Evolutie van de vastgoedmarkt: overdraagbaarheid van leningen ter discussie

In deze inflatoire periode die voorzichtigheid aanmoedigt en gezien de aanscherping van de kredietverleningsvoorwaarden, betreedt de vastgoedmarkt een fase van onzekerheid. Er circuleren theorieën over een mogelijke afname van de vraag die inderdaad lijkt te beginnen, wat zou worden begeleid door een daling van de prijzen die nog bevestigd moet worden.

Op zoek naar oplossingen om de markt te revitaliseren, hebben vastgoedprofessionals vertegenwoordigd door FNAIM (de nationale federatie van vastgoedprofessionals) aan Olivier Klein, minister Gedelegeerd voor Huisvesting, voorgesteld om een stelsel van overdraagbaarheid van hypotheken in te voeren. Laten we dit principe herzien en de impact analyseren die het zou kunnen hebben indien de overheid haar goedkeuring geeft.

Wat houdt overdraagbaarheid van hypotheken in?

In eenvoudige bewoordingen stelt het stelsel de verwerving van een nieuwe woning mogelijk terwijl de hypotheek die al wordt afgelost, behouden blijft. Een lener die bijvoorbeeld vier jaar geleden een lening van 20 jaar afsloot tegen een rente van 1% kan eenvoudig ‘van adres veranderen’ zonder enige wijziging in de voorwaarden die van toepassing zijn op hun kredietovereenkomst.

Geen nieuwe lening afsluiten elimineert het risico dat een aanvraag wordt afgewezen en vergemakkelijkt het vastgoedkopersproces aanzienlijk. Bovendien behoudt het dezelfde rentevoorwaarden en voorkomt het het betalen van vervroegde aflossingskosten op de bestaande lening.

Er dient te worden opgemerkt dat dit kredietoverdrachtsstelsel al bestaat. Banken zijn echter terughoudend om het te gebruiken en bieden het simpelweg niet aan, om redenen die hieronder worden besproken.

Specifieke voorwaarden zijn momenteel van kracht met betrekking tot overdraagbaarheid van hypotheken:

• Het doel van de woning moet worden gerespecteerd: een hoofdverblijf moet worden vervangen door een ander hoofdverblijf;
• De waarde van de nieuwe woning moet minstens gelijk zijn aan het uitstaande kapitaal van de lening op de datum van verwerving;
• Elke aanvullende lening die nodig is, moet worden aangevraagd bij dezelfde bankinstelling en worden verleend binnen zes maanden na de overdracht;
• Er mag geen achterstand in aflossing zijn opgetreden tijdens de verstreken aflossingsperiode van de bestaande lening;
• De hypotheekoverdrachtclausule moet worden aangegeven in het oorspronkelijke aanbod;
• De garant van de lening en de verzekering moeten de overdracht autoriseren.

Er moet aan worden toegevoegd dat overdraagbaarheid vrij gemakkelijk aan de woning could worden gekoppeld: een verkopende eigenaar die geen nieuwe lening hoeft af te sluiten voor een aankoop zou thus zijn lening overdragen aan de koper. Nogmaals, de goedkeuring van de garant zou het proces vereenvoudigen.

De strijd voor hypotheekleners

Om duidelijker te verklaren waarom FNAIM voorstelt om overdraagbaarheid in te voeren, moet worden begrepen dat de moeilijkheden bij het verkrijgen van leningen, die al enkele maanden een realiteit zijn, talrijke vastgoedprojecten ernstig in gevaar brengen. Afgezien van het belemmeren van een groot aantal transacties, roept dit vragen op over de toekomst van de markt en een mogelijke instorting van de vraag die aldus verlamd raakt.

Concreet wordt de moeilijkheid waarmee lenende huishoudens worden geconfronteerd als volgt verklaard:

• Banken vereisen een sterkere financiële positie dan voorheen;
• De stijging van de hypotheekrente penaliseert tegelijkertijd de kwaliteit van de aanvragen;
• De usurarische rente, vastgesteld op 3,05% sinds begin oktober, zal pas worden herzien in het nieuwe jaar en worstelt om de toekenning van veel leningen toe te staan gezien de aanhoudende stijging van de rentevoeten;
• Inflatie van meer dan 6% jaar-op-jaar in onze economie versterkt de voorzichtigheid van banken nog verder, vrezend dat enigszins ‘krappe’ aanvragen in gebreke kunnen blijven.

De gevolgen van deze feiten worden empirisch waargenomen in de vastgoedmarkt: nieuwbouwverkopen stagneren op een historisch laag niveau en in de tweedehands markt verzwakt de potentiële kopers aan de ene kant zich ervan bewust dat de aankoop van een nieuwe woning moeilijk zou kunnen zijn, en aan de andere kant een afwachtende houding aannemen gezien economische onzekerheid en terughoudendheid om hun huidige eigendom te verkopen.

Voeg hieraan toe de renovatieverplichting voor huurwoningen opgelegd door de wet. Vanaf 2025 zal de verhuur van woningen met een G-rating op het EPC verboden zijn, maar vanaf 1 januari 2023 wordt de terugtrekking uit de verhuur van woningen die meer dan 450 kWh per vierkante meter per jaar verbruiken de markt verder benadeel. Banken, terughoudend om renovatieleningen te verlenen aan eigenaars die al schulden hebben voor verwerving, vormen dezelfde bedreiging voor de huurmarkt als voor de transactiemarkt.

Logisch positieve impact op de vastgoedvraag

Laten we terugkeren naar ons stelsel van overdraagbaarheid van hypotheken, dat een groot deel van de genoemde moeilijkheden zou kunnen oplossen en aldus een vastgoedmarkt zou kunnen doen herleven wiens vraag gedreven zou moeten worden door bewezen motivatie van kopers.

Kredietoverdracht had de afgelopen decennia weinig belang, synoniem met continue dalingen van de rentevoeten. Het afsluiten van een nieuwe lening liet toen altijd een kans over om minder voor zijn krediet te betalen. De omkering van de trend stelt logischerwijs de vraag.

Het introduceren van een wettelijke mogelijkheid om overdraagbaarheid van hypotheken te gebruiken in plaats van de implementatie over te laten aan de discretie van banken zou zeker het beeld veranderen: aangezien de meeste bestaande kredieten door huishoudens worden afgelost zonder wanbetaling die zeer voordelige voorwaarden verkregen, zou overdraagbaarheid de gemakkelijke realisatie van talrijke projecten mogelijk maken die momenteel worden belemmerd of uitgesteld vanwege een dossier dat niet kwalitatief genoeg is voor de huidige vereisten van banken.

Banken, de enigen die afgeschrikt worden door het idee

Het revitaliseren van de vastgoedmarkt en het vervullen van de wensen van huishoudens, waardoor wordt deelgenomen aan de economische dynamiek van het land door gerelateerde renovatieprojecten te genereren: overdraagbaarheid van hypotheken is een idee waar iedereen applaus voor heeft! Of bijna.

Banken zien het daarentegen als een manier om de evolutie van hun beleid te omzeilen en, bovenal, als een duidelijke rem op hun winstgevendheid. Inderdaad, als het stelsel wordt aangenomen, zullen ze niet langer kunnen uitlenen tegen de huidige voorwaarden, die hen veel meer opleveren. Tegelijkertijd zullen ze geen zo hoge aanvraag- en verzekeringskosten meer ontvangen. Ten slotte zullen bankinstellingen gedwongen worden om nieuwe procedures na te leven en dus een aanpassing van praktijken of zelfs echte training te financieren.

Minister Olivier Klein heeft verklaard dat overdraagbaarheid van hypotheken een optie is die hij zorgvuldig overweegt om de vastgoedeconomie te revitaliseren. Deze schijnwerper, in de context die we meemaken, zou de overheid kunnen leiden om bankinstellingen te verplichten het actiever aan te bieden of, voor een snel effect, de verplichting voor de clausule in leningaanbiedingen te verwijderen. Houd dit in de gaten!