2023年购房融资的三种解决方案

购买力普遍下降、抵押贷款利率上升、尽管定期修订但上限利率仍然是银行信贷的障碍……这些因素导致近几个月房产交易数量减少的原因有很多。并非市民的购房意愿减弱，事实恰恰相反。而是在实现理想项目时遇到的融资困难才是根本原因。

每个人都逐渐意识到这一点：房产策略必须适应，而不是锁定在无法保证未来会更好的观望态度中。许多人必须降低要求，寻找额外的融资渠道或稍有不同的房产购置方式。

以下是帮助您克服困难并在2023年购置房产的解决方案。

租购

这是第一种解决方案，允许家庭在购买之前入住公寓或房屋，但无需立即支付房款。这一长期使用的原则与带购买选项的汽车租赁类似：在此期间居住，如果满意，可以通过已付租金的一定比例（相当于购置份额）冲抵后的购买价格来购置房产。

具体而言，房产专业人士——通常是社会住房组织或混合型开发商——购置房产或启动新建项目。房屋出租期限为1至3年，届时租户可优先购买房产。用于购置的租金部分将从最终价格中扣除，或者如果租户决定不购置房产，则返还给租户。

在我们所经历的背景下的优势显而易见：由于银行要求而被搁置购买计划的家庭可以推迟必要的贷款，期望更有利的时期到来，此外还能凭借已付租金减少借款金额。

共有产权购房

如果多人因资金不足而不得不推迟他们的房产项目，解决方案可以来自共同购房。需事先说明的是，这种类型的购置在未来发生分歧时仍然存在风险，但如果每位共同借款人都有承诺并遵守共同制定的规则，则可以运作良好。

共同购房的优势显而易见：能够购买大房子进行分割（无论是否保留公共区域），一起进行投资购房，或者以较低的成本获得第二套住房。

至于这种投资可以采取的形式，我们区分如下：

• 成立民事房产公司（SCI），可以持有一处或多处房产。每位合伙人持有与其出资相当的股份比例，并必须制定公司章程，规定适用于任何冲突的规则和合伙人退出的条款。
• 共有产权不需要特别程序：共同购买时，共有产权自动适用（例如作为夫妻）。如果每位购买者按其出资比例成为所有者，这在实际上并不具体化：每位所有者对整体都有权利，即使处于少数地位也可能阻止可能的转售。然而，可以由公证人制定共有产权协议，规定从一开始就商定的规则。
• 基金互助会汇集希望长期投资于共同基金的投资者。这是一种养老机制：如果一位合伙人去世，他们的股份将在其他房产所有者之间分配。最后在世的一位将成为整个房产的所有者。请注意，基金互助会仅在投资者预期寿命相近时才被授权。这种解决方案通常用于将房产传给特定人员而非其继承人，缺点是无法取消：发生分歧时，只有成员的去世才能终结基金互助会。

要共同购房，良好的信任关系在开始时至关重要，即使正式程序保障了所有权和退出协会的条款。在贷款的情况下，银行肯定会要求连带偿还责任：必须准备好为共同借款人的违约承担责任。除财务方面之外，分歧可能造成相当大的不便和重大压力，尤其是如果合伙人是近亲或朋友。

过渡贷款：其实是个不错的办法！

当灵活性成为当务之急时，过渡贷款（尽管经常遭受负面舆论）可以解决临时问题。我们需要回顾一下，过渡贷款是一种无需出售现有房产即可为新房产提供资金的贷款：因此，借款人必须已经是房主，且所拥有房产的净值（银行扣除估计价值的一定百分比后计算）必须足以覆盖剩余未偿贷款。

过渡贷款可以担保贷款，这就是众所周知的因预算负担而受到批评的公式。如果没有待售房产的未偿贷款，它也可以独立存在，然后构成一种预付款。最后，它可以整合到单一贷款中，控制月还款额，包括新贷款和过渡贷款，从而避免需要非常快速地出售已有房产。

在2023年的背景下，过渡贷款可以以后者的方式有效使用：因此，银行家接管其贷款余额后，已有房产免除任何负担。总体信贷额度将更大，但将使项目更容易实现。我们补充一点，得益于额外的资金贡献，出售旧房产后可以向下调整月还款额。这种解决方案最终提供了不让自己处于微妙境地的安全感，无需无限期地维持两笔不同的贷款。

金融投资的使用

您不必成为百万富翁就可以考虑通过预先的金融投资来保障房产投资。因此，即使常规贷款被拒绝，金融资产抵押贷款也可以允许购置房产：银行将以证券账户、储蓄、人寿保险单等的抵押作为担保，支持一笔资金的贷款。然后可以用现金支付房产，因为贷款不被视为抵押贷款类型。此外，因此无需出售资产即可进行购置。

此外，为了增加有时过于有限的个人出资，可以从雇主储蓄计划中无税罚地提取，用于购买主要住宅。同样，也可以向某些人寿保险单申请预付款。

如果说2023年为房产购买筹集资金比以往需要更多想象力，但许多解决方案可以被证明是有效的，甚至是盈利的。鉴于您自身的情况，如果您在实现梦想中的房产项目时遇到困难，请随时联系房产专业人士寻求建议。