房地产市场演变：贷款可转移性存疑

在这个鼓励谨慎的通胀时期，加之贷款条件收紧，房地产市场正进入一个不确定阶段。有关需求可能减少的理论正在流传，这似乎已经开始显现，并可能伴随着房价下跌有待确认。

为寻求重振市场的解决方案，以法国全国房地产专业人士联合会（FNAIM）为代表的房地产业界已向住房部副部长奥利维尔·克莱恩（Olivier Klein）提议实施抵押贷款可转移性制度。让我们回顾这一原理，并分析如果政府批准可能产生的影响。

什么是抵押贷款可转移性？

简而言之，该制度允许在保留正在偿还的抵押贷款的同时购置新房产。例如，四年前以1%的利率申请了20年贷款的借款人，可以简单地“更改地址”而无需修改其信贷协议的任何条件。

不申请新贷款消除了申请被拒的风险，并大大简化了房产购买流程。此外，它保留了相同的利率条件，并避免了为现有贷款支付提前还款费用。

值得注意的是，这种信贷转移系统已经存在。然而，银行并不愿意使用它，也不提供此服务，原因将在下文讨论。

目前关于抵押贷款可转移性存在特定条件：

• 房产用途必须得到遵守：主要住宅必须被另一套主要住宅取代；
• 购置的新房产价值必须至少等于贷款购置日期时的未偿资本；
• 任何所需的配套贷款必须在转移后六个月内从同一家银行机构申请并获得；
• 在现有贷款的还款期间不得发生还款违约；
• 抵押贷款转移条款必须在初始要约中注明；
• 贷款担保人和保险必须授权转移。

还应补充一点，可转移性可以很容易地附着于房产上：没有新贷款需要申请的出售业主可将贷款转移给买家。再次强调，担保人的批准将简化这一流程。

抵押贷款借款人的艰难处境

为了更清楚地解释FNAIM为何提议引入可转移性，必须了解几个月来贷款获取的困难严重损害了许多房产项目。除了阻碍大量交易外，这还引发了市场未来以及可能导致需求崩溃从而瘫痪的问题。

具体而言，借贷家庭面临的困难如下：

• 银行要求比以往更强的财务状况；
• 抵押贷款利率上升同时损害了申请质量；
• 自10月初设定的3.05%的上限利率将等到新年才会重新审查，在利率持续上升的情况下，很难批准许多贷款；
• 我国经济中超过6%的同比通胀进一步加剧了银行的谨慎，担心有些“紧张”的申请可能违约。

这些事实的后果在房地产市场上得到了实证观察：新房销售处于历史低位，二手房市场需求正在减弱。潜在买家一方面意识到购置新房产可能很困难，另一方面由于经济不确定性和不愿出售现有房产而采取观望态度。

再加上法律对租赁房产的翻新义务。从2025年起，能源性能证书（EPC）评级为G的房产将被禁止出租，但从2023年1月1日起，每年每平方米能耗超过450千瓦时的住宅退出租赁，进一步惩罚了市场。银行不愿向已经为购置背负债务的业主提供翻新贷款，对租赁市场构成了与交易市场相同的威胁。

对房产需求的逻辑上的积极影响

让我们回到抵押贷款可转移性系统，它可以解决上述大部分困难，从而重振一个需求应由买家已证明的动机驱动的房地产市场。

在近几十年里，信贷转移几乎没有引起兴趣，因为利率持续下降是主旋律。申请新贷款总是有机会为信贷支付更少费用。趋势的逆转合乎逻辑地引发了这个问题。

引入使用抵押贷款可转移性的法律可能性，而不是将其实施留给银行的酌情决定权，肯定会改变现状：由于大多数现有贷款正由以非常优惠条件获得贷款的家庭无违约地偿还，可转移性将使许多目前因档案对银行当前要求而言资质不足而受阻或搁置的项目得以轻松实现。

银行是唯一对此持保留态度的方面

重振房地产市场并满足家庭的愿望，从而参与国家的经济动态，产生相关的翻新项目：抵押贷款可转移性是每个人都鼓掌的想法！或几乎如此。

银行反而认为这是规避其政策演变的方式，尤其是其盈利能力的明显刹车。事实上，如果该制度被采纳，它们将不再能够以当今的条件放贷，而这些条件为它们带来更多收益。同时，它们将不再收到如此高的申请和保险费用。最后，银行机构将被迫遵守新程序，因此需要为实践调整或甚至真正的培训提供资金。

部长奥利维尔·克莱恩（Olivier Klein）已表示，抵押贷款可转移性是他正在仔细考虑以重振房地产经济的选项。在我们所处的背景下，这一焦点可能导致政府要求银行更积极地提供该选项，或者为快速见效而取消要约中出现条款的义务。敬请关注！