8 רפלקסים טובים לקבלת המשכנתא שלך

שוק הנדל“ן חווה מצב חסר תקדים מאז 2022, כתוצאה משילוב של גורמים מרובים: ובמיוחד עליית שיעורי הריבית, שיעור הסף המגביל את אפשרויות ההלוואות, והמגמה היורדת במחירי הנדל”ן שנראית כמתאמת את עצמה, במיוחד בערים הגדולות.

לקונים, ההכרה בהתפתחויות אלו והתאמת אסטרטגיית הרכישה שלהם – ואסטרטגיית הלוואות – היא חיונית להצלחה המלאה של פרויקטי הנדל“ן שלהם. בפרט, הם צריכים לוודא שה-APR (שיעור האחוז השנתי המבטא את העלות הכוללת של ההלוואה, ריבית וכל הוצאות אחרות כמו ביטוח ועמלות סידוריות) שיחול על הצעת המשכנתא שלהם, יהיה נמוך מספיק כדי להישאר מתחת לסף הריבית המרבית. שיעור הסף הוא למעשה שיעור הריבית המקסימלי שבו הבנקים מורשים להלוות כסף, הנקבע ונסקר מדי רבעון על ידי Banque de France.

קבלת ה-APR הנמוך ביותר האפשרי אינה רק דרך לחסוך כסף, אלא היא גם חיונית להתכנות של פרויקט הנדל“ן. הנה 8 הטיפים שלנו כדי להבטיח את התוצאה הטובה ביותר.

#1 נהלו משא ומתן על מחיר הנכס המועדף

קודם כל וכפי שציינו, מחירי הנדל“ן נראים כנכנסים לירידה שעשויה להיות מתמשכת. קחו בחשבון שהמוכר של הנכס שנבחר לא יהיה בנוח, אלא אם כן הוא כבר התאים את מחיר הבקשה שלו לתנאי השוק. ברוב המקרים, הם יקבעו את אותו מחיר שבו הנכס היה נמכר במהירות לפני שנה, ומרחב מיקוח יהיה זמין עבורכם, אותו אסור לפספס.

הפחתת מחיר הרכישה יש לה מספר השלכות חשובות ביותר עבור בקשת המשכנתא שלכם:

• סכום קטן יותר ללוות ולכן עלייה בתרומת ההפקדה שלכם לסכום ההלוואה הכולל;
• האפשרות לקצר את תקופת ההלוואה או, אם לא, להפחית את התשלום החודשי כדי לייעל את יחס החוב להכנסה;
• באופן כללי, זה נותן סיכוי לקבל שיעור טוב יותר מהבנקים על ידי שיפור כל משתני ההלוואה שלכם.

אם אתם מודעים לכך שהבקשה שלכם עשויה להיות על הגבול לקבלת משכנתא, הדבר הראשון שיש לעשות הוא לנסות לרכוש את הנכס בזול ככל האפשר.

#2 הכינו את התיק שלכם בקפידה

אי אפשר לומר את זה מספיק: הרכבת בקשה שלמה וברורה מההתחלה היא יתרון משמעותי בקבלת משכנתא. בעוד שזה עשוי להיות עניין של השארת רושם טוב על יועץ הבנק וההנהלה שלו, זה בעיקר מאפשר לכם לחסוך זמן.

קיצור לוחות הזמנים חשוב: לאחר חתימת החוזה המקדים, יש לכם בדרך כלל 2 עד 3 חודשים להציג את הצעת המשכנתא שלכם שהתקבלה על ידי בנק, אחרת הנכס עלול להימכר למישהו אחר. כמו כן, זכרו ששיעור הסף נסקר מדי רבעון ואין שום הבטחה שהסקירה הבאה תהיה לטובתכם. הרכיבו את הבקשה שלכם תוך מחשבה על הפרמטרים הנוכחיים, ונסו לסיים את בקשת המשכנתא לפני כל שינוי בתנאי השוק.

#3 היעזרו בשירותי סוכן משכנתאות

אם זו לא ההרפתקה הנדל“נית הראשונה שלכם, בוודאי שמתם לב: לא כל הבנקים מיישמים את אותה מדיניות ובפרט, אינם רוצים למשוך את אותם פרופילים של לקוחות ולווים. וזה מזל! בלי זה, כנראה שחלק מהקונים היו נשארים בחוץ, פשוט כי הבקשה שלהם לא תואמת את המדיניות הכללית של הבנק.

כתוצאה מכך, עם זאת, יש צורך לאחר חתימת חוזה מקדים, לחפש בנק שמתעניין בפרופיל שלנו, ושגם מקבל להעניק את תנאי ההלוואה הטובים ביותר. כאב ראש השקול לפגישות רבות, הרכבת בקשות, בקיצור אובדן זמן משמעותי. אלא אם כן אתם משתמשים בסוכן משכנתאות.

איש מקצוע זה מכיר את המדיניות השונה של הבנקים השונים, שכפי שלא צריך לשכוח, כפופה לשינויים: הבנק שהעניק לכם הלוואה לפני 10 שנים בתנאים טובים עשוי שלא לעשות זאת הפעם. סוכן המשכנתאות מתקשר באופן קבוע עם כל המוסדות הבנקאיים ויכול, כבר מהראיון הראשון שלכם, ליידע אתכם אילו בנקים עשויים ביותר להגיב בחיוב – ובהתאמה – לבקשה שלכם. מה שחשוב יותר, הודות לנפח העסקאות שהם מביאים, סוכן המשכנתאות יכול לנהל משא ומתן על שיעורים נמוכים עם הבנקים, שפשוט בלתי ניתנים להשגה עבור אדם פרטי הפועל לבד.

בנוסף, הרכבת בקשה אחת בלבד מספיקה, וסוכן המשכנתאות שלכם יציג אותה בעצמו מבלי שתצטרכו לנסוע. הצעד היחיד שלכם יהיה לבקר בסניף הבנק המתאים כדי לחתום על הצעת ההלוואה.

#4 נהלו משא ומתן על שיעור המשכנתא הנומינלי

עם הירידה המתמשכת בשיעורי הריבית על משכנתאות בעשורים האחרונים, חלק מהבנקים כבר אינם עושים מאמצים מיוחדים כדי למשוך לקוחות לסוג שירות זה: הם מעדיפים כיום לסגור פחות הלוואות, אך בתנאים יותר יתרוניים עבורם. לכן, הצבת מספר מוסדות בנקאיים בתחרות חיונית כדי למצוא את שיעור הבסיס המעניין ביותר האפשרי.

בנוגע לבקשה שלכם, מצאו את האיזון בין יחס החוב להכנסה שלכם לבין תקופת ההלוואה המבוקשת: קיצור תקופת ההלוואה מקטין אוטומטית את השיעור שמציעים הבנקים. ללוות על תקופה ארוכה יותר מהאפשר בדרך כלל עולה יותר, ומסכן את הבקשה שלכם לפגוע במחסום שיעור הריבית המרבית החוקי.

#5 הפחיתו את עלות ביטוח הלווה

מאז חוק לגורד משנת 2010, כל לווה נדל“ן יכול לבחור בחופשיות את הביטוח שתכסה את ההלוואה שלו, באמצעות מנגנון הסליקה. עלות ביטוח הלווה יכולה להשפיע באופן משמעותי על ה-APR, ולכן מומלץ בהחלט להפעיל שוב את התחרות, כדי למצוא הצעה שמקלה על מעבר ההלוואה מתחת לשיעור הסף.

אם האחרון אינו בעיה, שימו לב שחלק מהבנקים עשויים להתנות באופן מרומז את הסכמתם על לקיחת ביטוח בשירותיהם. במקרה זה, דעו שתהיו חופשיים מתחילת החזר ההלוואה, לנהל משא ומתן על ביטוח זול יותר ולהשתחרר מהבנק. בנושאים אלה, סוכן המשכנתאות שלכם יהיה בעל ערך רב.

#6 שקלו הלוואה מקוננת

פתרון זה יכול לאפשר לכם להפחית את העלות הכוללת של אשראי הנדל“ן שלכם, ולשחק עם שיעורי הריבית המוחלים באמצעות אשראי שנלקח על שני קווים במקום אחד. ההלוואה המקוננת, או הדואו, היא אז הלוואה המפוצלת באופן מלאכותי לשני חלקים: אשראי קצר יותר, עם שיעור ריבית תחרותי, המשלים אשראי קלאסי ארוך יותר ובאופן לוגי בסכום נמוך יותר. הסידור, עם זאת, מוביל להחזר של תשלום חודשי אחד בלבד, לאחר גיבוש התשלומים החודשיים של שתי ההלוואות.

זה מאפשר לכם לייעל את עלות ההלוואה ולנהל את ההחזרים בהתאם ליכולות שלכם: אם צפויה עלייה בהכנסה או באמצעים בקרוב, או אם הלוואה אחרת עומדת להסתיים בקרוב, ההלוואה המקוננת יכולה לאפשר לכם לבצע את הפרויקטים שלכם מבלי לחכות. וכמובן, היא יכולה לאפשר לכם לקבל משכנתא לנכס למרות בקשה על הגבול בצורה הקלאסית.

#7 השתמשו בהלוואה מוגבלת בתקרה

זוהי הלוואה בשיעור משתנה, נוסחה שבדרך כלל אינה מומלצת מכיוון שהיא נושאת אי ודאות, עם החריג שההלוואה המוגבלת בתקרה מציעה את האפשרות להגביל את וריאציית השיעור, הן כלפי מעלה והן כלפי מטה. לדוגמה, תוכלו לחתום על הלוואת נדל“ן עם שיעור בסיס של 2%, שיכול אפוא להשתנות לאורך שנות ההחזר, ב- +1% או -1%. מדד “Euribor” (Euro Interbank Offered Rate) משמש כייחוס, לשינויים שמעבר לכך ישפיעו גם על העלות הכוללת של האשראי.

התשלום החודשי להחזר אפוא צפוי להשתנות והתקציב שלכם חייב להיות מסוגל להתאים אם ההתפתחות יקרה. בתמורה, שיעור המשתנה בתחילת ההלוואה נמוך יותר מזה של הלוואה בשיעור קבוע, מה שיכול להקל על השלמת רכישת הנדל“ן. אם השיעור המוגבל בתקרה אינו מוגבל כלפי מטה, יתכן גם ליהנות מחיסכון יפה אם התנאים יהיו אוהדים. ובמקרה ההפוך, ניתן עדיין לנהל משא ומתן על מעבר לשיעור קבוע.

#8 הקימו SCI, כמוצא אחרון

לסיכום, שימו לב שכישות משפטית, ה-SCI אינה מוגנת מעלויות אשראי מופרזות כמו אנשים פרטיים: שיעור הסף אינו מהווה מחסום. אם רכישת הנכס מוכחת כבלתי אפשרית עם הלוואה קלאסית, תוכלו לשקול הקמת SCI ש, בעוד שהיא כרוכה בעלויות הקשורות ליצירתה, יכולה להקל על העברת נכסי הנדל“ן למשפחה שלכם, לסדר בעלות בין בני זוג ולהגן על בן/בת הזוג השורד/ת וכו’.

בנוגע לאשראי נדל“ן, כל שותף ב-SCI חייב להצדיק את המשאבים הדרושים להחזר החלק שלו. עם זאת, קיימת אפשרות שיכולה להפוך אותם לאחראים במשותף, כל אחד מהם הופך לערב לאחרים, מה שמקל על קבלת הבקשה על ידי הבנק.

קבלת משכנתא ב-2023 אינה משהו שיש לתכנן באופן ספונטני: הכנה טובה וצעדי מפתח מסוימים חיוניים כדי להתבלט בשוק שוקע מהמון של לווים שהוגבלו בשנה הקודמת על ידי שיעור סף נמוך מדי. עקבו אחר העצות שלנו כדי למקסם את הסיכויים שלכם לבצע את העסקה הטובה ביותר האפשרית, ולהפוך את פרויקט החלומות שלכם למציאות!

דוגמאות לסוכני משכנתאות

Artémis courtage

Artémis courtage הוא סוכן משכנתאות וביטוח לווים, המחפש פתרונות מותאמים אישית. Artémis courtage עובד איתכם על תיק המימון שלכם מא’ ועד ת’ כדי להשלים בהצלחה את פרויקט הנדל“ן שלכם. רכישת נכס היא פרויקט של חיים שלמים, ולכן 500 היועצים הפיננסיים ב-Artémis courtage מעמידים את המומחיות שלהם לרשותכם. בקרו באחד מ-100 הסוכנויות שלהם כדי לדון במצב שלכם ובפרויקט הנדל”ן הקרוב שלכם. www.artemiscourtage.com

Meilleurtaux

מחפשים את השיעור הטוב ביותר? מאז 1999, Meilleurtaux™ הוא סוכן מומחה בהלוואות משכנתא, איחוד חובות, ביטוח לווים ואשראי צרכני. www.meilleurtaux.com