Hoe berekent u correct de woonoppervlakte van uw woning?

Tijdens een woningverkoop en vooral in grote steden waar elke vierkante meter telt, is het correct berekenen van de woonoppervlakte van een te koop staande woning essentieel. Dit heeft directe invloed op de juiste vraagprijs, dient als filter voor potentiele kopers en kan zelfs een psychologisch effect hebben, positief of negatief, in elk van de kamers. Om fouten te voorkomen, volgen hier de regels die u bij de berekening moet hanteren.

Woonoppervlakteberekening volgens de Carrez-wet

Deze wetgeving is sinds de invoering in juni 1997 de maatstaf op dit gebied en stelt de standaard voor het berekenen van de woonoppervlakte volgens een zeer eenvoudige regel: elke ruimte met een plafondhoogte van meer dan 1,80 meter wordt beschouwd als bewoonbare vloeroppervlakte.

Er moeten echter muren, scheidingswanden, leidingkokers, deuropeningen, trappen en trappenhuizen van de berekening worden afgetrokken. Bovendien kunnen bepaalde kamers niet worden meegeteld vanwege hun aard; hierop komen wij later terug. In ruimten met schuine plafonds moet u bepalen welk oppervlak een plafondhoogte heeft die de 1,80 meter standaard overschrijdt. De rest van de kamer kan niet worden meegeteld, wat vooral belangrijk is voor slaapkamers, die pas als zodanig kunnen worden beschouwd vanaf 9 vierkante meter.

Waarvoor wordt het resultaat gebruikt?

Bij het doorverkopen van een woning maakt de bovengenoemde wetgeving een nauwkeurige berekening noodzakelijk en moet de bewoonbare vloeroppervlakte op de verkoopdocumenten worden vermeld. Dit is in de eerste plaats een verplichting voor de verkoop van een woning in mede-eigendom, zowel nieuw als oud, waarbij geprobeerd zal worden de gemeenschappelijke ruimten te onderscheiden van de privé vloeroppervlakte.

Bij verhuur moet ook worden geverifieerd of de woning als dekbaar wordt beschouwd, dat wil zeggen met een vloeroppervlakte van meer dan 9 vierkante meter. Een huurder die ontdekt dat de vloeroppervlakte kleiner is dan geadverteerd, kan ook een huurverlaging aanvragen.

Bij nieuwbouwaankopen en VEFA-aankopen (Vente en l’Etat Futur d’Achvement) is de in het contract vermelde bewoonbare vloeroppervlakte bindend voor de ontwikkelaar. Eveneens is verhaal mogelijk als deze uiteindelijk niet blijkt te kloppen bij de oplevering van de woning.

Tot slot stelt de bewoonbare vloeroppervlakte de belastingdienst in staat om de kadastrale huurwaarde te berekenen, wat helpt bij het bepalen van de bedragen voor gemeentelijke belastingen en onroerendzaakbelasting.

Flexibiliteit voor woningen

Wat de verkoop van een woning betreft, kan de vloeroppervlakte eenvoudig worden geschat, tenzij de woning in horizontaal mede-eigendom is, duidelijk te onderscheiden van een wooncomplex: bij mede-eigendom behoort het land toe aan de gemeenschap, terwijl bij een wooncomplex het grondstuk samen met de woning wordt verworven. Bij een woning wordt de vloeroppervlakteberekening voornamelijk gebruikt om de koper te helpen de woning te visualiseren bij het plaatsen van de advertentie en tijdens bezichtigingen. Nauwkeurigheid blijft echter belangrijk, ook al is geen ondersteunende documentatie vereist. Een aanzienlijk verschil, dat later wordt opgemerkt door kopers die tijdens de bezichtiging niet de voorzorgsmaatregel namen om hun meetlint mee te nemen, zal niet zonder gevolgen blijven!

Om kopers te beschermen, wacht verkopers die slecht zijn in wiskunde een boete: als de werkelijke vloeroppervlakte meer dan 5% minder is dan vermeld in de koopovereenkomst, kan een prijsverlaging plaatsvinden. Deze zal dan evenredig zijn aan het tekort aan vierkante meter. De koper heeft een jaar om actie te ondernemen, wat ook zal resulteren in de herberekening van de notaris-kosten op basis van de werkelijke verkoopprijs. Er moet worden opgemerkt dat een fout in het voordeel van de koper de verkoper echter niet toestaat om een prijsverhoging te vragen.

Wees voorzichtig met ruimtes die zijn uitgesloten van de bewoonbare vloeroppervlakte

Een fout kan met name komen van de ruimtes die worden meegerekend in de berekening, aangezien sommige zijn uitgesloten van de bewoonbare vloeroppervlakte. Als volgens de Carrez-wet alle woonkamers, verbouwde zolderruimtes en massief gebouwde vide’s moeten worden meegeteld, moet u echter het volgende uitsluiten:

• onafgewerkte kelders en kruipruimtes, • demontable vide’s, • terrassen en balkons, • gemeenschappelijke ruimtes, • zolders met een plafondhoogte van minder dan 1,80 meter, • garages.

In tegenstelling tot de berekening volgens de criteria van de Boutin-wet met betrekking tot woningverhuur, kunnen werkplaatsen, serres en loggia’s onder verschillende voorwaarden worden meegeteld als vloeroppervlakte zoals gedefinieerd door de Carrez-wet: ze moeten volledig privé zijn en hun plafondhoogte moet meer dan 1,80 meter bedragen.

Er moet worden opgemerkt dat opbergruimtes, zoals kasten, worden meegeteld in de vloeroppervlakte, mits hun plafond hoger is dan 1,80 meter en hun vloer op hetzelfde niveau ligt als de rest van de kamer.

Een professional inschakelen?

Als u in mede-eigendom woont en van plan bent om te verkopen, adviseren wij u de diensten in te schakelen van een professionele landmeter. Naast de andere verplichte certificaten kunnen zij de meting uitvoeren tijdens hun bezoek en u een “Carrez-wet certificaat” verstrekken voor de notaris.

Niets belet u om de berekening zelf uit te voeren, maar u bent dan verantwoordelijk voor het resultaat. Het Carrez-wet certificaat verplaatst het risico van fouten naar de professional die het heeft afgegeven en beschermt u tegen het risico van een boete.

Tot slot moet u zich ervan bewust zijn dat het permanent geldig is, zolang er geen verbouwingen zijn die de indeling van de ruimtes wijzigen of de privé vloeroppervlakte verkleinen.

Zoals u zult begrijpen, of een bewoonbare vloeroppervlakte certificaat nu verplicht is of niet, het is het beste om te kiezen voor nauwkeurigheid. De berekeningregels zijn complex, wat het inschakelen van een professional aanmoedigt waarvan de kosten, afhankelijk van de locatie, aard en vloeroppervlakte van de woning, tussen 60 en 150 pond kunnen liggen. Als u besluit om het zelf te doen, kunt u een laserafstandsmeter tegen een redelijke prijs aanschaffen. Deze voert de vloeroppervlakteberekeningen uit op basis van de genomen metingen, waardoor het risico op fouten wordt verminderd.