获得抵押贷款的8个好习惯

房地产市场自2022年以来经历了前所未有的动荡，这是多重因素叠加的结果：尤其是利率上升、限制贷款可能性的usury rate（上限利率），以及似乎正在确认的房价下行趋势，特别是在主要城市。

对于购房者来说，意识到这些发展并调整他们的购房策略——以及借款策略——对于其房产项目的圆满成功至关重要。特别是，他们需要确保其抵押贷款报价所适用的年利率（APR，表达贷款总成本，包括利息和保险费、手续费等各种费用）足够低，以保持在usury threshold（上限利率阈值）以下。usury rate（上限利率）确实是银行被授权放贷的最高利率，由法兰西银行每季度设定并审查。

获得尽可能低的年利率不仅是节省资金的方式，对于房产项目的可行性也是必不可少的。以下是我们的8个技巧，以确保获得最佳结果。

#1 协商目标房产的价格

首先，正如我们提到的，房价似乎正在进入可能持续下跌的阶段。请记住，所选房产的卖家不会太从容，除非他们已经根据市场条件调整了要价。在大多数情况下，他们仍会设定与一年前房产能够快速售出相同的价格，而谈判空间将留给您，这一点您绝对不能错过。

降低购置价格对您的抵押贷款申请有几个非常重要的影响：

• 借款金额减少，从而增加您在总贷款中的首付比例；
• 可以缩短贷款期限，或者如果不行的话，可以减少月供以优化您的债务收入比；
• 总体而言，这为通过改善您的所有贷款变量提供机会，从银行获得更好的利率。

如果您知道您的申请在获得抵押贷款方面可能处于临界状态，首先要做的就是尽可能以最低价格购置房产。

#2 仔细准备您的申请材料

怎么说都不为过：从一开始就准备一份完整、清晰的申请材料，在获得抵押贷款方面是一个相当大的优势。虽然这可能是为了给银行顾问及其管理层留下好印象，但这主要是为了让您节省时间。

缩短时间线非常重要：签署预合同后，您通常有2到3个月的时间来提交银行接受的抵押贷款报价，否则房产可能会出售给他人。另请记住，usury rate（上限利率）每季度审查一次，不能保证下一次审查对您有利。在考虑当前参数的情况下准备您的申请，并尝试在市场条件任何变化之前完成抵押贷款申请。

#3 使用抵押贷款经纪人的服务

如果您不是第一次进行房产投资，您肯定已经注意到：并非所有银行都采用相同的政策，特别是，它们并不希望吸引相同的客户和借款人 profiles（画像）。这很幸运！没有这一点，一些购房者可能会因为他们的申请不符合银行的总体政策而被排除在外。

因此，有必要在签署预合同后，寻找一家对我们的profile（画像）感兴趣并同意给予最佳借款条件的银行。这是一个令人头痛的问题，需要大量的预约、准备申请，简而言之，就是大量的时间损失。除非您使用抵押贷款经纪人。

这位专业人士了解各家银行的政策，正如我们不应忘记的，这些政策可能会发生变化：10年前以良好条件给您提供贷款的银行这次可能不会这样做。经纪人始终与所有银行机构保持联系，从您的第一次面谈起就可以告知您哪些银行最有可能对您的请求给予积极且适当的回应。更重要的是，由于他们带来的业务量，经纪人能够与银行协商低利率，这是单独行动的私人客户根本无法实现的。

此外，只需准备一份申请就足够了，您的经纪人将自行提交，而无需您四处奔波。您唯一需要做的就是访问适当的银行分行签署贷款报价。

#4 协商名义抵押贷款利率

近几十年来抵押贷款利率持续下降，一些银行为吸引这类服务的客户不再竭尽全力：它们现在宁愿少做贷款，但以对自身更有利的条件进行。因此，让多家银行机构相互竞争对于找到尽可能最优惠的名义利率至关重要。

关于您的申请，请在您请求的债务收入比和贷款期限之间找到平衡：缩短贷款期限会自动降低银行提供的利率。借入比可能期限更长的期限通常费用更高，并可能导致您的申请触及法定上限利率障碍。

#5 降低借款人保险的成本

自2010年《拉戈尔法》以来，任何房产借款人都可以通过保险 delegation（委托）机制自由选择覆盖其贷款的保险。借款人保险的成本可能会严重影响年利率（APR），因此完全有必要再次引入竞争，以找到有助于贷款低于上限利率的报价。

如果后者不是问题，请注意一些银行可能会隐含地以其服务投保为条件同意贷款。在这种情况下，请知悉，从贷款还款开始起，您就可以协商更便宜的保险并摆脱银行的保险。在这些问题上，您的经纪人将是无价之宝。

#6 考虑嵌套贷款

这个解决方案可以让您降低房产信贷的整体成本，并通过分两笔而非一笔贷款来玩转所适用的利率。嵌套贷款或“双贷”然后被人为地分成两部分：一笔期限较短、利率有竞争力的贷款，用于补充一笔期限较长的经典贷款，金额自然较小。然而，这种安排导致在平滑两笔贷款的月供后，只需偿还一笔月供。

这可以让您优化借款成本，并根据您的可能性管理还款：如果预期收入或手段增加，或者如果另一笔贷款即将结束，嵌套贷款可以让您无需等待即可开展您的项目。当然，它也可以让您以经典形式下的临界申请获得房产抵押贷款。

#7 使用封顶贷款

这是一种浮动利率贷款，这种形式通常不建议，因为它带有不确定性，但封顶贷款提供了限制利率变化的可能性，无论是向上还是向下。例如，您可以签署一笔2%基准利率的房产贷款，因此可以在还款年度内+1%或-1%变化。“Euribor”（欧元银行同业拆借利率）指数作为参考，此外还会影响信贷的总成本。

因此，需要偿还的月供可能会变化，如果演变代价高昂，您的预算必须能够适应。作为回报，贷款开始时的浮动利率低于固定利率贷款，这可以促进房产收购的完成。如果封顶利率没有向下限制，如果条件变得有利，也可能有可能获得可观的 savings（节省）。而在相反的情况下，仍然可以协商转换为固定利率。

#8 设立SCI公司，作为最后的手段

最后请注意，作为法人实体，SCI不像私人那样受到过度信贷成本的保护：usury rate（上限利率）不构成障碍。如果使用经典贷款无法实现房产收购，您可以考虑设立SCI公司，虽然会产生与其设立相关的成本，但可以方便地将房产资产转移给您的家人、安排配偶之间的所有权并保护幸存配偶等。

关于房产信贷，SCI的每个合伙人必须证明有必要资源来偿还其份额。但是，可以选择让他们承担连带责任，每个合伙人都成为其他人的担保人，这有助于银行接受申请。

在2023年获得抵押贷款不是可以临时准备的事情：良好的准备和某些关键步骤对于在因去年上限利率过低而被限制的众多借款人淹没的市场中脱颖而出至关重要。请遵循我们的建议，以最大限度地提高您进行最佳交易的机会，并将您的梦想项目变为现实！

抵押贷款经纪人示例

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