Nieuwbouw en bouwplan woningen kopen

Het bouwplan proces

Bouwg verkopen worden in Frankrijk “vente en l’état futur d’achèvement” (Vefa) genoemd.

De bouwgverkoop is strikt wettelijk geregeld (artikelen L. 261-1 en volgende van de Code de la construction et de l’habitation).

Met deze verkooptechniek kan een koper geleidelijk eigenaar worden naarmate de werkzaamheden vorderen, waarbij hij de prijs stap voor stap betaalt.

De bouwgverkoop betreft appartementen en woningen.

De aankoop financieren

Voordat u documentatie ontvangt of iets gaat bezichtigen, adviseren wij u altijd om uw financiën voor te bereiden. Voor bouwgprojecten sluiten onze klanten gewoonlijk een hypotheek af in Frankrijk, omdat de rentes beter zijn dan in het Verenigd Koninkrijk en dit valutaschommelingen voorkomt. (Het is beter om maandelijkse betalingen van het Verenigd Koninkrijk naar Frankrijk te doen over een periode van 10 jaar dan een overboeking tegen een hoge koers te doen).

De juiste woning kiezen

Er zijn verschillende soorten bougwoningen in Frankrijk:

Klassieke bouw: u koopt een woning in eigendom. Dit is ideaal als u het voor eigen gebruik wilt. Huuropbrengst: u koopt een woning in eigendom en verhuurt deze via een beheermaatschappij met gegarandeerde huur. Leaseback: u koopt een woning in eigendom en tekent een huurovereenkomst van 9 of 11,5 jaar met een beheermaatschappij die uw huurinkomsten gedurende de lease garandeert. Meestal kunt u de woning 1 of 2 weken per jaar gebruiken, mits dit is goedgekeurd door de verhuurmaatschappij. Om de juiste woning te kiezen, moet u eerst nadenken wat u ermee wilt doen (puur investering, vakantiewoning en verhuur, vakantiewoning).

Als u een project interessant vindt, moet u de beschikbaarheid controleren voordat u een bezichtiging plant. Wij adviseren onze klanten altijd om een locatie te bezoeken, omdat dit een belangrijke stap is in hun besluitvorming. Meestal is de locatie nog maar een terrein, maar als u een woning koopt in een groot residentieel complex, kan de ontwikkelaar zijn project in verschillende fasen hebben gerealiseerd. U kunt de woningen bekijken die al zijn verkocht en gebouwd, en zien waar de uwe zal komen te staan.

Een optie nemen

Als u een optie neemt, houdt de ontwikkelaar een woning voor u aan zonder enige koopverplichting. Hij houdt deze enkele dagen aan (1 tot 2 dagen) tot uw bezichtiging of tot u uw definitieve beslissing neemt als u niet van plan bent te bezichtigen.

De voorlopige overeenkomst (reservering van een woning)

De eerste fase bestaat uit het ondertekenen met de ontwikkelaar van een voorlopige overeenkomst (contrat préliminaire), ook wel reserveringsovereenkomst (contrat de réservation) genoemd.

Met deze overeenkomst verplicht de makelaar zich ertoe een woning voor u te reserveren. Daarentegen betaalt u een aanbetaling. Bovendien moet, om u in staat te stellen de omvang van uw verplichting te beoordelen op het moment van ondertekening van deze reserveringsovereenkomst, deze schriftelijk worden opgesteld en bepaalde verplichte gegevens bevatten: een gedetailleerde beschrijving van de toekomstige woning (bij benadering bewoonbare oppervlakte, aantal kamers, bijgebouwen, enz.); de kwaliteit van de constructies (gebruikte materialen, voorziene elementen van de uitrusting), met een technische bijlage bij de overeenkomst; de geschatte verkoopprijs en, indien nodig, de methoden voor herziening; de datum waarop de definitieve koopovereenkomst wordt ondertekend.

Bij ondertekening van deze voorlopige overeenkomst betaalt de koper een aanbetaling die niet hoger mag zijn dan 5% van de geschatte prijs als de opleveringsdatum van de verkoop niet meer dan een jaar bedraagt. Dit bedrag wordt teruggebracht tot 2% wanneer deze termijn niet meer dan twee jaar bedraagt. Daarboven kan geen bedrag worden geëist. De rentevrije aanbetaling wordt op een afzonderlijke rekening gestort, meestal geopend door een notaris. U wordt vervolgens in kennis gesteld van de ondertekende voorlopige overeenkomst. Vanaf ontvangst heeft u een bedenktijd van 7 dagen om u terug te trekken.

De definitieve akte (contrat définitif de vente)

De makelaar moet u uiterlijk 1 maand voor de definitieve ondertekening in kennis stellen van een verkoop. Met deze termijn van één maand kunt u controleren of het project conform is aan wat is toegezegd. De reserveringsovereenkomst moet meer details bevatten dan de voorlopige overeenkomst, en met name: een gedetailleerde beschrijving van de woning, prijs en betalingswijzen, opleveringstermijn, garantstelling voor oplevering of terugbetaling, opschortende (bepalende) voorwaarde voor het verkrijgen van een lening.

Bovendien moet de makelaar u een plattegrond met de afmetingen van de woning en een exemplaar van de mede-eigenschapsregels verstrekken. Merk op dat als de definitieve koopovereenkomst een abnormaal verschil vertoont ten opzichte van de voorlopige overeenkomst, u de operatie kunt opgeven en uw aanbetaling binnen drie maanden aan u wordt terugbetaald. De definitieve koopovereenkomst moet voor een notaris worden ondertekend.

De prijs en de betalingswijzen

De betaling is progressief volgens de voortgang van de bouwwerkzaamheden. De door de ontwikkelaar gevraagde betalingen overschrijden niet de volgende samengetelde bedragen:

5% aanbetaling

35% van de totale prijs bij voltooiing van de funderingen 70% van de totale prijs wanneer de woning waterdicht is 95% van de totale prijs bij voltooiing van de bouw 100% van de totale prijs op de dag dat de woning ter beschikking staat van de koper (de dag dat u de sleutels ontvangt).

De oplevering

De overeenkomst kan ofwel een vastgestelde datum ofwel een bepaalde periode bevatten (bijv. laatste kwartaal 2008 of binnen 12 maanden vanaf een bepaalde gebeurtenis). De overeenkomst kan boetes bevatten in geval van vertraging in de oplevering ten gunste van de koper.

GARANTIES

Wanneer u een bouwwoning koopt of een huis laat bouwen, profiteert u van specifieke garanties voor de verantwoordelijkheden van de aannemer. Zodra het gebouw is opgeleverd, waarborgen wettelijke garanties uw bescherming. Met andere woorden, u heeft het recht om in beroep te gaan als u gebreken constateert nadat u eigenaar bent geworden van uw nieuwe woning.

De garantstelling voor oplevering

De garantstelling voor oplevering is een van de maatregelen die de koper beschermen. Verplicht, het waarborgt de koper dat de ontwikkelaar de bouw kan voortzetten tot voltooiing van het gebouw. Het kan twee vormen aannemen:

De “intrinsieke” garantie

De intrinsieke garantie bestaat zonder dat de verkoper verplicht is een garantie te houden van een externe organisatie, aangezien de operatie aan een van de volgende voorwaarden voldoet: – Het gebouw is waterdicht (dak geplaatst maar ramen niet geïnstalleerd) en er is geen hypotheek of voorrecht op; De funderingen zijn voltooid en de ontwikkelaar beschikt inderdaad over de financiering die nodig is om het grootste deel van de verwachte verkoopprijs te dekken (60 of 75%).

De “extrinsieke” garantie

Deze wordt verstrekt door een bank- of financiële instelling, een garantiestellingmaatschappij of een verzekeringsmaatschappij.

Het neemt de vorm aan van: ofwel een kredietopening verstrekt door een garantiestellingorganisatie die zich ertoe verbindt het geld aan de ontwikkelaar voor te schieten of het bedrag te betalen dat nodig is om de werkzaamheden te voltooien. Een clausule moet in de koopovereenkomst het recht voor de koper specifieren om garantiestelling te eisen en de betaling van de bedragen die nodig zijn voor de voltooiing van de werkzaamheden; Een garantieregeling waarbij de garant gezamenlijk met de ontwikkelaar zich verbindt de nodige bedragen te betalen voor de voltooiing van de werkzaamheden. De garant is gehouden de nodige bedragen te verschaffen voor de voltooiing van het gebouw in geval van wanprestatie van de ontwikkelaar, maar zal niet verplicht zijn zelf het werk te beheren en te voltooien.

Aansprakelijkheid en gebreken in overeenstemming

Van de ondertekening van de reserveringsovereenkomst tot de oplevering draagt de ontwikkelaar aansprakelijkheid: om te waarborgen dat de woning overeenstemt met de verwachtingen van de koper. De ontwikkelaar moet de woning afleveren in overeenstemming met de in de overeenkomst vermelde kenmerken en de koper kan niet worden gedwongen een andere te accepteren.

In geval van niet-overeenstemming kan de koper:

Verzoeken om de woning in overeenstemming te brengen, indien dit nog mogelijk is;

Of vragen om de overeenkomst te ontbinden, met eventuele schadevergoeding.

Zichtbare en verborgen gebreken

De koper van een bouwwoning is beschermd, in termen van garantiestelling, tegen constructiegebreken en geluidsisolatiegebreken.

De zichtbare gebreken De ontwikkelaar is gehouden de zichtbare constructiegebreken te waarborgen bij de oplevering van het werk gedurende een termijn van 1 maand, vanaf de oplevering van het werk door de koper. Deze garantie dekt alle uitvoeringsgebreken. Het gebrek moet zichtbaar zijn, d.w.z. detecteerbaar door een niet-professionele bouwer.

De koper heeft een termijn van 1 maand na de oplevering om de zichtbare constructiegebreken aan te kondigen, per aangetekende brief met ontvangstbevestiging. Als de ontwikkelaat de noodzakelijke werkzaamheden niet uitvoert, kan de koper een prijsvermindering verkrijgen of een vonnis van de ontwikkelaar om de noodzakelijke reparaties uit te voeren. In geval van ernstige gebreken is ontbinding van de overeenkomst mogelijk, met schadevergoeding. De koper heeft een termijn van 13 maanden vanaf de opleveringsdatum om naar de rechter te stappen.

Verborgen gebreken De 10-jarige garantie die betrekking heeft op alle verborgen gebreken, zelfs die welke voortvloeien uit grondgebreken, die de soliditeit van het werk compromitteren of die het onbewoonbaar maken. De ontwikkelaar en de professional die de werkzaamheden hebben uitgevoerd, zijn volledig aansprakelijk gedurende 10 jaar voor deze schade, waarbij het beginpunt van deze tienjarige garantie de acceptatie van het uitgevoerde werk door de koper is. De 2-jarige garantie die betrekking heeft op de uitrusting van het gebouw is onderworpen aan een garantie voor correcte werking gedurende 2 jaar vanaf de acceptatie van het uitgevoerde werk. Deze garantie dekt de elementen die kunnen worden verwijderd of vervangen zonder de structuur van het gebouw te beschadigen (bijv. rolluiken, binnendeuren). De geluidsisolatiegebreken: Als de minimale normen voor geluidsisolatie niet worden gerespecteerd, zijn de noodzakelijke werkzaamheden om de wettelijk minimum te bereiken de verantwoordelijkheid van de aannemer gedurende 1 jaar na de acceptatie van het uitgevoerde werk. De ontwikkelaar is gedurende 1 jaar, vanaf de eerste acceptatie van het uitgevoerde werk, verantwoordelijk voor de conformiteit aan de minimale normen voor geluidsisolatie.

Terugbetalingsgarantie

De terugbetalingsgarantie is een van de bepalingen die de koper beschermt tegen echte bouwprojecten.

Optioneel, het neemt de vorm aan van een gezamenlijke garantiestelling waarbij:

Een bank- of financiële instelling, een maatschappij voor wederzijdse garantiestelling of een verzekeringsmaatschappij begint met het terugbetalen van de door de koper verrichte betalingen in geval van een minnelijke of gerechtelijke ontbinding van de verkoop wegens een gebrek in de oplevering. De terugbetalingsgarantie eindigt bij voltooiing van het gebouw en kan door de koper worden ingeroepen alleen als dit duidelijk is vermeld in de koopovereenkomst.

De labels

De labels zijn certificaten van technische kwaliteit. De voornaamste labels zijn Qualitel en Promotélec. Het Promotécel-label heeft betrekking op de elektrische installatie, de kwaliteit, de prestaties en de veiligheid. Dit label waarborgt dat de installatie wordt uitgevoerd volgens de gebruikelijke praktijken. Er wordt rekening gehouden met: de elektrische component, de verwarming en de productie van warm tapwater door elektriciteit, de warmte-isolatie en de ventilatie van de woning. Het Qualitel-label wordt toegekend aan de gehele constructie. Het certificeert de prestaties van zeven criteria: bescherming tegen geluid (binnen en buiten), de geschatte kosten van de verwarmings- en warmwaterlasten, de warmte-isolatie in de zomer, de kwaliteit van de sanitair installatie, de elektrische installatie en uitrusting, en de duurzaamheid van daken en gevels.

Notariskosten

Tot de voordelen van de aankoop in bouw behoren de aankoopkosten, ook wel notariskosten genoemd, die relatief laag zijn en dus een doorslaggevend economisch voordeel vormen.

Aankoop van een woning: de aankoop van een nieuwe woning gaat gepaard met verminderde notariskosten. Reken op ongeveer 2% tot 4% van de verkoopprijs (vergeleken met 6 tot 8% voor herverkoopwoningen).

Wij brengen u geen commissie in rekening voor onze dienstverlening, aangezien wij worden betaald door de projectontwikkelaars.