Vantaggi fiscali per i proprietari di nuda proprietà che eseguono lavori sulla loro proprietà in Francia

Uno strumento popolare per trasferire una proprietà francese ai propri figli è donare loro la nuda proprietà (nue-propriete) trattenendo il diritto di occuparla e di percepire redditi da essa. Questo può essere fatto in esenzione fiscale fino all’importo dell’abbatimento per figli di 156.000 euro per figlio e per genitore. Un figlio unico può quindi ricevere il doppio di questa somma dai suoi due genitori. Vi sarà tipicamente una clausola di riserva di usufrutto a favore del coniuge superstite, così che al primo decesso, questi manterrà il diritto di godere della proprietà e dei redditi da essa per tutta la vita. Al suo decesso, la piena proprietà sarà ricostituita a nome dei figli in esenzione fiscale.

Ai sensi dell’articolo 605 del Codice Civile francese, il titolare della nuda proprietà è responsabile dei lavori di riparazione straordinaria. Dal 1° gennaio 2009, questi può dedurre il costo di tali lavori dal proprio reddito imponibile in Francia. Prima di questa riforma, tale deduzione era possibile solo se la proprietà era locata dall’usufruttuario. Tale requisito è ora stato abolito e il nudo proprietario può dedurre il costo dei lavori anche se la proprietà è occupata dall’usufruttuario, dal nudo proprietario stesso o da qualsiasi altra persona che occupa la proprietà, sia dietro pagamento di un canone sia gratuitamente.

Esiste tuttavia un tetto annuo per la deduzione di 25.000 euro. Se l’importo dei lavori eseguiti supera questo limite, il saldo può essere riportato a nuovo sui redditi dei dieci anni successivi.

Se la proprietà è locata dall’usufruttuario in condizioni normali (regolare contratto di locazione, canone effettivo…), e se l’usufruttuario è tassato per tale reddito da locazione nella categoria dei redditi immobiliari, il nudo proprietario può scegliere di non optare per questa deduzione limitata a 25.000 euro. Egli ha la possibilità di dedurre il costo dei lavori dai propri redditi immobiliari nelle normali condizioni di deduzione dei costi immobiliari. Questo è particolarmente vantaggioso per i nudo proprietari che hanno sostenuto un costo elevato per i lavori e che ricevono, da altre proprietà che possiedono in Francia, redditi immobiliari significativi, in quanto consente di non essere limitati dal tetto annuo di deduzione di 25.000 euro.

Questa è una semplice illustrazione di uno dei numerosi vantaggi fiscali di cui possono godere gli investitori britannici in Francia, in un momento in cui i prezzi immobiliari in Francia sono ai minimi da molto tempo. Un’altra tendenza riguarda i vantaggi fiscali per i lavori volti a rendere le proprietà più ecologiche.

Hervé Blatry
Avvocato
TEE FRANCE
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