8 gute Reflexe für Ihre Baufinanzierung

Der Immobilienmarkt befindet sich seit 2022 in einer beispiellosen Situation, die sich aus der Kombination mehrerer Faktoren ergibt: insbesondere steigende Zinssätze, der Wucherzins, der die Kreditmöglichkeiten einschränkt, und der rückläufige Trend bei Immobilienpreisen, der sich zu bestätigen scheint, vor allem in großen Städten.

Für Käufer ist es entscheidend, sich dieser Entwicklungen bewusst zu werden und ihre Kaufstrategie – und Finanzierungsstrategie – anzupassen, damit ihre Immobilienprojekte vollständig gelingen. Insbesondere müssen sie sicherstellen, dass der effektive Jahreszins (der den Gesamtkreditpreis ausdrückt, Zinsen und alle anderen Kosten wie Versicherung und Bearbeitungsgebühren enthalten), dem ihr Hypothekenangebot unterliegt, niedrig genug ist, um unter dem Wucherzins zu bleiben. Der Wucherzins ist indeed der maximale Zinssatz, zu dem Banken Geld leihen dürfen, der von der Banque de France festgelegt und vierteljährlich überprüft wird.

Den niedrigsten möglichen effektiven Jahreszins zu erhalten ist nicht nur eine Möglichkeit, Geld zu sparen, sondern auch entscheidend für die Umsetzbarkeit des Immobilienprojekts. Hier sind unsere 8 Tipps für das bestmögliche Ergebnis.

#1 Verhandeln Sie den Preis der Zielimmobilie

Zunächst und wie bereits erwähnt, scheinen die Immobilienpreise in einen möglicherweise dauerhaften Rückgang einzutreten. Beachten Sie, dass der Verkäufer der ausgewählten Immobilie nicht entspannt sein wird, es sei denn, er hat seinen Angebotspreis bereits an die Marktbedingungen angepasst. In den meisten Fällen wird er denselben Preis verlangt haben, zu dem die Immobilie vor einem Jahr schnell verkauft worden wäre, und ein Verhandlungsspielraum wird Ihnen zur Verfügung stehen, den Sie nicht verpassen dürfen.

Die Senkung des Kaufpreises hat mehrere sehr wichtige Auswirkungen auf Ihren Finanzierungsantrag:

• ein geringerer Kreditbetrag und damit eine Erhöhung Ihres Eigenkapitalanteils am Gesamtkredit;
• die Möglichkeit, die Kreditlaufzeit zu verkürzen oder andernfalls die monatliche Rate zu senken, um Ihr Schuldeneinkommensverhältnis zu optimieren;
• insgesamt gibt dies die Chance, einen besseren Zinssatz von den Banken zu erhalten, indem alle Ihre Kreditvariablen verbessert werden.

Wenn Sie wissen, dass Ihr Antrag für die Finanzierung grenzwertig sein könnte, besteht der erste Schritt darin, die Immobilie so günstig wie möglich zu erwerben.

#2 Bereiten Sie Ihre Unterlagen sorgfältig vor

Es kann nicht genug betont werden: Von Anfang an einen vollständigen und klaren Antrag zusammenzustellen, ist ein erheblicher Vorteil bei der Finanzierung. Es mag zwar darum gehen, einen guten Eindruck auf den Bankberater und seine Geschäftsleitung zu machen, aber es ermöglicht Ihnen vor allem, Zeit zu sparen.

Die Verkürzung der Zeitrahmen ist wichtig: Nach Unterzeichnung des Vorvertrags haben Sie im Allgemeinen 2 bis 3 Monate, um ein von einer Bank angenommenes Finanzierungsangebot vorzulegen, andernfalls könnte die Immobilie an jemand anderes verkauft werden. Denken Sie auch daran, dass der Wucherzins vierteljährlich überprüft wird und es keine Garantie gibt, dass die nächste Überprüfung Ihnen zugute kommt. Stellen Sie Ihren Antrag unter Berücksichtigung der aktuellen Parameter zusammen und versuchen Sie, die Finanzierungsanfrage vor jeglicher Änderung der Marktbedingungen abzuschließen.

#3 Nutzen Sie die Dienste eines Finanzierungsmaklers

Wenn dies nicht Ihr erstes Immobilienprojekt ist, werden Sie sicherlich bemerkt haben: Nicht alle Banken wenden dieselbe Politik an und möchten insbesondere nicht dieselben Kunden- und Kreditnehmerprofile anziehen. Das ist glücklicherweise so! Ohne dies würden einige Käufer wahrscheinlich außen vor bleiben, einfach weil ihr Antrag nicht zur allgemeinen Geschäftspolitik der Bank passt.

Daher ist es nach Unterzeichnung eines Vorvertrags notwendig, eine Bank zu finden, die an unserem Profil interessiert ist und die auch die besten Kreditbedingungen gewährt. Ein Albtraum, der mit zahlreichen Terminen, dem Zusammenstellen von Anträgen und insgesamt einem erheblichen Zeitverlust verbunden ist. Es sei denn, Sie nutzen einen Finanzierungsmakler.

Dieser Fachmann kennt die verschiedenen Bankrichtlinien, die, wie wir nicht vergessen sollten, Änderungen unterliegen: Die Bank, die Ihnen vor 10 Jahren unter guten Bedingungen einen Kredit gewährt hat, diesmal möglicherweise nicht mehr tut. Der Makler steht permanent mit allen Bankinstituten in Kontakt und kann Ihnen bereits nach dem ersten Gespräch mitteilen, welche Banken am wahrscheinlichsten positiv – und angemessen – auf Ihre Anfrage reagieren. Wichtiger noch: Dank des Geschäftsvolumens, das sie einbringen, kann der Makler niedrige Zinssätze mit den Banken aushandeln, die für eine Einzelperson, die allein handelt, schlicht unerreichbar wären.

Darüber hinaus reicht das Zusammenstellen eines einzelnen Antrags aus, und Ihr Makler wird ihn selbst vorstellen, ohne dass Sie reisen müssen. Ihr einziger Schritt wird sein, die entsprechende Bankfiliale zu besuchen, um den Kreditvertrag zu unterzeichnen.

#4 Verhandeln Sie den nominalen Hypothekenzins

Angesichts des kontinuierlichen Rückgangs der Hypothekenzinssätze in den letzten Jahrzehnten gehen einige Banken nicht mehr in beliebigem Maße vor, um Kunden für diese Art von Dienstleistung zu gewinnen: Sie würden heute lieber weniger Kredite abschließen, aber zu für sie vorteilhafteren Konditionen. Daher ist es wesentlich, mehrere Bankinstitute in Wettbewerb zu setzen, um den interessantesten nominalen Zinssatz zu finden.

Bezüglich Ihres Antrags finden Sie die Balance zwischen Ihrem Schuldeneinkommensverhältnis und der beantragten Kreditlaufzeit: Eine Verkürzung der Kreditlaufzeit senkt automatisch den von den Banken angebotenen Zinssatz. Eine längere Kreditlaufzeit als möglich ist, kostet im Allgemeinen mehr und gefährdet, dass Ihr Antrag an der gesetzlichen Wucherzinsschranke scheitert.

#5 Reduzieren Sie die Kosten der Kreditnehmerversicherung

Seit dem Lagorde-Gesetz von 2010 kann jeder Immobilienkäufer frei die Versicherung wählen, die seinen Kredit absichert, über den Versicherungsdelegationsmechanismus. Die Kosten der Kreditnehmerversicherung können den effektiven Jahreszins stark belasten, daher ist es völlig ratsam, den Wettbewerb erneut spielen zu lassen, um ein Angebot zu finden, das den Kredit unter den Wucherzins bringt.

Wenn letzteres kein Problem ist, beachten Sie, dass einige Banken ihre Zustimmung implizit an den Abschluss einer Versicherung bei ihren Diensten knüpfen können. In diesem Fall wissen Sie, dass Sie zu Beginn der Kreditrückzahlung frei sein werden, um eine günstigere Versicherung auszuhandeln und sich von der Bankversicherung zu befreien. In diesen Angelegenheiten wird Ihr Makler von unschätzbarem Wert sein.

#6 Erwägen Sie einen gestaffelten Kredit

Diese Lösung kann Ihnen ermöglichen, die Gesamtkosten Ihrer Immobilienfinanzierung zu senken und auf die angewandten Zinssätze durch einen Kredit in zwei Tranchen statt in einer zu spielen. Der gestaffelte Kredit oder Duo ist dann ein künstlich in zwei Teile gesplitteter Kredit: ein kürzerer Kredit mit einem wettbewerbsfähigen Zinssatz, der einen längeren klassischen Kredit ergänzt und logischerweise geringer ist. Die Regelung führt jedoch zur Rückzahlung einer einzigen monatlichen Rate nach Glättung der monatlichen Raten der beiden Kredite.

Dies ermöglicht es Ihnen, die Finanzierungskosten zu optimieren und die Rückzahlungen nach Ihren Möglichkeiten zu gestalten: Wenn in naher Zukunft Einkommen oder eine Erhöhung der Mittel zu erwarten ist, oder wenn ein anderer Kredit bald endet, kann der gestaffelte Kredit Ihnen ermöglichen, Ihre Projekte ohne Warten durchzuführen! Und natürlich kann er Ihnen ermöglichen, eine Immobilienfinanzierung zu erhalten, trotz eines grenzwertigen Antrags in klassischer Form.

#7 Nutzen Sie einen gedeckelten Kredit

Dies ist ein variabler Zinskredit, eine Formel, die normalerweise nicht empfehlenswert ist, da sie Unsicherheit birgt, mit der Ausnahme, dass der gedeckelte Kredit die Möglichkeit bietet, die Zinsvariation sowohl nach oben als auch nach unten zu begrenzen. Sie könnten beispielsweise einen Immobilienkredit mit einem Basiszinssatz von 2 % abschließen, der sich also über die Jahre der Rückzahlung um +1 % oder -1 % ändern könnte. Der „Euribor“-Index (Euro Interbank Offered Rate) dient als Referenz, für Änderungen, die sich außerdem auf die Gesamtkosten des Kredits auswirken.

Die zurückzuzahlende monatliche Rate kann also variieren, und Ihr Budget muss sich anpassen können, wenn die Entwicklung kostspielig ist. Im Gegensatz dazu ist der variable Zinssatz zu Beginn des Kredits niedriger als der eines Festzinskredits, was den Abschluss des Immobilienerwerbs erleichtern kann. Wenn der gedeckelte Zinssatz nicht nach unten begrenzt ist, ist es auch möglich, von erheblichen Einsparungen zu profitieren, wenn die Bedingungen günstig sind. Und im gegenteiligen Fall bleibt es möglich, auf einen Festzinssatz umzusteigen.

#8 Gründen Sie eine SCI als letzten Ausweg

Abschließend ist anzumerken, dass die SCI als Rechtsperson nicht wie Privatpersonen vor überhöhten Kreditkosten geschützt ist: Der Wucherzins stellt keine Barriere dar. Wenn der Immobilienerwerb mit einem klassischen Kredit unmöglich ist, können Sie die Gründung einer SCI in Betracht ziehen, die zwar Kosten für ihre Gründung verursacht, aber den Übergang von Immobilienvermögen an Ihre Familie erleichtern, das Eigentum zwischen Eheleuten regeln und einen überlebenden Ehepartner schützen kann usw.

Bei der Immobilienfinanzierung muss jeder Gesellschafter der SCI die für die Rückzahlung seines Anteils erforderlichen Mittel nachweisen. Es besteht jedoch die Möglichkeit, sie gesamtschuldnerisch haftbar zu machen, wobei jeder von ihnen für die anderen bürgt, was die Annahme des Antrags durch die Bank erleichtert.

Eine Baufinanzierung im Jahr 2023 ist keine Sache, die man improvisieren sollte: Gute Vorbereitung und bestimmte wichtige Schritte sind unerlässlich, um sich auf einem Markt hervorzuheben, der von einer Masse von Kreditnehmern überschwemmt wird, die im Vorjahr durch einen zu niedrigen Wucherzins begrenzt waren. Folgen Sie unseren Ratschlägen, um Ihre Chancen zu maximieren, das bestmögliche Geschäft abzuschließen, und verwirklichen Sie Ihr Traumprojekt!

Beispiele für Finanzierungsmakler

Artémis courtage

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