Entwicklung des Immobilienmarktes: Übertragbarkeit von Krediten in Frage gestellt

In dieser inflationsbedingten Zeit, die zur Vorsicht mahnt, und angesichts der Verschärfung der Kreditvergabebedingungen betritt der Immobilienmarkt eine Phase der Unsicherheit. Theorien über eine mögliche Verringerung der Nachfrage, die tatsächlich zu beginnen scheint, sind im Umlauf, die von einem Preisrückgang begleitet würde, der noch bestätigt werden muss.

Auf der Suche nach Lösungen zur Belebung des Marktes haben die Akteure der Immobilienbranche, vertreten durch die FNAIM (die nationale Vereinigung der Immobilienprofis), dem Minister für Wohnungswesen, Olivier Klein, vorgeschlagen, ein System zur Übertragbarkeit von Hypotheken einzuführen. Lassen Sie uns dieses Prinzip überprüfen und die Auswirkungen analysieren, die es haben könnte, falls die Regierung ihre Zustimmung erteilt.

Was bedeutet Übertragbarkeit von Hypotheken?

Einfach ausgedrückt ermöglicht das System den Erwerb einer neuen Immobilie, während die bereits zurückgezahlte Hypothek beibehalten wird. Ein Kreditnehmer, der vor vier Jahren beispielsweise einen 20-jährigen Kredit zu einem Zinssatz von 1% aufgenommen hat, kann einfach die „Adresse wechseln”, ohne dass Änderungen an den Bedingungen seines Kreditvertrags vorgenommen werden.

Die Nichtaufnahme eines neuen Kredits eliminiert das Risiko einer Ablehnung des Antrags und erleichtert den Immobilienkauf erheblich. Darüber hinaus werden die gleichen Zinsbedingungen beibehalten und Vermeidung von Vorfälligkeitsentschädigungen für den bestehenden Kredit ermöglicht.

Es sei darauf hingewiesen, dass dieses Kreditübertragungssystem bereits existiert. Die Banken sind jedoch zögerlich, es zu nutzen, und bieten es aus Gründen, die wir unten erörtern werden, einfach nicht an.

Spezifische Bedingungen existieren derzeit bezüglich der Hypothekenübertragbarkeit:

• Der Zweck der Immobilie muss respektiert werden: ein Hauptwohnsitz muss durch einen anderen Hauptwohnsitz ersetzt werden;
• Der Wert der neuen erworbenen Immobilie muss mindestens gleich dem ausstehenden Kapital des Kredits zum Zeitpunkt des Erwerbs sein;
• Jeder erforderliche Ergänzungskredit muss bei derselben Bank beantragt und innerhalb von sechs Monaten nach der Übertragung gewährt werden;
• Während des elapsed Rückzahlungszeitraums des bestehenden Kredits darf kein Rückstand aufgetreten sein;
• Die Hypothekenübertragungsklausel muss im ursprünglichen Angebot angegeben werden;
• Der Kreditbürge und die Versicherung müssen die Übertragung genehmigen.

Es sei hinzugefügt, dass die Übertragbarkeit quite einfach an der Immobilie angehängt werden könnte: ein verkaufender Eigentümer, der keinen neuen Kredit für einen Kauf aufnehmen möchte, würde somit seinen Kredit auf den Käufer übertragen. Once again, die Genehmigung des Bürgen würde den Prozess vereinfachen.

Der schwierige Kampf für Hypothekenkreditnehmer

Um klarer zu erläutern, warum die FNAIM die Einführung der Übertragbarkeit vorschlägt, muss verstanden werden, dass die Schwierigkeiten bei der Kreditbeschaffung, die seit mehreren Monaten Realität sind, zahlreiche Immobilienprojekte ernsthaft gefährden. Abgesehen davon, dass sie eine hohe Anzahl von Transaktionen behindert, wirft dies Fragen zur Zukunft des Marktes und zu einem möglichen Nachfragezusammenbruch, der dadurch gelähmt wird.

Konkret erklärt sich die Schwierigkeit, mit der kreditnehmende Haushalte konfrontiert sind, wie folgt:

• Die Banken erfordern eine stärkere finanzielle Position als zuvor;
• Der Anstieg der Hypothekenzinsen bestraft gleichzeitig die Qualität der Anträge;
• Der Wuchersatz, der seit Anfang Oktober auf 3,05% festgelegt wurde, wird erst im neuen Jahr überprüft und erlaubt nur schwer die Gewährung vieler Kredite angesichts des anhaltenden Anstiegs der Zinssätze;
• Eine Inflation von mehr als 6% Jahr für Jahr in unserer Wirtschaft erhöht weiterhin die Vorsicht der Banken, da sie befürchten, dass etwas „eng” Anträge ausfallen könnten.

Die Folgen dieser Tatsachen werden empirisch auf dem Immobilienmarkt beobachtet: Der Verkauf von Neubauten stagniert auf einem historisch niedrigen Niveau, und auf dem Gebrauchtimmobilienmarkt schwächt sich die Nachfrage ab. Potenzielle Käufer werden sich einerseits bewusst, dass der Erwerb einer neuen Immobilie schwierig sein könnte, und andererseits adoptieren sie eine abwartende Haltung angesichts der wirtschaftlichen Unsicherheit und der Zurückhaltung, ihr derzeitiges Eigentum zu verkaufen.

Hinzu kommt die Renovierungspflicht für Mietwohnungen, die gesetzlich vorgeschrieben ist. Ab 2025 wird Mietwohnungen mit dem G-Wert im Energieausweis das Vermieten verboten, aber ab dem 1. Januar 2023 wird der Entzug von Wohnungen aus der Vermietung, die mehr als 450 kWh pro Quadratmeter pro Jahr verbrauchen, den Markt weiterhin bestrafen. Banken, die nur zögerland Renovierungskredite an Eigentümer gewähren, die bereits verschuldet sind, drohen dem Mietmarkt dieselbe Gefahr wie dem Transaktionsmarkt.

Logisch positive Auswirkung auf die Immobiliennachfrage

Kommen wir zurück zu unserem System der Hypothekenübertragbarkeit, das einen guten Teil der genannten Schwierigkeiten lösen und somit einen Immobilienmarkt beleben könnte, dessen Nachfrage durch die nachgewiesene Motivation der Käufer angetrieben werden sollte.

Die Kreditübertragung bot in den letzten Jahrzehnten wenig Interesse, synonym mit kontinuierlichen Zinssenkungen. Die Aufnahme eines neuen Kredits bot dann immer die Chance, weniger für seinen Kredit zu zahlen. Die Umkehrung der Trends wirft logically die Frage auf.

Die Einführung einer gesetzlichen Möglichkeit, die Hypothekenübertragbarkeit zu nutzen, anstatt ihre Umsetzung dem Ermessen der Banken zu überlassen, würde certainly das Bild verändern: Da die meisten bestehenden Kredite von Haushalten ohne Ausfall zurückgezahlt werden, die sehr vorteilhafte Konditionen gesichert haben, würde die Übertragbarkeit die einfache Verwirklichung zahlreicher Projekte ermöglichen, die derzeit aufgrund eines Dossiers, das nicht qualitativ genug für die aktuellen Anforderungen der Banken ist, behindert oder aufgeschoben werden.

Banken, die einzigen, die von der Idee abgeschreckt sind

Die Belebung des Immobilienmarktes und die Erfüllung der Wünsche der Haushalte, wodurch sie an der wirtschaftlichen Dynamik des Landes teilnehmen, indem sie entsprechende Renovierungsprojekte generieren: Die Hypothekenübertragbarkeit ist eine Idee, die jeder begrüßt! Oder fast.

Die Banken sehen darin invece eine Möglichkeit, die Entwicklung ihrer Politik zu umgehen und vor allem eine klare Bremse für ihre Rentabilität. Indeed, wenn das System übernommen wird, werden sie nicht mehr zu den heutigen Konditionen leihen können, die ihnen viel mehr einbringen. Gleichzeitig werden sie keine so hohen Antrags- und Versicherungsgebühren mehr erhalten. Finally, werden die Bankinstitute gezwungen sein, neue Verfahren einzuhalten und daher eine Anpassung der Praktiken oder sogar echte Schulung zu finanzieren.

Minister Olivier Klein hat erklärt, dass die Hypothekenübertragbarkeit eine Option ist, die er sorgfältig in Betracht zieht, um die Immobilienwirtschaft zu beleben. Dieses Spotlight, in dem Kontext, den wir erleben, könnte die Regierung dazu veranlassen, von den Bankinstituten zu verlangen, es aktiver anzubieten oder, für eine schnelle Wirkung, die Verpflichtung zur Angabe der Klausel in den Kreditangeboten aufzuheben. Bleiben Sie dran!