Belastingvoordelen voor eigenaren van blote eigendom die werkzaamheden uitvoeren aan hun Franse woning

Een populair instrument om een Franse woning aan de kinderen over te dragen is het schenken van de blote eigendom (nue-propriete) aan hen, waarbij het recht om de woning te bewonen en inkomen ervan te ontvangen wordt behouden. Dit kan tot het bedrag van de kindertoeslag van 156.000 euro per kind en per ouder gratis worden geschonken. Een enkel kind kan dus het dubbele bedrag ontvangen van zijn twee ouders. Er zal doorgaans een beding van voorbehoud van vruchtgebruik ten gunste van de langstlevende echtgenoot zijn, zodat bij het eerste overlijden hij/zij het recht behoudt om de woning en het inkomen ervan te genieten voor het leven. Bij zijn/haar overlijden wordt de volledige eigendom kosteloos reconstituteerd op naam van de kinderen.

Volgens artikel 605 van het Franse Burgerlijk Wetboek is de houder van de blote eigendom verantwoordelijk voor grote herstelwerkzaamheden. Sinds 1 januari 2009 kunnen zij de kosten van dergelijke werkzaamheden aftrekken van hun belastbaar inkomen in Frankrijk. Vóór deze hervorming was een dergelijke aftrek alleen mogelijk als de woning werd verhuurd door de vruchtgebruiker. Deze voorwaarde is nu afgeschaft en de blote eigenaar kan de kosten van de werkzaamheden aftrekken zelfs als de woning wordt bewoond door de vruchtgebruiker, door de blote eigenaar zelf of elke andere persoon die de woning bewoont, tegen betaling van huur of gratis.

Er is echter een jaarlijks maximum voor de aftrek van 25.000 euro. Als het bedrag van de uitgevoerde werkzaamheden dit overschrijdt, kan het saldo worden doorgeschoven tegen het inkomen van de volgende tien jaar.

Als de woning door de vruchtgebruiker wordt verhuurd onder normale voorwaarden (huurovereenkomst, werkelijke huur…), en als de vruchtgebruiker voor dergelijke huuropbrengsten wordt belast in de categorie onroerend-inkomsten, kan de blote eigenaar ervoor kiezen om niet te kiezen voor deze aftrek begrensd op 25.000 euro. Hij heeft de mogelijkheid om de kosten van de werkzaamheden aftrekken van zijn eigen onroerend-inkomsten onder de normale aftrekvoorwaarden van eigendomskosten. Dit is bijzonder voordelig voor blote eigenaren die een hoog bedrag hebben betaald voor werkzaamheden en die, uit andere woningen die zij in Frankrijk bezitten, aanzienlijke onroerend-inkomsten ontvangen, aangezien het hen in staat stelt niet beperkt te worden door het jaarlijkse aftrekplafond van 25.000 euro.

Dit is slechts een illustratie van één van de talrijke belastingvoordelen die Britse beleggers in Frankrijk kunnen genieten, op een moment waar de onroerend-goedprijzen in Frankrijk al heel lang op hun laagste niveau zijn. Een andere trend betreft de belastingvoordelen voor werkzaamheden gericht op het verduurzamen van woningen.

Hervé Blatry
Advocaat
TEE FRANCE
STANLEY TEE LLP
High Street
Bishops Stortford
Herts CM23 2LU
Tel 01279 710621 en 01279 710654\ [email protected]