Steuervorteile für Eigentümer mit Nießbrauch bei Renovierungsarbeiten an ihrer französischen Immobilie

Ein beliebtes Mittel, um eine französische Immobilie auf die Kinder zu übertragen, ist die Schenkung des Nießbrauchs (nue-propriété), wobei das Recht auf Nutzung und Einkommen aus der Immobilie behalten wird. Dies kann bis zur Höhe des Kinderfreibetrags von 156.000 Euro pro Kind und pro Elternteil steuerfrei erfolgen. Ein einzelnes Kind kann daher den doppelten Betrag von seinen beiden Eltern erhalten. In der Regel wird eine Klausel zur Rückbehaltung des Nießbrauchs zugunsten des überlebenden Ehepartners vereinbart, sodass beim ersten Ableben dieser das Recht behält, die Immobilie lebenslang zu nutzen und Einkommen daraus zu beziehen. Nach seinem/ihrem Ableben geht der vollständige Eigentumstitel steuerfrei auf die Kinder über.

Gemäß Artikel 605 des französischen Bürgerlichen Gesetzbuches ist der Inhaber des Nießbrauchs für größere Reparaturarbeiten verantwortlich. Seit dem 1. Januar 2009 können sie die Kosten dieser Arbeiten von ihrem zu versteuernden Einkommen in Frankreich abziehen. Vor dieser Reform war dieser Abzug nur möglich, wenn die Immobilie vom Nießbrauchsinhaber vermietet wurde. Diese Voraussetzung ist nun entfallen und der Nießbrauchseigentümer kann die Kosten der Arbeiten auch dann abziehen, wenn die Immobilie vom Nießbrauchsinhaber, vom Nießbrauchseigentümer selbst oder jeder anderen Person genutzt wird, die die Immobilie entweder gegen Miete oder kostenlos bewohnt.

Es gibt jedoch einen jährlichen Höchstbetrag für den Abzug von 25.000 Euro. Wenn der Betrag der durchgeführten Arbeiten diesen Betrag übersteigt, kann der Restbetrag auf die Einkünfte der nächsten zehn Jahre vorgetragen werden.

Wenn die Immobilie vom Nießbrauchsinhaber unter normalen Bedingungen vermietet wird (ordentlicher Mietvertrag, tatsächliche Miete…), und wenn der Nießbrauchsinhaber für dieses Mieteinkommen in der Kategorie Immobilieneinkünfte besteuert wird, kann der Nießbrauchseigentümer wählen, diesen auf 25.000 Euro begrenzten Abzug nicht in Anspruch zu nehmen. Er hat die Möglichkeit, die Kosten der Arbeiten von seinen eigenen Immobilieneinkünften unter den normalen Abzugsbedingungen für Immobilienkosten abzuziehen. Dies ist besonders vorteilhaft für Nießbrauchseigentümer, die hohe Kosten für die Arbeiten getragen haben und aus anderen Immobilien, die sie in Frankreich besitzen, erhebliche Immobilieneinkünfte beziehen, da sie dadurch nicht durch den jährlichen Abzugsbetrag von 25.000 Euro begrenzt sind.

Dies ist lediglich eine Illustration für einen der zahlreichen Steuervorteile, die britische Investoren in Frankreich genießen können, zu einer Zeit, in der die Immobilienpreise in Frankreich auf einem sehr niedrigen Stand seit langem sind. Ein weiterer Trend betrifft die Steuervorteile für Arbeiten zur energetischen Sanierung von Immobilien.

Hervé Blatry
Avocat
TEE FRANCE
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