Hypotheekleningen: overheid wil leenvoorwaarden versoepelen

Recente veranderingen op de woningmarkt roepen de zeer serieuze vraag op naar de opties die op korte en lange termijn beschikbaar zijn voor huishoudens die een woning willen kopen. Niet alleen beperkt door het verlies van koopkracht als gevolg van stijgende rentes, stuiten zij steeds meer op leencriteria die steeds strenger worden en bloedbad aanrichten onder de leningsaanvragen, die overweldigend worden afgewijst.

Zonder een natuurlijke oplossing in het verschiet, slaan vastgoedprofessionals alarm en worden zij gehoord door de overheid, die naar oplossingen zoekt.

Hypotheekkrediet verzwakt, maand na maand

Dit is een feit: verleende hypotheekleningen nemen elke maand af, zowel in aantal als in bedrag, en nogal dramatisch. Statistieken van het Observatoire crédit logement tonen aan dat over een rollend jaar de daling 29,2% bedraagt in het aantal verleende leningen (van maart 2022 tot maart 2023, dus vergeleken met de voorafgaande 12 maanden). Het geleende bedrag daalde met 30,6%.

Afgezien van krediet lijkt ook de ondertekening van voorlopige koopovereenkomsten moeizaam te verlopen: gezien de genoemde problemen zegt 68% van de huishoudens dat zij hun woningaankoop liever willen uitstellen dan zich te committeren aan een ingewikkeld proces en een proces dat potentieel nadelig zou kunnen zijn voor hun maandbudget, aldus een enquête uitgevoerd door OpinionWay.

Desondanks blijft de vastgoedvraag in werkelijkheid sterk, wat laat zien hoeveel de markt niet daadwerkelijk in crisis is: men zou eerder kunnen zeggen dat de daling van de koopkracht de stemming van huishoudens beïnvloedt, waarbij huishoudens wachten op oplossingen om hun projecten rustiger voort te zetten. De bereidheid om door te gaan is er, en alleen de beperkingen die door het bankwezen worden opgelegd, houden het herstel in het aantal daadwerkelijke transacties en dus het aantal verleende leningen tegen.

Criteria die (te) restrictief zijn geworden

De regels die banken volgen komen van de Hoge Raad voor Financiële Stabiliteit (HCSF), die tot voor kort bevoegdheden had die meer leken op aanbevelingen. Sinds 1 januari 2022 hebben haar richtlijnen echter bindende kracht voor banken, met name:

• De maximale schuldduur, vastgesteld op 25 jaar (27 jaar bij bouw);
• De inspanningsratio, of vaste uitgaven ten opzichte van inkomen, begrensd op 35%.

Enige flexibiliteit is toegestaan voor 20% van de leningen en in bepaalde gevallen, met name om de toegang tot krediet te vergemakkelijken voor starters, die desondanks niet volledig wordt gebruikt door bankinstellingen (slechts 14,5% van de leningen wijkt af van de regels).

Hoe dan ook, de grenzen worden bekritiseerd door vastgoedprofessionals en lijken slecht aangepast aan de huidige markt, waar solvabele huishoudens desondanks geen hypotheekleningen kunnen afsluiten.

De uitvoerende macht luistert naar vastgoedprofessionals

De overheid speelt een rol bij het reguleren van de woningmarkt als een sector die essentieel is voor de nationale economie. Er zijn al maatregelen genomen, zoals de maandelijkse in plaats van driemaandelijkse herziening van de usurarische rente, vastgesteld op 4,24% voor leningen met een looptijd van 20 jaar of meer voor april (tegen 3,5% in maart).

Op verzoek van Bruno Le Maire, minister van Economie en Financiën, werkt de uitvoerende macht momenteel aan een grondige evaluatie van de leencriteria om te bepalen welke versoepeling zou kunnen helpen om de hypotheekkredietmarkt te ontgrendelen.

Sommigen schrijven een onderliggende bedoeling toe aan de overheid om de vastgoedprijzen te verlagen gezien de onmogelijkheid om eigendommen te verkopen tegen de huidige marktprijzen. Immers, het omgekeerde mechanisme is al vele jaren van kracht, waarbij het steeds gemakkelijker verkrijgen van krediet tegen steeds lagere kosten de markt zeker heeft gestimuleerd en de prijsstijging heeft aangewakkerd.

Of dit nu de bedoeling is of niet, de omkering van deze trend laat al tekenen van verwezenlijking zien, en de richtlijnen die door de overheid worden beslist, zullen onthullen of zij voor deze ontwikkeling is.

De Banque de France gekant tegen versoepeling

De reactie van de Banque de France op het idee van het versoepelen van HCSF-regels is gematigd, en in een notitie gepubliceerd op 5 april uit zij ernstige bezwaren. Volgens haar analyse zou het herzien van de leenregels ertoe kunnen leiden dat huishoudens hun schuldgraad verhogen tot een situatie van overmatige schuldenlast. In Frankrijk is de huishoudschuld al gelijk aan 66% van het bbp, een percentage dat al hoger is dan dat van de rest van de eurozone.

Desondanks wordt het bestaan van de prudentieelregels van de HCSF zelf in twijfel getrokken: in andere landen met met onze vergelijkbare economieën is controle of zelfs waakzaamheid niet de norm. Vertrouwen in marktregels en in het gezonde oordeel van bankinstellingen is voldoende om een redelijk schuldniveau te behouden – wij zouden willen benadrukken dat in dezezelfde landen huishoudens minder verzward zijn dan in Frankrijk.

Het is ook duidelijk dat banken grote moeite zullen doen om hun lenende klanten niet te sturen naar een situatie van overmatige schuldenlast, om hun langetermijnactiviteiten niet te schaden en ongeacht de mogelijke tussenkomst van kredietverzekering.

Het debat tussen de overheid en de Banque de France is geopend, en alleen de tijd zal uitwijzen hoe ons land zal proberen de woningmarkt opnieuw te betrekken bij een positief kredietspiraal. Blijf dit volgen!