8 buenos reflejos para conseguir su hipoteca

El mercado inmobiliario ha experimentado una situación sin precedentes desde 2022, como resultado de la combinación de múltiples factores: especialmente el aumento de los tipos de interés, el tipo de usura que limita las posibilidades de préstamo, y la tendencia a la baja de los precios inmobiliarios que parece estar confirmándose, especialmente en las grandes ciudades.

Para los compradores, ser consciente de estos desarrollos y adaptar su estrategia de compra – y de endeudamiento – es esencial para el pleno éxito de sus proyectos inmobiliarios. En particular, deben asegurarse de que la TAE (tasa anual equivalente que expresa el coste total del préstamo, intereses y todos los demás gastos incluidos como seguros y comisiones de apertura) a la que estará sujeta su oferta de hipoteca, sea lo suficientemente baja para mantenerse por debajo del umbral de usura. El tipo de usura es efectivamente el tipo de interés máximo al que los bancos están autorizados a prestar dinero, que se establece y revisa trimestralmente por el Banco de Francia.

Obtener la TAE más baja posible no solo es una forma de ahorrar dinero, sino que también es esencial para la viabilidad del proyecto inmobiliario. Aquí tienen nuestros 8 consejos para garantizar el mejor resultado.

#1 Negociar el precio de la propiedad objetivo

En primer lugar y como hemos mencionado, los precios inmobiliarios parecen estar entrando en un declive potencialmente duradero. Tenga en cuenta que el vendedor de la propiedad seleccionada no estará cómodo, a menos que ya haya ajustado su precio de demanda a las condiciones del mercado. En la mayoría de los casos, habrán establecido el mismo precio al que la propiedad se habría vendido rápidamente hace un año, y dispondrá de un margen de negociación que no debe perder.

Reducir el precio de adquisición tiene varias consecuencias muy importantes para su solicitud de hipoteca:

• una menor cantidad a pedir prestado y por lo tanto un aumento de su aporte personal al importe total del préstamo;
• la posibilidad de reducir el plazo del préstamo o, si no es posible, reducir la mensualidad para optimizar su ratio de endeudamiento;
• en general, esto da la oportunidad de obtener un mejor tipo de los bancos mejorando todas las variables de su préstamo.

Si es consciente de que su solicitud podría estar en el límite para obtener una hipoteca, lo primero que debe hacer es intentar adquirir la propiedad lo más barato posible.

#2 Prepare su expediente con cuidado

No se puede decir suficiente: preparar una solicitud completa y clara desde el principio es una ventaja considerable para obtener una hipoteca. Aunque puede ser una cuestión de causar una buena impresión al asesor bancario y a su dirección, principalmente le permite ahorrar tiempo.

Acortar los plazos es importante: después de firmar el contrato preliminar, generalmente tiene de 2 a 3 meses para presentar su oferta de hipoteca aceptada por un banco, de lo contrario la propiedad podría venderse a otra persona. Además, recuerde que el tipo de usura se revisa trimestralmente y no hay garantía de que la próxima revisión le sea favorable. Prepare su solicitud teniendo en cuenta los parámetros actuales, e intente finalizar la solicitud de hipoteca antes de cualquier cambio en las condiciones del mercado.

#3 Utilice los servicios de un intermediario hipotecario

Si esta no es su primera aventura inmobiliario, certamente habrá notado: no todos los bancos aplican la misma política y, en particular, no desean atraer los mismos perfiles de clientes y prestatarios. ¡Eso es una suerte! Sin esto, algunos compradores probablemente quedarían excluidos, simplemente porque su solicitud no coincide con la política general del banco.

Como resultado, sin embargo, es necesario después de firmar un contrato preliminar, buscar un banco que esté interesado en nuestro perfil, y que también acepte conceder las mejores condiciones de endeudamiento. Un dolor de cabeza sinónimo de numerosas citas, preparar solicitudes, en definitiva una pérdida significativa de tiempo. A menos que utilice un intermediario hipotecario.

Este profesional conoce las distintas políticas de los bancos, que como no debemos olvidar, están sujetas a cambios: el banco que le concedió un préstamo hace 10 años en buenas condiciones puede no hacerlo esta vez. El intermediario comunica permanentemente con todos los establecimientos bancarios y puede, desde su primera entrevista, informarle qué bancos tienen más probabilidades de responder favorablemente – y apropiadamente – a su solicitud. Más importante aún, gracias al volumen de negocio que aportan, el intermediario puede negociar tipos bajos con los bancos, simplemente inaccesibles para un particular que actúa solo.

Además, preparar una única solicitud es suficiente, y su intermediario la presentará él mismo sin tener que desplazarse. Su único paso será visitar la oficina bancaria correspondiente para firmar la oferta de préstamo.

#4 Negociar el tipo de interés nominal

Con el descenso continuo de los tipos de interés hipotecarios en las últimas décadas, algunos bancos ya no hacen ningún esfuerzo por atraer clientes para este tipo de servicio: hoy preferirían concluir menos préstamos, pero en condiciones más ventajosas para ellos. Por lo tanto, poner en competencia a varios establecimientos bancarios es esencial para encontrar el tipo nominal más interesante posible.

Respecto a su solicitud, encuentre el equilibrio entre su ratio de endeudamiento y el plazo del préstamo solicitado: reducir el plazo del préstamo disminuye automáticamente el tipo ofrecido por los bancarios. Pedir prestado a un plazo más largo de lo que es posible generalmente cuesta más, y corre el riesgo de que su solicitud alcance la barrera del tipo de usura legal.

#5 Reducir el coste del seguro de emprunteur

Desde la Ley Lagorde de 2010, cualquier prestatario inmobiliario puede elegir libremente el seguro que cubrirá su préstamo, a través del mecanismo de delegación de seguros. El coste del seguro de emprunteur puede pesar mucho en la TAE, por lo que es totalmente recomendable volver a poner en competencia las ofertas, para encontrar una que facilite que el préstamo pase por debajo del tipo de usura.

Si este último no es un problema, tenga en cuenta que algunos bancos pueden condicionar implícitamente su acuerdo a contratar el seguro con sus servicios. En este caso, sepa que estará libre desde el inicio del reembolso del préstamo para negociar un seguro más barato y liberarse del banco. En estos asuntos, su intermediario será invaluable.

#6 Considerar un préstamo encadenado

Esta solución puede permitirle reducir el coste total de su crédito inmobiliario, y jugar con los tipos de interés aplicados a través de un crédito dividido en dos líneas en lugar de una. El préstamo encadenado, o duo, es entonces un préstamo artificialmente dividido en dos partes: un crédito más corto, con un tipo de interés competitivo, complementando un crédito clásico más largo y lógicamente de menor importe. La disposición resulta sin embargo en el reembolso de una única mensualidad, después de suavizar las mensualidades de los dos préstamos.

Esto le permite optimizar el coste del endeudamiento y gestionar los reembolsos según sus posibilidades: si se esperan ingresos pronto o un aumento de medios, o si otro préstamo está terminando pronto, el préstamo encadenado puede permitirle llevar a cabo sus proyectos sin esperar. Y por supuesto, puede permitirle obtener una hipoteca inmobiliaria a pesar de una solicitud borderline bajo la forma clásica.

#7 Utilizar un préstamo capped

Se trata de un préstamo a tipo variable, una fórmula normalmente desaconsejable ya que conlleva incertidumbre, con la excepción de que el préstamo capped ofrece la posibilidad de limitar la variación del tipo, tanto al alza como a la baja. Por ejemplo, podría firmar un préstamo inmobiliario con un tipo base del 2%, que por lo tanto podría variar a lo largo de los años de reembolso, en +1% o -1%. El índice “Euribor” (Euro Interbank Offered Rate) sirve de referencia, para variaciones que además impactarán en el coste total del crédito.

La mensualidad a reembolsar es por lo tanto probable que varíe y su presupuesto debe poder adaptarse si la evolución es costosa. A cambio, el tipo variable al inicio del préstamo es inferior al de un préstamo a tipo fijo, lo que puede facilitar la finalización de la adquisición inmobiliaria. Si el tipo capped no está limitado a la baja, también puede ser posible beneficiarse de buenos ahorros si las condiciones se vuelven favorables. Y en el caso contrario, sigue siendo posible negociar un cambio a tipo fijo.

#8 Constituir una SCI, como último recurso

Para concluir, tenga en cuenta que como persona jurídica, la SCI no está protegida de los costes excesivos del crédito como las personas físicas: el tipo de usura no constituye una barrera. Si la adquisición inmobiliaria resulta imposible con un préstamo clásico, puede considerar constituir una SCI que, aunque conlleva costes relativos a su creación, puede facilitar la transmisión del patrimonio inmobiliario a su familia, organizar la copropiedad entre cónyuges y proteger al cónyuge superviviente, etc.

Respecto al crédito inmobiliario, cada socio de la SCI debe justificar los recursos necesarios para reembolsar su parte. Sin embargo, una opción puede hacerles solidarios, cada uno de ellos convirtiéndose en garante de los demás, lo que facilita la aceptación de la solicitud por parte del banco.

Obtener una hipoteca en 2023 no es algo para improvisar: una buena preparación y ciertos pasos clave son esenciales para destacar en un mercado inundado por una multitud de prestatarios limitados el año anterior por un tipo de usura que era demasiado bajo. Siga nuestros consejos para maximizar sus posibilidades de llevar a cabo la mejor transacción posible, y haga realidad su proyecto soñado.

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