יתרונות מס לבעלי זכות רשות בלבד המבצעים עבודות בנכס הצרפתי שלהם

כלי פופולרי להעברת נכס צרפתי לילדים הוא לתת להם את זכות הרשות בלבד (nue-propriété) תוך שמירה על הזכות להתגורר בו ולקבל הכנסה ממנו. ניתן לבצע זאת ללא מס עד לסכום הקצבה לילדים בסך 156,000 יורו לילד ולהורה. ילד יחיד יכול אפוא לקבל סכום כפול משני הוריו. בדרך כלל יהיה סעיף שמירת זכות שימוש (reserve d usufruct) לטובת בן הזוג הנותר, כך שבפטירה הראשונה הוא/היא ישמר/תשמר על הזכות ליהנות מהנכס ומההכנסה ממנו לכל חייו/ה. עם פטירתו/ה, הבעלות המלאה תתחדש על שם הילדים ללא מס.

בהתאם לסעיף 505 של קוד האזרחות הצרפתי, בעל זכות הרשות בלבד אחראי לתיקונים מהותיים. מאז 1 בינואר 2009, הם יכולים לנכות את עלות התיקונים מהכנסתם החייבת במס בצרפת. לפני הרפורמה, ניכוי זה היה אפשרי רק אם הנכס הושכר על ידי בעל זכות השימוש. דרישה זו הוסרה כעת ובעל זכות הרשות בלבד יכול לנכות את עלות העבודות גם אם הנכס מאוכלס על ידי בעל זכות השימוש, על ידי בעל זכות הרשות בלבד עצמו או כל אדם אחר המאכלס את הנכס בין אם בתשלום שכר דירה ובין אם ללא תשלום.

יש עם זאת תקרה שנתית לניכוי של 25,000 יורו. אם סכום העבודות שבוצעו עולה על מגבלה זו, היתרה ניתנת להעברה להכנסות עשר השנים הבאות.

אם הנכס מושכר על ידי בעל זכות השימוש בתנאים רגילים (חוזה שכירות תקין, שכר דירה בפועל…), ואם בעל זכות השימוש ממוסה על הכנסה זו בקטגוריית הכנסה מנדל“ן, בעל זכות הרשות בלבד רשאי לבחור שלא לבחור בניכוי זה המוגבל ל-25,000 יורו. יש לו אפשרות לנכות את עלות העבודות מהכנסת הנדל”ן שלו בתנאים הרגילים של ניכוי הוצאות רכוש. הדבר יתרון מיוחד לבעלי זכות רשות בלבד ששילמו עלות גבוהה עבור עבודות ומקבלים, מנכסים אחרים שבבעלותם בצרפת, הכנסה משמעותית מנדל“ן, שכן הדבר מאפשר להם שלא להיות מוגבלים על ידי תקרת הניכוי השנתית של 25,000 יורו.

זו רק איור של אחד מיתרונות המס הרבים שניתן ליהנות מהם על ידי משקיעים בריטיים בצרפת, בזמן שמחירי הנדל“ן בצרפת נמוכים כעת כפי שלא היו זה זמן רב. מגמה נוספת היא יתרונות מס לעבודות שמטרתן להפוך נכסים לירוקים יותר.

Hervé Blatry עורך דין TEE FRANCE STANLEY TEE LLP High Street Bishops Stortford Herts CM23 2LU טל 01279 710621 ו-01279 710654 [email protected]