تطور سوق العقارات: قابلية نقل القروض موضع تساؤل
في هذه الفترة التضخمية التي تدعو إلى الحذر، نظرًا لتشديد شروط الإقراض، يدخل سوق العقارات مرحلة من عدم اليقين. تتداول نظريات حول احتمال تراجع الطلب يبدو أنه بدأ بالفعل، والذي قد يترافق مع انخفاض في الأسعار يجب تأكيده.
في هذه الفترة التضخمية التي تدعو إلى الحذر، نظرًا لتشديد شروط الإقراض، يدخل سوق العقارات مرحلة من عدم اليقين. تتداول نظريات حول احتمال تراجع الطلب يبدو أنه بدأ بالفعل، والذي قد يترافق مع انخفاض في الأسعار يجب تأكيده.
بحثًا عن حلول لإعادة الحيوية إلى السوق، اقترح ممثلو قطاع العقارات الذين يمثلهم الاتحاد الوطني للوكلاء العقاريين (FNAIM) على أوليفييه كلاين، وزيرHousing المفوض، تطبيق نظام قابلية نقل الرهن العقاري. دعونا نعيد النظر في هذا المبدأ ونحلل التأثير الذي قد يحدثه في حال موافقة الحكومة.
ما الذي تنطوي عليه قابلية نقل الرهن العقاري؟
ببساطة، يسمح النظام باكتتاب عقار جديد مع الاحتفاظ بالرهن العقاري القائم الذي يتم سداده. يستطيع المقترض الذي أخذ، على سبيل المثال، قرضًا مدته عشرون عامًا بسعر فائدة 1% قبل أربع سنوات أن “ينقل عنوانه” ببساطة دون أي تعديل على الشروط المطبقة على عقده الائتماني.
إن عدم الحصول على قرض جديد يلغي خطر رفض الطلب ويسهل عملية شراء العقار بشكل كبير. علاوة على ذلك، يحافظ على نفس شروط السعر ويجنب دفع رسوم السداد المبكر للقرض القائم.
يجب ملاحظة أن نظام نقل الائتمان هذا موجود بالفعل. ومع ذلك، مترددون في استخدامه البنوك ببساطة لا تقدمه، لأسباب سنناقشها أدناه.
توجد حاليًا شروط محددة تتعلق بقابلية نقل الرهن العقاري:
- يجب احترام الغرض من العقار: يجب استبدال السكن الرئيسي بآخر رئيسي؛
- يجب أن تكون قيمة العقار الجديد المكتتب به مساوية على الأقل لرأس المال المستحق على القرض في تاريخ الاكتتاب؛
- يجب طلب أي قرض تكميلي من نفس المؤسسة البنكية ومنحه خلال ستة أشهر من النقل؛
- لا يجب أن يكون قد حدث تأخر في السداد خلال فترة السداد المنقضية للقرض القائم؛
- يجب الإشارة إلى شرط نقل الرهن العقاري في العرض الأولي؛
- يجب أن يوافق ضامن القرض والتأمين على النقل.
يجب إضافة أن قابلية النقل يمكن أن ترتبط بسهولة بالعقار: وهكذا ينقل المالك البائع الذي ليس لديه قرض جديد للاستحواذ قرضه إلى المشتري. مرة أخرى، موافقة الضامن ستسهل العملية.
المعركة الصعبة لمقترضي الرهن العقاري
لشرح بشكل أوضح سبب اقتراح الاتحاد الوطني للوكلاء العقاريين (FNAIM) إدخال قابلية النقل، يجب أن نفهم أن صعوبات الحصول على القروض، التي أصبحت حقيقة منذ عدة أشهر، تعرض العديد من المشاريع العقارية للخطر بشكل جدي. بخلاف إعاقة عدد كبير من المعاملات، يثير هذا تساؤلات حول مستقبل السوق وانهيار محتمل للطلب وبالتالي شلله.
بشكل ملموس، يتم تفسير الصعوبة التي تواجهها الأسر المقترضة على النحو التالي:
- تطلب البنوك وضعًا ماليًا أقوى مما كان عليه سابقًا؛
- يؤدي ارتفاع أسعار الفائدة العقارية في الوقت نفسه إلى الإضرار بجودة الطلبات؛
- سعر الفائدة الساري، المحدد عند 3.05% منذ أوائل أكتوبر، لن يتم مراجعته حتى العام الجديد ويكافح للسماح بمنح العديد من القروض نظرًا للارتفاع المستمر في أسعار الفائدة؛
- التضخم الذي يتجاوز 6% على أساس سنوي في اقتصادنا يزيد من حذر البنوك أكثر، خوفًا من احتمال تخلف الطلبات التي قد تكون “مشدودة” بعض الشيء.
الآثار المترتبة على هذه الحقائق ملاحظة تجريبية في سوق العقارات: مبيعات العقارات الجديدة راكدة عند مستوى تاريخي منخفض وفي سوق العقارات القديمة، الطلب يضعف. المستثمرون المحتملون من جهة يدركون أن شراء عقار جديد قد يكون صعبًا، ومن جهة أخرى يتبنون موقف انتظار وحذر نظرًا لعدم اليقين الاقتصادي وترددهم في بيع العقار الذي يمتلكونه حاليًا.
أضف إلى ذلك التزام التجديد للعقارات المؤجرة المفروض بموجب القانون. ابتداءً من عام 2025، سيكون محظورًا تأجير تلك المصنفة G في شهادة الأداء الطاقوي (DPE)، لكن ابتداءً من 1 يناير 2023، فإن سحب سكن يستهلك أكثر من 450 كيلوواط ساعة لكل متر مربع سنويًا من التأجير يؤثر سلبًا إضافيًا على السوق. البنوك، المتشككة في منح قروض التجديد للمالكين الذين لديهم بالفعل ديون للاستحواذ، تهدد السوق المؤجرات بالقدر نفسه الذي تهدد به سوق المعاملات.
تأثير إيجابي منطقي على الطلب العقاري
دعونا نعود إلى نظام قابلية نقل الرهن العقاري الذي يمكن أن يحل جزءًا كبيرًا من الصعوبات المذكورة وبالتالي ينعش سوق العقارات الذي يجب أن يقود الطلب فيه بدافع الدافع الثابت للمشترين.
لم يكن نقل الائتمان ذا أهمية كبيرة في العقود الأخيرة، حيث كان مرادفًا لانخفاض مستمر في أسعار الفائدة. كان الحصول على قرض جديد يترك فرصة لدفع أقل دائمًا على الائتمان. عكس الاتجاه يطرح السؤال بشكل منطقي.
سيغير إدخال إمكانية قانونية لاستخدام قابلية نقل الرهن العقاري بدلاً من ترك تنفيذها لتقدير البنوك الصورة بالتأكيد: نظرًا لأن معظم الائتمانات القائمة يتم سدادها بدون تخلف من قبل الأسر التي حصلت على شروط مواتية للغاية، ستتيح قابلية النقل تحقيق عدد كبير من المشاريع بسهولة التي تعوق حاليًا أو تُؤجل بسبب ملف غير مؤهل بما يكفي لمتطلبات البنوك الحالية.
البنوك، الوحيدون المعارضون للفكرة
إعادة الحيوية لسوق العقارات وتلبية رغبات الأسر، وبالتالي المشاركة في الديناميكية الاقتصادية للبلد من خلال توليد مشاريع التجديد ذات الصلة: قابلية نقل الرهن العقاري فكرة يصفق لها الجميع! أو شبه الجميع.
ترى البنوك بدلاً من ذلك أنها وسيلة للالتفاف حول تطور سياستها وفوق كل شيء كابح واضح لربحيتها. في الواقع، إذا تم تبني النظام، لن يعود بإمكانها الإقراض بشروط اليوم التي تدر عليها أرباحًا أكبر بكثير. وفي الوقت نفسه، لن تتلقى رسوم الطلب والتأمين المرتفعة هذه. وأخيرًا، ستُجبر المؤسسات البنكية على الامتثال لإجراءات جديدة وبالتالي تمويل تعديل الممارسات أو حتى تدريب حقيقي.
أعلن وزيرHousing المفوض أوليفييه كلاين أن قابلية نقل الرهن العقاري هي خيار يدرسه بعناية لإعادة الحيوية للاقتصاد العقاري. هذا الاهتمام، في السياق الذي نختبره، قد يؤدي بالحكومة إلى مطالبة المؤسسات البنكية بتقديمه بشكل أكثر نشاطًا أو، لتأثير سريع، إزالة الالتزام بظهور الشرط في عروض القروض. تابعوا التطورات!
