8 riflessi utili per ottenere il mutuo

Il mercato immobiliare sta attraversando una situazione senza precedenti dal 2022, risultante dalla combinazione di molteplici fattori: in particolare l’aumento dei tassi d’interesse, il tasso usuraio che limita le possibilità di prestito, e la tendenza al ribasso dei prezzi immobiliari che sembra confermarsi, soprattutto nelle grandi città.

Per gli acquirenti, essere consapevoli di questi sviluppi e adattare la propria strategia di acquisto – e di finanziamento – è essenziale per il pieno successo dei progetti immobiliari. In particolare, devono assicurarsi che il TAEG (tasso annuale effettivo globale che esprime il costo totale del prestito, interessi e tutte le altre spese incluse come assicurazione e spese di istruttoria) a cui sarà soggetta la loro offerta di mutuo, sia sufficientemente basso da rimanere al di sotto della soglia usuraia. Il tasso usuraio è infatti il tasso d’interesse massimo al quale le banche sono autorizzate a prestare denaro, che viene fissato e rivisto trimestralmente dalla Banca di Francia.

Ottenere il TAEG più basso possibile non è solo un modo per risparmiare denaro, ma è anche essenziale per la fattibilità del progetto immobiliare. Ecco i nostri 8 consigli per garantire il miglior risultato.

#1 Negoziare il prezzo dell’immobile target

Innanzitutto, e come abbiamo menzionato, i prezzi immobiliari sembrano entrare in un declino potenzialmente duraturo. Tenete presente che il venditore dell’immobile selezionato non sarà a proprio agio, a meno che non abbia già adeguato il prezzo richiesto alle condizioni del mercato. nella maggior parte dei casi, avranno fissato lo stesso prezzo al quale l’immobile si sarebbe venduto rapidamente un anno fa, e una margine di negoziazione sarà disponibile per voi, che non dovete assolutamente perdere.

Ridurre il prezzo di acquisizione ha diverse conseguenze molto importanti per la vostra richiesta di mutuo:

• un importo minore da prendere in prestito e quindi un aumento del vostro contributo di deposito all’importo totale del prestito;
• la possibilità di ridurre la durata del prestito o, in caso contrario, ridurre la rata mensile per ottimizzare il vostro rapporto debito/reddito;
• in generale, questo dà la possibilità di ottenere un miglior tasso dalle banche migliorando tutte le variabili del vostro prestito.

Se siete consapevoli che la vostra richiesta potrebbe essere al limite per ottenere un mutuo, la prima cosa da fare è cercare di acquistare l’immobile al prezzo più basso possibile.

#2 Preparare il fascicolo con cura

Non si può mai ripetere abbastanza: assemblare una domanda completa e chiara fin dall’inizio è un vantaggio considerevole nell’ottenere un mutuo. Sebbene possa essere una questione di fare una buona impressione sul consulente bancario e sulla loro direzione, vi permette principalmente di risparmiare tempo.

Accorciare i tempi è importante: dopo aver firmato il compromesso, avete generalmente da 2 a 3 mesi per presentare la vostra offerta di mutuo accettata da una banca, failing which the property could be sold to someone else. Inoltre, ricordate che il tasso usuraio viene rivisto trimestralmente e non c’è garanzia che la prossima revisione sarà favorevole per voi. Assemblate la vostra richiesta tenendo conto dei parametri attuali e cercate di finalizzare la richiesta di mutuo prima di qualsiasi cambiamento delle condizioni di mercato.

#3 Utilizzare i servizi di un mediatore creditizio

Se non è la vostra prima esperienza immobiliare, avrete sicuramente notato: non tutte le banche applicano la stessa politica e, in particolare, non vogliono attrarre gli stessi profili di clienti e mutuatari. È un bene! Senza di ciò, alcuni acquirenti si troverebbero probabilmente esclusi, semplicemente perché la loro richiesta non corrisponde alla politica generale della banca.

Di conseguenza, è necessario dopo aver firmato un compromesso, cercare una banca interessata al nostro profilo, e che accetti anche di concedere le migliori condizioni di finanziamento. Un mal di testa sinonimo di numerosi appuntamenti, assemblaggio di domande, in breve una significativa perdita di tempo. A meno che non utilizziate un mediatore creditizio.

Questo professionista è a conoscenza delle varie politiche delle banche, che come non dovremmo dimenticare, sono soggette a cambiamenti: la banca che vi ha concesso un prestito 10 anni fa in buone condizioni potrebbe non farlo questa volta. Il mediatore comunica in modo permanente con tutti gli istituti bancari e può, dal primo colloquio, informarvi quali banche hanno maggiori probabilità di rispondere favorevolmente – e in modo appropriato – alla vostra richiesta. Più importante, grazie al volume di affari che portano, il mediatore è in grado di negoziare tassi bassi con le banche, semplicemente irraggiungibili per un privato che agisce da solo.

Inoltre, assemblare una sola domanda è sufficiente, e il vostro mediatore la presenterà direttamente senza che dobbiate spostarvi. L’unico vostro passo sarà visitare la succursale bancaria appropriata per firmare l’offerta di prestito.

#4 Negoziare il tasso nominale del mutuo

Con il costante declino dei tassi d’interesse sui mutui negli ultimi decenni, alcune banche non fanno più alcuno sforzo per attrarre clienti per questo tipo di servizio: preferirebbero oggi concludere meno prestiti, ma a condizioni più vantaggiose per loro. Pertanto, mettere in concorrenza diversi istituti bancari è essenziale per trovare il tasso nominale più interessante possibile.

Per quanto riguarda la vostra richiesta, trovate l’equilibrio tra il vostro rapporto debito/reddito e la durata del prestito richiesta: ridurre la durata del prestito diminuisce automaticamente il tasso offerto dalle banche. Prestiti a lungo termine rispetto a ciò che è possibile generalmente costano di più, e rischiano che la vostra richiesta incontri la barriera del tasso usuraio legale.

#5 Ridurre il costo dell’assicurazione del mutuatario

Dalla Legge Lagorde del 2010, qualsiasi mutuatario immobiliare può scegliere liberamente l’assicurazione che coprirà il proprio prestito, tramite il meccanismo di delegazione assicurativa. Il costo dell’assicurazione del mutuatario può pesare molto sul TAEG, quindi è del tutto consigliabile rimettere in gioco la concorrenza, per trovare un’offerta che faciliti il passaggio del prestito sotto il tasso usuraio.

Se quest’ultimo non è un problema, tenete presente che alcune banche possono implicitamente condizionare il loro accordo alla sottoscrizione dell’assicurazione con i loro servizi. In questo caso, sappiate che sarete liberi dall’inizio del rimborso del prestito, di negoziare un’assicurazione più economica e liberarvi da quella della banca. Su queste questioni, il vostro mediatore sarà prezioso.

#6 Considerare un prestito annidato

Questa soluzione può permettervi di ridurre il costo complessivo del vostro credito immobiliare, e di giocare sui tassi d’interesse applicati attraverso un credito suddiviso su due linee invece che su una. Il prestito annidato, o duo, è quindi un prestito artificialmente suddiviso in due parti: un credito più breve, con un tasso d’interesse competitivo, che integra un credito classico più lungo e logicamente di importo minore. L’organizzazione comporta tuttavia il rimborso di una sola rata mensile, dopo aver livellato le rate mensili dei due prestiti.

Questo vi permette di ottimizzare il costo del finanziamento e gestire i rimborsi secondo le vostre possibilità: se un reddito o un aumento dei mezzi è previsto presto, o se un altro prestito sta per terminare, il prestito annidato può permettervi di realizzare i vostri progetti senza aspettare. E naturalmente, può permettervi di ottenere un mutuo immobiliare nonostante una richiesta borderline sotto la forma classica.

#7 Utilizzare un prestito cap

Questo è un prestito a tasso variabile, una formula normalmente sconsigliabile poiché comporta incertezza, con l’eccezione che il prestito cap offre la possibilità di limitare la variazione del tasso, sia al rialzo che al ribasso. Potreste, ad esempio, firmare un prestito immobiliare con un tasso base del 2%, che potrebbe quindi variare negli anni di rimborso, del +1% o del -1%. L’indice “Euribor” (Euro Interbank Offered Rate) serve come riferimento, per variazioni che inoltre impatteranno sul costo totale del credito.

La rata mensile da rimborsare è quindi probabile che variate e il vostro budget deve essere in grado di adattarsi se l’evoluzione è costosa. In cambio, il tasso variabile all’inizio del prestito è inferiore a quello di un prestito a tasso fisso, il che può facilitare il completamento dell’acquisizione immobiliare. Se il tasso cap non è limitato al ribasso, potrebbe anche essere possibile beneficiare di bei risparmi se le condizioni diventano favorevoli. E nel caso opposto, rimane possibile negoziare il passaggio a un tasso fisso.

#8 Costituire una SCI, come ultima risorsa

Per concludere, notate che come persona giuridica, la SCI non è protetta dai costi eccessivi del credito come le persone fisiche: il tasso usuraio non costituisce una barriera. Se l’acquisizione immobiliare si rivela impossibile con un prestito classico, potete considerare la costituzione di una SCI che, pur comportando costi relativi alla sua creazione, può facilitare il trasferimento del patrimonio immobiliare alla vostra famiglia, organizzare la proprietà tra coniugi e proteggere un coniuge superstite, ecc.

Per quanto riguarda il credito immobiliare, ogni socio della SCI deve giustificare le risorse necessarie per rimborsare la propria quota. Tuttavia, un’opzione può renderli congiuntamente responsabili, ognuno di essi diventando garante degli altri, il che facilita l’accettazione della domanda da parte della banca.

Ottenere un mutuo nel 2023 non è qualcosa da improvvisare: una buona preparazione e alcuni passaggi chiave sono essenziali per distinguersi in un mercato sommerso da una folla di mutuatari limitati l’anno precedente da un tasso usuraio troppo basso. Seguite i nostri consigli per massimizzare le vostre possibilità di realizzare la migliore operazione possibile, e rendete concreto il vostro progetto dei sogni!

Esempi di mediatori creditizi

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Artémis courtage è un mediatore di mutui e assicurazioni del mutuatario, che cerca soluzioni personalizzate. Artémis courtage lavora con voi sul vostro fascicolo di finanziamento dalla A alla Z per completare con successo il vostro progetto immobiliare. Un acquisto immobiliare è il progetto di una vita, ed è per questo che i 500 consulenti finanziari di Artémis courtage mettono la loro competenza a vostra disposizione. Visitate una delle loro 100 agenzie per discutere della vostra situazione e del prossimo progetto immobiliare. www.artemiscourtage.com

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