Hypothekenkredite: Regierung will Kreditbedingungen lockern

Die jüngsten Änderungen am Immobilienmarkt werfen die sehr ernste Frage nach den kurz- und langfristigen Optionen für Haushalte auf, die eine Immobilie erwerben möchten. Nicht nur begrenzt durch den Verlust der Kaufkraft im Zusammenhang mit steigenden Zinssätzen, stoßen sie zunehmend auf Kreditkriterien, die immer strenger werden und bei den Kreditanträgen ein Massaker anrichten, die überwiegend abgelehnt werden.

Da keine natürliche Lösung am Horizont sichtbar ist, schlagen Immobilienprofis Alarm und werden von der Regierung gehört, die nach Lösungen sucht.

Hypothekenkredit schwächt sich von Monat zu Monat ab

Dies ist eine Tatsache: Die gewährten Hypothekenkredite nehmen sowohl in der Anzahl als auch in der Höhe monatlich ab, und das ziemlich dramatisch. Statistiken des Observatoire crédit logement zeigen, dass über ein gleitendes Jahr der Rückgang bei der Anzahl der gewährten Kredite 29,2% beträgt (von März 2022 bis März 2023, also im Vergleich zu den vorherigen 12 Monaten). Der geliehene Betrag seinerseits sank um 30,6%.

Über den Kredit hinaus scheint auch der Abschluss von Vorverträgen zu kämpfen: Angesichts der genannten Schwierigkeiten sagen 68% der Haushalte, dass sie ihren Immobilienkauf lieber verschieben würden, als sich auf einen komplizierten Prozess einzulassen, der möglicherweise ihrem monatlichen Budget schaden könnte, laut einer von OpinionWay durchgeführten Umfrage.

Trotzdem bleibt die Immobiliennachfrage in der Realität stark, was zeigt, wie weit der Markt tatsächlich nicht in einer Krise steckt: Man könnte eher sagen, dass der Rückgang der Kaufkraft die Stimmung der Haushalte beeinträchtigt, die auf Lösungen warten, um ihre Projekte ruhiger voranzutreiben. Die Bereitschaft zum Handeln ist vorhanden, und nur die vom Bankensystem auferlegten Einschränkungen halten die Erholung der Anzahl der tatsächlichen Transaktionen und damit der gewährten Kredite zurück.

Kriterien, die (zu) restriktiv geworden sind

Die Regeln, denen die Banken folgen, stammen vom Obersten Rat für Finanzstabilität (HCSF), dessen Befugnisse bis vor kurzem eher Empfehlungen glichen. Seit dem 1. Januar 2022 haben seine Leitlinien jedoch bindende Kraft für die Banken, umfassend:

• Die maximale Verschuldungsdauer, festgelegt auf 25 Jahre (27 Jahre bei Neubau);
• Die Belastungsquote, also die festen Ausgaben im Verhältnis zum Einkommen, begrenzt auf 35%.

Einige Flexibilität ist für 20% der Kredite und in bestimmten Fällen erlaubt, insbesondere um den Zugang zu Krediten für Erstkäufer zu erleichtern, die von den Bankinstituten jedoch nicht vollständig genutzt wird (nur 14,5% der Kredite weichen von den Regeln ab).

Wie dem auch sei, die Grenzen werden von Immobilienprofis angeprangert und scheinen für den aktuellen Markt schlecht geeignet zu sein, wo solvente Haushalte dennoch keine Hypothekenkredite aufnehmen können.

Die Exekutive hört auf Immobilienprofis

Die Regierung hat eine Rolle bei der Regulierung des Immobilienmarktes als Sektor, der für die Volkswirtschaft wesentlich ist. Es wurden bereits kürzlich Maßnahmen ergriffen, wie die monatliche statt vierteljährliche Überprüfung des Wuchersatzes, der für Kredite mit einer Laufzeit von 20 Jahren oder mehr auf 4,24% für April festgelegt wurde (gegenüber 4% im März).

Auf Anfrage von Bruno Le Maire, Minister für Wirtschaft und Finanzen, arbeitet die Exekutive derzeit an einer gründlichen Bewertung der Kreditkriterien, um zu bestimmen, welche Lockerung dazu beitragen könnte, den Hypothekenkreditmarkt zu entsperren.

Einige schreiben der Regierung eine zugrundeliegende Absicht zu, die Immobilienpreise angesichts der Unmöglichkeit, Immobilien zu den aktuellen Marktpreisen zu verkaufen, zu senken. Immerhin ist der umgekehrte Mechanismus seit vielen Jahren in Kraft, wobei die zunehmende Erleichterung der Kreditaufnahme zu immer niedrigeren Kosten den Markt und den Preisanstieg zweifellos angekurbelt hat.

Ob beabsichtigt oder nicht, die Umkehrung dieses Trends zeigt bereits Anzeichen dafür, wahr zu werden, und die Leitlinien, die von der Regierung beschlossen werden, werden zeigen, ob sie für diese Entwicklung ist.

Die Banque de France lehnt Lockerung ab

Die Reaktion der Banque de France auf die Idee einer Lockerung der HCSF-Regeln ist zurückhaltend, und in einer am 5. April veröffentlichten Notiz äußert sie erhebliche Vorbehalte. Nach ihrer Analyse könnte eine Überarbeitung der Kreditkriterien dazu führen, dass Haushalte ihre Verschuldungsquote in eine Situation der Überschuldung erhöhen. In Frankreich ist die Haushaltsverschuldung bereits equivalent zu 66% des BIP, ein Prozentsatz, der bereits höher ist als der des restlichen Euroraums.

Dennoch wird die bloße Existenz der vom HCSF erlassenen prudentiellen Regeln in Frage gestellt: In anderen Ländern mit vergleichbaren Volkswirtschaften wie unserer ist Kontrolle oder sogar Wachsamkeit nicht die Norm. Das Vertrauen in die Marktregeln und in das gesunde Urteilsvermögen der Bankinstitute reicht aus, um ein vernünftiges Verschuldungsniveau aufrechtzuerhalten – wir möchten betonen, dass in diesen gleichen Ländern die Haushalte weniger verschuldet sind als in Frankreich.

Es ist auch klar, dass Banken große Anstrengungen unternehmen werden, um ihre kreditnehmenden Kunden nicht in eine Situation der Überschuldung zu führen, um ihr langfristiges Geschäft nicht zu schädigen und unabhängig von einem möglichen Eingreifen der Kreditversicherung.

Die Debatte zwischen der Banque de France und der Regierung ist eröffnet, und nur die Zeit wird zeigen, wie unser Land versuchen wird, den Immobilienmarkt wieder in eine positive Kreditspirale zu bringen. Bleiben Sie dran!