购买新建房产和期房

期房流程

在法国，期房销售被称为“vente en l’état futur d’achèvement”（Vefa）。

期房销售受法律严格监管（建筑和住房法典第L.261-1条及后续条款）。

这种销售方式使购房者能够随着工程的进度逐步成为业主，并分期支付房款。期房销售涉及公寓和别墅。

购买资金准备

在获取资料或实地看房之前，我们始终建议您先准备好资金。对于期房，我们的客户通常选择在法国办理贷款，因为利率比英国更优惠，而且可以避免汇率波动。（建议按10年期每月从英国向法国汇款，而不是一次性高汇率转账）。

选择合适的房产

法国期房主要有以下几种类型：

经典期房：您购买永久产权房产。如果您打算自住，这是理想选择。
投资出租型：您购买永久产权房产，通过管理公司出租，获得保障的租金收益。
售后回租型：您购买永久产权房产，与管理公司签订9年或11.5年的租约，确保租约期间的租金收入。通常情况下，经租赁公司同意，您每年可使用该房产1至2周。

要选择合适的房产，您首先需要考虑您的用途（纯投资、度假屋兼出租、度假屋）。

如果您喜欢某个开发项目，则需要在看房前了解房源情况。我们始终建议客户实地考察，因为这是他们做出决定的重要一步。大多数情况下，工地可能只是一片空地，但如果您购买大型住宅区的房产开发商可能会分几期开发。您可以参观已售出并建成的房产，了解您未来的房产在整体中的位置。

预订意向

如果您预订意向，开发商会为您保留房产，但您无需承担购买义务。他会为您保留几天（1至2天），直到您完成看房或做出最终决定（如果您不打算看房）。

预售合同（预订房产）

第一阶段是与开发商签订预售合同（contrat preliminaire），也称为预订合同（contrat de reservation）。

通过此合同中介承诺为您预留房产。另一方面，您需要支付定金。此外，为使您在签订预订合同时了解承诺的范围，合同必须以书面形式订立，并包含以下必要详情：未来房产的详细描述（预估使用面积、房间数量、附属设施等）；建筑质量（所用材料、预装设备），并附技术说明；预估售价及必要的调价方式；最终购房合同签订日期。

在签订预售合同时，买家支付的定金不得超过预估售价的5%，前提是销售完成日期不超过一年。
如果完成期限不超过两年，定金比例降至2%。超过此期限，不得收取任何费用。定金不计利息，通常由公证人存入专门账户。
您将收到已签订预售合同的通知。收到后，您有7天的冷静期可以反悔。

最终购房合同（contrat definitif de vente）

中介必须在最终签字前至少一个月通知您销售事宜。这一个月的期限使您能够核实项目是否符合承诺。预订合同必须包含比预售合同更详细的条款，特别是：房产详细描述、付款方式、交房期限、完工保证或退款、贷款获批的先决条件。
此外，中介必须向您提供标注有房屋尺寸的平面图和共有产权规则副本。请注意，如果最终购房合同与预售合同存在重大差异，您可以放弃交易，您的定金将在三个月内退还。最终购房合同必须在公证人面前签署。

付款方式

付款根据工程进度分阶段进行。开发商要求支付的金额累计不得超过以下限额：

5% 首付

地基完工时支付总价的35%
房屋封顶（防水）时支付总价的70%
建筑完工时支付总价的95%
房产可交付买家之日（您收到钥匙之日）支付总价的100%

交房

合同可以规定具体日期或特定期限（例如：2008年第四季度或自某事件起12个月内）。
合同可以规定延迟交房的违约赔偿金，以保护买家权益。

保障措施

购买期房或建造房屋时，您可享受开发商责任方面的特定保障。
房屋交付后，法律保障确保您的权益得到保护。也就是说，在取得新房产权后如果发现缺陷，您有权申诉。

完工保证

完工保证是保护买家的措施之一。该保障为强制性，确保开发商能够继续施工直至房屋完工。它有两种形式：

“内在”保证

内在保证无需销售方提供外部机构担保即可成立，因为项目符合以下条件之一：
– 房屋已封顶（屋顶已安装但窗户未装），且无抵押或优先权；
地基已完工，且开发商确实拥有所需资金来覆盖预期销售价格的较大部分（60%或75%）。

“外在”保证

该保证由银行或金融机构、担保公司或保险公司提供。

其形式为：要么由担保机构提供信贷额度承诺，由其向开发商垫付或支付完成工程所需的款项；
售房合同中必须载明条款，规定买家有权要求担保以及支付完成工程所需款项的义务；
担保协议由担保人与开发商共同签署，承担完成工程所需费用的支付义务。
担保人有义务在开发商违约时提供完成工程所需的费用，但无需自行管理或完成工程。

责任与不符合规定

从签订预订合同到交付，开发商承担以下责任：确保房产符合约定。开发商必须按照合同约定的特征交付房产，买家有权拒绝接受与约定不符的房产。

如出现不符合规定的情况，买家可以：

要求将房产恢复至符合规定状态（如果仍可实现）；
或要求解除合同，并退还可能已支付的赔偿金。

明显缺陷与隐蔽缺陷

期房买家在担保方面受到建筑缺陷和隔声缺陷的保护。

明显缺陷
开发商有责任在买家接收工程后一个月内，对建筑明显缺陷提供担保。该担保涵盖所有施工缺陷。缺陷必须是明显的，即非专业建筑人员能够发现的。

买家在交付后一个月内必须通过带送达回执的挂号信申报明显缺陷。如果开发商不进行必要的维修，买家可以要求降低房价或法院判决开发商履行必要维修义务。
如存在重大缺陷，可能获得合同解除及退款。买家可在交付之日起13个月内向法院提起诉讼。

隐蔽缺陷
十年保修涵盖所有隐蔽缺陷，即使是由地基缺陷引起的、仅影响工程结构或使房屋不宜居住的缺陷。开发商和施工专业人员在十年内对这些损害承担完全责任，十年保修的起始时间为买家接受工程之日。
两年保修涵盖建筑设备，自接受工程之日起两年内确保正常运行。该保修涵盖可在不破坏建筑结构的情况下拆卸或更换的构件（例如：百叶窗、室内门）。
隔声缺陷：
如未达到最低隔声标准，在接受工程后一年内，承包商负责进行必要的施工以达到法定最低标准。开发商在首次接受工程后一年内对符合最低隔声标准负责。

退款保证

退款保证是保护真实期房买家的措施之一。

该保证为可选形式，以连带保证的形式出现：

银行或金融机构、互助担保公司或保险公司，在因开发商违约导致销售友好或依法解除的情况下，开始退还买家已支付的款项。
退款保证在房屋完工时终止，且仅在售房合同中明确载明时，买家才能行使该权利。

质量标识

质量标识是技术质量证书。主要标识为Qualitel和Promotélec。
PromotéLEC标识涉及电气安装、质量、性能和安全性。该标识确保安装按照规范进行。考虑因素包括：电气元件、电加热和生活热水生产、房屋隔热和通风。
Qualitel标识授予整个建筑。它证明七个标准的性能：隔音保护（室内和室外）、供暖和生活热水预估费用、夏季隔热、管道质量、电气设备的安装和耐久性，以及屋顶和外墙的耐久性。

公证费用

期房购买的优势之一是，收购费用（也称为公证费用）相对较低，因此具有决定性的经济优势。

购买住宅：新房的公证费用较低。约为售价的2%至4%（相比之下，二手房为6%至8%）。

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