Ventajas fiscales para propietarios de nuda propiedad que realizan obras en su propiedad francesa

Una herramienta popular para transmitir una propiedad francesa a los hijos es donación de la nuda propiedad (nue-propiété) conservando el derecho a ocuparla y percibir ingresos por ella. Esto puede realizarse sin impuestos hasta el importe de la asignación por hijo de 156.000 euros por hijo y por progenitor. Por lo tanto, un hijo único puede recibir el doble de sus dos padres. Por lo general, existirá una cláusula de reserva de usufructo a favor del cónyuge superviviente, de modo que tras el primer fallecimiento, este conservará el derecho a disfrutar de la propiedad y percibir ingresos de ella de por vida. Tras su fallecimiento, la plena propiedad se reconstituirá a nombre de los hijos sin impuestos.

De conformidad con el artículo 605 del Código Civil francés, el titular de la nuda propiedad es responsable de las reparaciones importantes. Desde el 1 de enero de 2009, puede deducir el coste de dichas obras de su base imponible en Francia. Anterior a esta reforma, dicha deducción solo era posible si la propiedad estaba alquilada por el usufructuario. Este requisito ahora se elimina y el propietario nudoso puede deducir el coste de las obras aunque la propiedad esté ocupada por el usufructuario, por el propio propietario nudoso o por cualquier otra persona que ocupe la propiedad, ya sea mediante alquiler o de forma gratuita.

Sin embargo, existe un límite anual para la deducción de 25.000 euros. Si el importe de las obras realizadas supera este límite, el saldo puede trasladarse a los ingresos de los diez años siguientes.

Si la propiedad está alquilada por el usufructuario en condiciones normales (contrato de arrendamiento adecuado, alquiler efectivo…), y si el usufructuario tributa por dichos ingresos por alquiler en la categoría de ingresos inmobiliarios, el propietario nudoso puede optar por no acogerse a esta deducción limitada a 25.000 euros. Tiene la opción de deducir el coste de las obras de sus propios ingresos inmobiliarios en las condiciones normales de deducción de gastos de propiedad. Esto es especialmente ventajoso para los propietarios nudosos que han pagado un coste elevado por las obras y que reciben, de otras propiedades que poseen en Francia, ingresos inmobiliarios significativos, ya que les permite no estar limitados por el límite anual de deducción de 25.000 euros.

Esta es una mera ilustración de una de las numerosas ventajas fiscales de las que pueden disfrutar los inversores británicos en Francia, en un momento en que los precios inmobiliarios en Francia están en su nivel más bajo desde hace mucho tiempo. Otra tendencia son las ventajas fiscales para obras destinadas a hacer las propiedades más sostenibles.

Hervé Blatry Abogado TEE FRANCE STANLEY TEE LLP High Street Bishops Stortford Herts CM23 2LU Tel 01279 710621 y 01279 710654 [email protected]