Evolución del mercado inmobiliario: en cuestión la portabilidad de préstamos

En este período inflacionario que invita a la prudencia y ante el endurecimiento de las condiciones de crédito, el mercado inmobiliario entra en una fase de incertidumbre. Circulan teorías sobre una posible reducción de la demanda que sí parece estar comenzando, lo cual iría acompañado de una caída de los precios por confirmar.

En busca de soluciones para dinamizar el mercado, los profesionales del sector inmobiliario representados por la FNAIM (Federación Nacional de Inmobiliarios) han propuesto al ministro delegado de Vivienda, Olivier Klein, que se implemente un sistema de portabilidad hipotecaria. Repasemos este principio y analicemos el impacto que podría tener si el gobierno da su aprobación.

¿En qué consiste la portabilidad hipotecaria?

En términos simples, el sistema permite la adquisición de una nueva propiedad manteniendo la hipoteca que ya se está amortizando. Un hipotecario que, por ejemplo, firmó un préstamo a 20 años a un tipo del 1% hace cuatro años puede simplemente “cambiar de dirección” sin ninguna modificación de las condiciones aplicables a su contrato de crédito.

No contratar un nuevo préstamo elimina el riesgo de que se rechace la solicitud y facilita enormemente el proceso de compra de propiedad. Además, mantiene las mismas condiciones de tipo y evita pagar comisiones de amortización anticipada del préstamo existente.

Hay que señalar que este sistema de transferencia de crédito ya existe. Sin embargo, los bancos son reacios a utilizarlo y simplemente no lo ofrecen, por razones que analizaremos a continuación.

Existen condiciones específicas actualmente en cuanto a la portabilidad hipotecaria:

• El destino de la propiedad debe respetarse: una residencia principal debe ser sustituida por otra residencia principal;
• El valor de la nueva propiedad adquirida debe ser al menos igual al capital pendiente del préstamo en la fecha de adquisición;
• Cualquier préstamo complementario requerido debe solicitarse a la misma entidad bancaria y concederse dentro de los seis meses siguientes a la transferencia;
• No debe haber existido ningún impago durante el período de amortización trascurrido del préstamo existente;
• La cláusula de transferencia hipotecaria debe figurar en la oferta inicial;
• El garante del préstamo y el seguro deben autorizar la transferencia.

Cabe añadir que la portabilidad podría vincularse fácilmente a la propiedad: un vendedor que no tenga un nuevo préstamo que contratar para una compra transferiría así su préstamo al comprador. Una vez más, la aprobación del garante simplificaría el proceso.

La uphill battle para los hipotecarios

Para explicar más claramente por qué la FNAIM propone introducir la portabilidad, hay que comprender que las dificultades para obtener préstamos, que son una realidad desde hace varios meses, están comprometiendo seriamente numerosos proyectos inmobiliarios. Además de obstaculizar un elevado número de transacciones, esto plantea interrogantes sobre el futuro del mercado y un posible colapso de la demanda, que queda paralizada.

En términos concretos, la dificultad que enfrentan las familias endeudas se explica así:

• Los bancos requieren una situación financiera más sólida que antes;
• La subida de los tipos hipotecarios penaliza simultáneamente la calidad de las solicitudes;
• El tipo de usura, fijado en el 3,05% desde principios de octubre, no se revisará hasta el nuevo año y difficulte la concesión de muchos préstamos dado el continuo aumento de los tipos de interés;
• La inflación superior al 6% interanual en nuestra economía endurece aún más la prudencia de los bancos, temiendo que solicitudes algo “ajustadas” puedan caer en impago.

Las consecuencias de estos hechos se observan empíricamente en el mercado inmobiliario: las ventas de obra nueva se estancan en un nivel históricamente bajo y en el mercado de segunda mano, la demanda se debilita. Los compradores potenciales, por un lado, son conscientes de que adquirir una nueva propiedad podría ser difícil, y por otro, adoptan una actitud de espera ante la incertidumbre económica y la reticencia a vender la propiedad que ya poseen.

A esto se añade la obligación de renovación de los alquileres impuesta por la ley. A partir de 2025, los clasificados como G en el DPE estarán prohibidos de alquiler, pero desde el 1 de enero de 2023, la retirada del alquiler de viviendas que consumen más de 450 kWh por metro cuadrado al año penaliza aún más el mercado. Los bancos, reacios a conceder préstamos de renovación a propietarios ya endeudados por la adquisición, plantean la misma amenaza al mercado de alquileres que al de transacciones.

Impacto lógicamente positivo en la demanda inmobiliaria

Volvamos a nuestro sistema de portabilidad hipotecaria, que podría resolver buena parte de las dificultades citadas y dinamismo así un mercado inmobiliario cuya demanda debería estar impulsada por la motivación demostrada de los compradores.

La transferencia de crédito little interés en las últimas décadas, sinónimo de caídas continuas de los tipos de interés. Contratar un nuevo préstamo entonces dejaba la posibilidad de siempre pagar menos por el crédito. La inversión de la tendencia plantea lógico la pregunta.

Introducir una posibilidad legal de utilizar la portabilidad hipotecaria en lugar de dejar su implementación a discreción de los bancos cambiaría sin duda el panorama: dado que la mayoría de los créditos existentes se están amortizando sin impago por hogares que secured condiciones muy ventajosas, la portabilidad permitiría la fácil realización de numerosos proyectos actualmente obstaculizados o archivados por un expediente no suficientemente cualitativo para los requisitos actuales de los bancos.

Los bancos, los únicos reticentes a la idea

Dinamizar el mercado inmobiliario y satisfacer los deseos de las familias, participando así en la dinámica económica del país generando proyectos de renovación relacionados: ¡la portabilidad hipotecaria es una idea que todos aplauden! O casi.

Los bancos lo ven en cambio como una forma de sortear la evolución de su política y, sobre todo, un claro freno a su rentabilidad. En efecto, si se adopta el sistema, ya no podrán prestar en las condiciones actuales, que les resultan mucho más provechosas. Al mismo tiempo, ya no recibirán comisiones de solicitud y seguro tan elevadas. Por último, las entidades bancarias se verán obligadas a cumplir con nuevos procedimientos y, por tanto, financiar un ajuste de prácticas o incluso una verdadera formación.

El ministro Olivier Klein ha declarado que la portabilidad hipotecaria es una opción que está estudiando cuidadosamente para dinamizar la economía inmobiliaria. Este foco, en el contexto que vivimos, podría llevar al gobierno a exigir a las entidades bancarias que la ofrezcan más activamente o, para un efecto rápido, eliminar la obligación de que la cláusula aparezca en las ofertas de préstamo. ¡Estén atentos!