8 goede reflexen om uw hypotheek te verkrijgen

De vastgoedmarkt heeft sinds 2022 een ongekende situatie meegemaakt, als gevolg van de combinatie van meerdere factoren: met name stijgende rentetarieven, de usuratarief dat de leenmogelijkheden beperkt, en de neerwaartse trend in vastgoedprijzen die zich lijkt te bevestigen, vooral in grote steden.

Voor kopers is het essentieel om zich bewust te zijn van deze ontwikkelingen en hun koopstrategie – en leningsstrategie – aan te passen voor het volledige slagen van hun vastgoedproject. In het bijzonder moeten zij ervoor zorgen dat de APR (jaarlijks percentage van de kosten dat de totale kosten van de lening uitdrukt, rente en alle andere kosten inbegrepen zoals verzekering en arrangementkosten) waaraan hun hypotheekaanbod zal worden onderworpen, laag genoeg zal zijn om onder de usuradrempel te blijven. De usuratarief is namelijk de maximale rentevoet waartoe banken gemachtigd zijn om geld uit te lenen, die wordt vastgesteld en driemaandelijks herzien door de Banque de France.

Het verkrijgen van de laagst mogelijke APR is niet alleen een manier om geld te besparen, maar is ook essentieel voor de haalbaarheid van het vastgoedproject. Hier zijn onze 8 tips om het beste resultaat te garanderen.

#1 Onderhandel over de prijs van de doelwoning

Ten eerste en zoals we hebben vermeld, lijken vastgoedprijzen een mogelijk duurzame daling te betreden. Houd er rekening mee dat de verkoper van de geselecteerde woning niet in een sterke positie zal verkeren, tenzij zij hun vraagprijs al hebben aangepast aan de marktomstandigheden. In de meeste gevallen zullen zij dezelfde prijs hebben vastgesteld waarvoor het pand een jaar ago snel zou zijn verkocht, en een onderhandelingsmarge zal voor u beschikbaar zijn, die u zeker niet moet missen.

Het verlagen van de aankoopprijs heeft verschillende zeer belangrijke gevolgen voor uw hypotheekaanvraag:

• een kleiner te lenen bedrag en dus een verhoging van uw eigen middelen bijdrage aan het totale leningbedrag;
• de mogelijkheid om de looptijd van de lening te verkorten of, indien dat niet lukt, de maandelijkse betaling te verlagen om uw schuldquote te optimaliseren;
• in het algemeen geeft dit een kans om een betere rente van banken te verkrijgen door al uw leningvariabelen te verbeteren.

Als u weet dat uw aanvraag misschien net op de grens ligt voor het verkrijgen van een hypotheek, is het eerste wat u moet doen proberen het pand zo goedkoop mogelijk te verwerven.

#2 Bereid uw dossier zorgvuldig voor

Het kan niet genoeg worden gezegd: het samenstellen van een volledig en duidelijk aanvraag van het begin af aan is een aanzienlijk voordeel bij het verkrijgen van een hypotheek. Hoewel het een kwestie kan zijn om een goede indruk te maken op de bankadviseur en hun management, het stelt u vooral in staat om tijd te besparen.

Het verkorten van de tijdlijnen is belangrijk: na ondertekening van het voorlopig contract heeft u over het algemeen 2 tot 3 maanden om uw door een bank geaccepteerde hypotheekaanbod te presenteren, anders zou het pand aan iemand anders kunnen worden verkocht. Denk er ook aan dat de usuratarief driemaandelijks wordt herzien en er geen garantie is dat de volgende herziening gunstig voor u zal zijn. Stel uw aanvraag samen met de huidige parameters in gedachten, en probeer de hypotheekaanvraag af te ronden voordat er enige verandering in de marktomstandigheden optreedt.

#3 Maak gebruik van de diensten van een hypotheekbemiddelaar

Als dit niet uw eerste vastgoedproject is, heeft u zeker gemerkt: niet alle banken passen hetzelfde beleid toe en willen met name niet dezelfde klant- en lenersprofielen aantrekken. Dat is gelukkig! Zonder dit zouden sommige kopers waarschijnlijk buiten de boot vallen, simpelweg omdat hun aanvraag niet overeenkomt met het algemene beleid van de bank.

Als gevolg daarvan is het na ondertekening van een voorlopig contract noodzakelijk om een bank te zoeken die geïnteresseerd is in ons profiel, en die ook de beste leenvoorwaarden wil verlenen. Een hoofdpijn synonymous met talrijke afspraken, het samenstellen van aanvragen, kortom een aanzienlijk tijdverlies. Tenzij u een hypotheekbemiddelaar inschakelt.

Deze professional is op de hoogte van de verschillende bankbeleidslijnen, die, zoals we niet mogen vergeten, aan verandering onderhevig zijn: de bank die u 10 jaar ago onder gunstige voorwaarden een lening heeft verleend, dit keer misschien niet meer zal doen. De bemiddelaar communiceert permanent met alle bankinstellingen en kan, vanaf uw eerste gesprek, informeren welke banken het meest waarschijnlijk gunstig – en adequaat – op uw verzoek zullen reageren. Belangrijker nog, dankzij het volume van zaken dat zij brengen, is de bemiddelaar in staat om lage tarieven met banken te onderhandelen, simpelweg onbereikbaar voor een particulier die alleen handelt.

Bovendien is het samenstellen van een enkele aanvraag voldoende, en uw bemiddelaar zal deze zelf presenteren zonder dat u hoeft te reizen. Uw enige stap zal zijn om de juiste bankfiliaal te bezoeken om het leningaanbod te ondertekenen.

#4 Onderhandel over de nominale hypotheekrente

Met de voortdurende daling van de hypotheekrente in de afgelopen decennia, gaan sommige banken niet meer tot het uiterste om klanten voor dit type dienst aan te trekken: ze zouden vandaag de voorkeur geven aan minder leningen, maar onder voordeligere voorwaarden voor henzelf. Daarom is het essentieel om verschillende bankinstellingen met elkaar in competitie te brengen om de meest interessante nominale rente te vinden.

Wat uw aanvraag betreft, vindt u het evenwicht tussen uw schuldquote en de gevraagde looptijd van de lening: het verkorten van de looptijd van de lening vermindert automatisch het door banken aangeboden tarief. Lenen over een langere termijn dan wat mogelijk is, kost over het algemeen meer, en brengt het risico dat uw aanvraag de wettelijke usuratarief-barrière raakt.

#5 Verlaag de kosten van de lenersverzekering

Sinds de wet van Lagorde van 2010 kan elke vastgoedlener vrijelijk de verzekering kiezen die hun lening zal dekken, via het mechanisme van verzekeringsdelegatie. De kosten van de lenersverzekering kunnen zwaar wegen in de APR, dus het is geheel raadzaam om de concurrentie opnieuw in het spel te brengen, om een aanbod te vinden dat het passeren van de usuratarief vergemakkelijkt.

Als laatstgenoemde geen probleem is, let er dan op dat sommige banken impliciet hun akkoord kunnen conditioneren op het afsluiten van een verzekering bij hun diensten. In dit geval weet u dat u vanaf het begin van de leningsterugbetaling gratis goedkopere verzekering kunt onderhandelen en uzelf van de bank kunt bevrijden. In deze zaken zal uw bemiddelaar van onschatbare waarde zijn.

#6 Overweeg een nested loan

Met deze oplossing kunt u de totale kosten van uw vastgoedkrediet verlagen, en spelen met de rentetarieven die worden toegepast via een krediet op twee in plaats van één lijn. De nested loan, of duo, is dan een kunstmatig in tweeën gesplitste lening: een korter krediet, met een competitief rentetarief, dat een klassiek langer krediet aanvult en logischerwijs van een kleiner bedrag. De regeling resulteert echter in de terugbetaling van één maandelijkse betaling, na het gladstrijken van de maandelijkse betalingen van de twee leningen.

Dit stelt u in staat om de leenkosten te optimaliseren en terugbetalingen te beheren volgens uw mogelijkheden: als inkomen of een toename van middelen binnenkort wordt verwacht, of als een andere lening binnenkort afloopt, kan de nested loan u in staat stellen uw projecten uit te voeren zonder te wachten. En uiteraard kan het u in staat stellen om een vastgoedhypotheek te verkrijgen ondanks een aanvraag die onder de klassieke vorm op de grens ligt.

#7 Gebruik een capped loan

Dit is een lening met variabele rente, een formule normaal gesproken niet aan te raden omdat het onzekerheid met zich meebrengt, met de uitzondering dat de capped loan de mogelijkheid biedt om de rentevariatie te beperken, zowel opwaarts als neerwaarts. U zou bijvoorbeeld een vastgoedlening kunnen afsluiten met een basistarief van 2%, dat dus in de loop van de jaren van terugbetaling zou kunnen variëren, met +1% of -1%. De “Euribor” (Euro Interbank Offered Rate) index dient als referentie, voor variaties die bovendien de totale kosten van het krediet zullen beïnvloeden.

De maandelijkse betaling die moet worden terugbetaald zal dus waarschijnlijk variëren en uw budget moet in staat zijn om aan te passen als de evolutie kostbaar is. Als tegenprestatie is de variabele rente bij het begin van de lening lager dan die van een lening met vaste rente, wat de voltooiing van de vastgoedverwerving kan vergemakkelijken. Als de capped rate niet naar beneden is beperkt, kan het ook mogelijk zijn om te profiteren van mooie besparingen als de omstandigheden gunstig worden. En in het tegenovergestelde geval blijft het mogelijk om te onderhandelen over een overstap naar een vast tarief.

#8 Richt een SCI op, als laatste redmiddel

Om te concluderen, merk op dat als rechtspersoon de SCI niet beschermd is tegen excessieve kredietkosten zoals particulieren: de usuratarief vormt geen barrière. Als de vastgoedverwerving onmogelijk blijkt met een klassieke lening, kunt u overwegen een SCI op te richten die, hoewel kosten met betrekking tot de oprichting met zich meebrengt, de overdracht van vastgoed activa aan uw familie kan vergemakkelijken, eigendom tussen echtgenoten kan regelen en een overlevende echtgenoot kan beschermen, enz.

Met betrekking tot vastgoedkrediet moet elke partner van de SCI de middelen rechtvaardigen die nodig zijn om hun aandeel terug te betalen. Er is echter een optie die hen gezamenlijk aansprakelijk kan maken, elk van hen wordt garant voor de anderen, wat de acceptatie van de aanvraag door de bank vergemakkelijkt.

Het verkrijgen van een hypotheek in 2023 is niets om te improviseren: goede voorbereiding en bepaalde essentiële stappen zijn essentieel om op te vallen in een markt die wordt overspoeld door een menigte van leners die het voorgaande jaar werden beperkt door een usuratarief die te laag was. Volg ons advies om uw kansen te maximaliseren om de best mogelijke transactie uit te voeren, en maak uw droomproject werkelijkheid!

Voorbeelden van hypotheekbemiddelaars

Artémis courtage

Artémis courtage is een hypotheek- en lenersverzekeringsbemiddelaar, die op zoek gaat naar op maat gemaakte oplossingen. Artémis courtage werkt met u samen aan uw financieringsdossier van A tot Z om uw vastgoedproject succesvol af te ronden. Een vastgoedaankoop is het project van een leven lang, en daarom stellen de 500 financieel adviseurs bij Artémis courtage hun expertise ter beschikking. Bezoek een van hun 100 agencies om uw situatie en aanstaande vastgoedproject te bespreken. www.artemiscourtage.com

Meilleurtaux

Bent u op zoek naar het beste tarief? Sinds 1999 is Meilleurtaux™ een deskundige bemiddelaar in hypotheekleningen, schuldconsolidatie, lenersverzekering en consumptief krediet. www.meilleurtaux.com