התפתחות שוק הנדל"ן: ניידות הלוואות בסימן שאלה

בתקופה אינפלציונית זו המעודדת זהירות, ובהתחשב בהידוק תנאי האשראי, שוק הנדל“ן נכנס לשלב של אי-ודאות. מתפתחות תיאוריות על אפשרות של ירידה בביקוש שנראית כאילו היא מתחילה להתממש, ואשר צפויה להתלוות בירידת מחירים שיש לאשש.

בחיפוש אחר פתרונות להמרצת השוק, הציגו נציגי ענף הנדל“ן מטעם FNAIM (ההתאחדות הלאומית של אנשי מקצוע בתחום הנדל”ן) לשר הדיור המוסמך אוליבייה קליין הצעה ליישום מערכת ניידות משכנתאות. הבה נשוב לעקרון זה וננתח את ההשפעה שעשויה להיות לו אם הממשלה תאשר אותו.

מה כוללת ניידות משכנתאות?

בבסיסו, המערכת מאפשרת רכישת נכס חדש תוך שמירה על המשכנתא שכבר מוחזרת. לווה שלקח, לדוגמה, הלוואה ל-20 שנה בריבית של 1% לפני ארבע שנים יכול פשוט ל“שנות כתובת” ללא כל שינוי בתנאים החלים על הסכם האשראי שלו.

אי-לקיחת הלוואה חדשה מבטלת את הסיכון לסירוב בקשה ומקלה מאוד על תהליך רכישת הנדל“ן. יתרה מכך, הדבר שומר על אותם תנאי ריבית ומונע תשלום קנסות החזר מוקדם על ההלוואה הקיימת.

יש לציין כי מערכת העברת האשראי הזו כבר קיימת. עם זאת, הבנקים מהססים להשתמש בה ופשוט אינם מציעים אותה, מסיבות שנדון בהן להלן.

קיימים תנאים ספציפיים כיום בנוגע לניידות משכנתאות:

• יש לכבד את ייעוד הנכס: דירת מגורים ראשית חייבת להיות מוחלפת בדירת מגורים ראשית אחרת;
• ערך הנכס החדש שנרכש חייב להיות לפחות שווה לקרן החוב שנותרה על ההלוואה במועד הרכישה;
• כל הלוואה משלימה נדרשת חייבת להתבקש מאותו מוסד בנקאי ולהינתן תוך שישה חודשים ממועד ההעברה;
• לא היו פיגורים בהחזרים במהלך תקופת ההחזר שחלפה של ההלוואה הקיימת;
• סעיף העברת המשכנתא חייב להיות מצוין בהצעה הראשונית;
• הערב להלוואה והביטוח חייבים לאשר את ההעברה.

יש להוסיף כי ניידות יכולה בקלות להיות מקושרת לנכס: בעלים מוכר שאין לו הלוואה חדשה לקחת לרכישה יעביר את המשכנתא שלו לקונה. שוב, אישור הערב יפשט את התהליך.

המאבק הקשה של לווי משכנתאות

כדי להסביר בבהירות מדוע FNAIM מציעה להintroduce ניידות, יש להבין כי הקשיים בקבלת הלוואות, שהיו מציאות במשך מספר חודשים, פוגעים באופן רציני בפרויקטים רבים של נדל“ן. בנוסף לפגיעה במספר רב של עסקאות, הדבר מעלה שאלות לגבי עתיד השוק ואפשרות קריסת הביקוש שיכולה לשתק אותו.

במונחים מעשיים, הקושי של המשקיות הלווים מוסבר כך:

• הבנקים דורשים מצב פיננסי חזק יותר מבעבר;
• העלייה בשערי המשכנתאות פוגעת באיכות הבקשות בו-זמנית;
• שער הריבית המרבית, שנקבע על 3.05% מתחילת אוקטובר, לא ייבחן מחדש עד השנה החדשה ומתקשה לאפשר מתן הלוואות רבות לנוכח העלייה המתמשכת בשערי הריבית;
• אינפלציה העולה על 6% שנתית בכלכלה שלנו מקשה עוד יותר על זהירות הבנקים, בחשש שבקשות שהן מעט ‘דחוסות’ עלולות לפגר.

ההשלכות של עובדות אלה נצפות אמפירית בשוק הנדל“ן: מכירות דירות חדשות מדשדשות ברמה היסטורית נמוכה, ובשוק היד שנייה הביקוש נחלש. קונים פוטנציאליים מצד אחד מודעים לכך שרכישת נכס חדש עלולה להיות קשה, ומצד שני נוקטים בגישת המתנה ורואה נוכח אי-הודאות הכלכלית וההססנות למכור את הנכס שבבעלותם.

יש להוסיף לכך את חובת השיפוץ לנכסים להשכרה המוטלת על פי חוק. החל מ-2025, אלו שמדורגים G בדירוג האנרגטי ייאסרו מהשכרה, אך החל מ-1 בינואר 2023, הוצאה מהשכרה של דירות הצורכות יותר מ-450 kWh למטר מרובע לשנה פוגעת עוד יותר בשוק. הבנקים, המהססים להעניק הלוואות שיפוץ לבעלים שכבר ממונים על רכישה, מציבים את אותו איום על שוק השכירות כמו על שוק העסקאות.

השפעה הגיונית חיובית על הביקוש לנדל“ן

הבה נשוב למערכת ניידות המשכנתאות שלנו, שיכולה לפתור חלק גדול מהקשיים המוזכרים ולהמריץ שוק נדל“ן שהביקוש בו צריך להיות מונע על ידי מוטיבציה מוכחת של הקונים.

העברת אשראי לא הייתה מעניינת בעשורים האחרונים, מה שסימל ירידות רציפות בשערי הריבית. לקיחת הלוואה חדשה אז השאירה סיכוי תמיד לשלם פחות על האשראי. היפוך המגמה מעלה באופן הגיוני את השאלה.

הכנסת אפשרות חוקית להשתמש בניידות משכנתאות במקום להשאיר את יישומה לשיקול דעת הבנקים בוודאי תשנה את התמונה: כאשר רוב האשראי הקיים מוחזר ללא פיגור על ידי משקי בית שהבטיחו תנאים מאוד אטרקטיביים, ניידות תאפשר את הגשמתם בקלות של פרויקטים רבים שכרגע מעוכבים או נדחים בשל תיק שאינו איכותי מספיק לדרישות הנוכחיות של הבנקים.

הבנקים, היחידים שמתנגדים לרעיון

המרצת שוק הנדל“ן וסיפוק משאלות משקי הבית, ובכך השתתפות בדינמיקה הכלכלית של המדינה על ידי יצירת פרויקטי שיפוץ קשורים: ניידות משכנתאות היא רעיון שכולם מריעים לו! או כמעט.

הבנקים לעומת זאת רואים בזה דרך לעקוף את התפתחות המדיניות שלהם ומעל לכל, בלם ברור על הרווחיות שלהם. אכן, אם המערכת תאומץ, הם לא יוכלו עוד להלוות בתנאים של היום, שמניבים להם הרבה יותר. בו-זמנית, הם לא יקבלו עוד עמלות בקשה וביטוח גבוהות כל כך. לבסוף, המוסדות הבנקאיים ייאלצו לעמוד בנהלים חדשים ולכן לממן התאמת פרקטיקות או אפילו הכשרה ממשית.

השר אוליבייה קליין הצהיר כי ניידות משכנתאות היא אפשרות שהוא שוקל בזהירות כדי להמריץ את כלכלת הנדל“ן. זרקור זה, בהקשר שאנו חווים, יכול להוביל את הממשלה לדרוש מהמוסדות הבנקאיים להציע אותה באופן פעיל יותר או, לאפקט מהיר, להסיר את החובה שהסעיף יופיע בהצעות הלוואה. עקבו אחר ההתפתחויות!