungen anhand der gemessenen Werte durch und reduziert dadurch das Fehlerrisiko.