房产：新房陷入危机，价格仍持续上涨

新房房产市场引发的疑问与二手房市场一样多，这种前所未有的情况我们已经经历了约18个月。利率上升剥夺了购房者通常完成新房购买所必需的预算，然而这类房产的价格仍在持续上涨，而二手房市场目前正在企稳，甚至略微降价。

新房市场的现状如何？预计将出现怎样的演变？新房价格为何持续上涨？以下是我们的答案，部分基于今年5月发布的房地产实验室研究以及法国房地产开发商联合会提供的数据。

现状：新房建设正在走弱

如果二手房已显示出疲态的迹象，预计2023年交易量将减少15%（从2022年的113万套降至2023年的95万套，如果预测成真），那么市场变化对新房的影响更为不利。

事实上，如果2022年已经不是一个繁荣的年份，2023年的数据则更加令人担忧：2022年4月至2023年3月期间，新房开工总数下降了8.3%，而仅2023年第一季度，颁发的建筑许可就减少了31%。

这种生产加速下降伴随着需求的下降，或者说实际完成的收购量下降：2023年第一季度为21,000套，比2022年同期减少了34%。

值得注意的是，2022年全年本身就是自2016年以来新房销售最差的一年，仅有121,875笔有效交易，比受新冠疫情影响的2020年少了约15,000笔。因此，投资者购买量下降了26%，自住购房者下降了13.4%。

2023年剩余时间预计这一趋势不会改善，这在一定程度上解释了观察到的价格上涨。

新房销售急剧下降的原因是什么？

要解释这一现象，我们必须关注购房融资条件的变化，这些条件迄今为止持续恶化。诚然，自2023年2月以来每月调整的 usury rate（上限利率）调整，减少了这一限制对银行贷款申请组合造成的阻碍。

然而，抵押贷款利率飙升——今夏经典20年期贷款接近4%——剥夺了家庭部分购买力，并要求他们重新考虑在地段或建筑面积方面的预期。对于其中的投资者来说，在此前的情况下进行收购是一个非常有趣的策略，因为资金几乎是“免费”的，利率有时低于1%。项目的可行性也必须根据新数据进行重新评估。

这些发展导致新房购买量急剧减少，原因如下：

• 部分家庭倾向于采取观望态度，等待更好的时机——这是一种风险策略，因为在不断恶化的环境中投资的最佳时机永远是现在；
• 本应发生在新房的一些购买最终因预算较小而转为二手房购买；
• 对于决心购买新房的家庭来说，获得信贷的困难解释了相当数量交易失败的原因：一些开发商因此面临40%至50%的撤单率；
• 有机会购买新房的投资者在高通胀背景下对租户的偿付能力产生担忧。因此，在二手房中以较低价格购买可以以较低的租金出租。

影响价格水平的供应因素

人们可能认为，要重振新房市场，开发商会选择降价并继续开发新项目。然而，实际情况恰恰相反：他们宁愿等待更好的时机，也不愿亏本出售房屋，类似于二手房卖家缓慢调整售价以适应新情况。

供应稀缺对价格产生影响，尽管上述开工量下降，新房价格却大幅上涨。这一趋势甚至正在加速，2023年5月，在人口超过45,000的城镇中，新房公寓平均价格为每平方米5,592欧元，在12个月滚动周期内上涨6.6%。相比之下，2022年11月记录的一年涨幅为5.7%。

然而，供应稀缺并非唯一因素：建筑成本（尤其是材料价格）通胀和新标准（RE2020）不允许以更低的成本建造房屋，恰恰相反。这些额外成本逻辑上会转嫁到销售价格上，尽管时机不佳。

好消息是房产市场并非真正陷入危机：需求仍然强劲，家庭只想为自己购买或出租房产，因为房地产仍然是动荡经济中的避险圣地。

真正出现的问题是如何在尊重自身预算和目标的情况下进行房地产投资？调整正在进行中，这将导致长期变量的演变：每平方米租金、利率，当然还有已完成交易量。新房由于售价高于二手房，可能在未来一段时间内继续挣扎，尤其是如果开发商不做出重大努力的话。敬请关注！