Evoluzione del Mercato Immobiliare: la Portabilità dei Prestiti in Discussione

In questo periodo inflazionistico che incoraggia la prudenza e data la stretta sulle condizioni di credito, il mercato immobiliare sta entrando in una fase di incertezza. Circolano teorie su una possibile riduzione della domanda che sembra effettivamente iniziare, che sarebbe accompagnata da un calo dei prezzi da confermare.

Alla ricerca di soluzioni per rivitalizzare il mercato, gli operatori del settore immobiliare rappresentati dalla FNAIM (la federazione nazionale dei professionisti immobiliari) hanno proposto al Ministro Delegato per l’Edilizia, Olivier Klein, che venga implementato un sistema di portabilità dei mutui. Rivediamo questo principio e analizziamo l’impatto che potrebbe avere qualora il governo desse la sua approvazione.

Cosa comporta la portabilità del mutuo?

In parole semplici, il sistema consente l’acquisizione di una nuova proprietà mantenendo il mutuo già in fase di rimborso. Un mutuatario che, ad esempio, ha stipulato un prestito ventennale al tasso dell’1% quattro anni fa può semplicemente «cambiare indirizzo» senza alcuna modifica alle condizioni applicabili al proprio contratto di credito.

Non stipulare un nuovo prestito elimina il rischio di vedersi rifiutare la domanda e facilita notevolmente il processo di acquisto immobiliare. Inoltre, preserva le stesse condizioni di tasso ed evita il pagamento di penali per estinzione anticipata sul prestito esistente.

Va notato che questo sistema di trasferimento del credito esiste già. Tuttavia, le banche sono riluttanti a utilizzarlo e semplicemente non lo offrono, per motivi che discuteremo di seguito.

Esistono condizioni specifiche attualmente relative alla portabilità del mutuo:

• Lo scopo della proprietà deve essere rispettato: una residenza principale deve essere sostituita da un’altra residenza principale;
• Il valore della nuova proprietà acquisita deve essere almeno pari al capitale residuo del prestito alla data di acquisizione;
• Qualsiasi prestito complementare richiesto deve essere richiesto alla stessa istituzione bancaria e concesso entro sei mesi dal trasferimento;
• Non deve esservi stato alcun ritardo nel rimborso durante il periodo di rimborso trascorso del prestito esistente;
• La clausola di trasferimento del mutuo deve essere indicata nell’offerta iniziale;
• Il garante del prestito e l’assicurazione devono autorizzare il trasferimento.

Va aggiunto che la portabilità potrebbe essere facilmente allegata alla proprietà: un venditore proprietario che non ha un nuovo prestito da stipulare per un acquisto trasferirebbe così il proprio mutuo all’acquirente. Anche in questo caso, l’approvazione del garante semplificherebbe il processo.

La battaglia in salita per i mutuatari

Per spiegare più chiaramente perché la FNAIM propone di introdurre la portabilità, occorre comprendere che le difficoltà nell’ottenere prestiti, che si verificano da diversi mesi, stanno compromettendo seriamente numerosi progetti immobiliari. Oltre a ostacolare un elevato numero di transazioni, ciò solleva interrogativi sul futuro del mercato e su un possibile crollo della domanda così paralizzato.

In termini concreti, la difficoltà affrontata dalle famiglie che ricorrono al credito si spiega come segue:

• Le banche richiedono una posizione finanziaria più solida di prima;
• L’aumento dei tassi ipotecari penalizza simultaneamente la qualità delle domande;
• Il tasso d’usura, fissato al 3,05% dall’inizio di ottobre, non sarà rivisto fino al nuovo anno e fatica a consentire la concessione di numerosi prestiti dato il continuo aumento dei tassi d’interesse;
• L’inflazione superiore al 6% anno su anno nella nostra economia indurisce ulteriormente la prudenza delle banche, temendo che domande un po’ «strette» possano non essere rimborsate.

Le conseguenze di questi fatti sono osservate empiricamente nel mercato immobiliare: le vendite di nuove costruzioni stagnano a un livello storicamente basso e nel mercato dell’usato, la domanda si sta indebolendo. I potenziali acquirenti da un lato si rendono conto che l’acquisto di una nuova proprietà potrebbe essere difficile, e dall’altro adottano un atteggiamento di attesa data l’incertezza economica e la riluttanza a vendere la proprietà attualmente posseduta.

A ciò si aggiunge l’obbligo di ristrutturazione per gli immobili in affitto imposto per legge. Dal 2025, quelli classificati G sul DPE saranno vietati alla locazione, ma dal 1° gennaio 2023, il ritiro dalla locazione degli alloggi che consumano più di 450 kWh per metro quadrato all’anno sta penalizzando ulteriormente il mercato. Le banche, riluttanti a concedere prestiti di ristrutturazione ai proprietari già indebitati per l’acquisizione, stanno ponendo la stessa minaccia sul mercato degli affitti che sul mercato delle transazioni.

Impatto logicamente positivo sulla domanda immobilare

Torniamo al nostro sistema di portabilità del mutuo, che potrebbe risolvere una bu parte delle difficoltà citate e rivitalizzare così un mercato immobiliare la cui domanda dovrebbe essere guidata dalla motivazione provata degli acquirenti.

Il trasferimento del credito ha suscitato poco interesse negli ultimi decenni, sinonimo di cali continui dei tassi d’interesse. Stipulare un nuovo prestito lasciava allora la possibilità di pagare sempre meno per il proprio credito. L’inversione della tendenza pone logicamente la questione.

L’introduzione di una possibilità legale di utilizzare la portabilità del mutuo invece di lasciare la sua implementazione alla discrezione delle banche cambierebbe certamente la situazione: poiché la maggior parte dei crediti esistenti viene rimborsata senza inadempienza da famiglie che hanno ottenuto condizioni molto vantaggiose, la portabilità consentirebbe la facile realizzazione di numerosi progetti attualmente ostacolati o accantonati a causa di un dossier non sufficientemente qualificato per gli attuali requisiti delle banche.

Le banche, le uniche scoraggiate dall’idea

Rivitalizzare il mercato immobiliare e soddisfare i desideri delle famiglie, partecipando così al dinamismo economico del Paese generando progetti di ristrutturazione correlati: la portabilità del mutuo è un’idea che tutti applaudono! O quasi.

Le banche invece la considerano un modo per aggirare l’evoluzione della loro politica e, soprattutto, un chiaro freno alla loro redditività. Infatti, se il sistema fosse adottato, non sarebbero più in grado di prestare alle condizioni attuali, che rendono loro molto di più. Allo stesso tempo, non riceverebbero più commissioni di domanda e assicurazione così elevate. Infine, gli istituti bancari sarebbero costretti a conformarsi a nuove procedure e quindi a finanziare un adeguamento delle pratiche o addirittura una vera e propria formazione.

Il Ministro Olivier Klein ha dichiarato che la portabilità del mutuo è un’opzione che sta valutando attentamente per rivitalizzare l’economia immobiliare. Questa attenzione, nel contesto che stiamo vivendo, potrebbe portare il governo a richiedere agli istituti bancari di offrirla più attivamente o, per un effetto rapido, a rimuovere l’obblito della clausola nelle offerte di prestito. Attendiamo sviluppi!