القروض العقارية: الحكومة ترغب في تسهيل شروط الاقتراض

التغييرات الأخيرة في سوق العقارات تطرح سؤالاً جاداً للغاية حول الخيارات المتاحة على المدى القصير والطويل للأسر الراغبة في شراء العقارات. فهي لا تقتصر على فقدان القوة الشرائية المرتبط بارتفاع أسعار الفائدة فحسب، بل تصطدم أيضاً بشروط اقتراض أصبحت أكثر صرامة بشكل متزايد وتتسبب في إبادة جماعية لطلبات القروض التي تُرفض بشكل ساحق.

مع عدم وجود حل طبيعي في الأفق، يطلق المحترفون في القطاع العقاري ناقوس الخطر ويتم الاستماع إليهم من قبل الحكومة التي تسعى لإيجاد حلول.

الائتمان العقاري يضعف، شهراً بعد شهر

هذه حقيقة: القروض العقارية الممنوحة تتناقص كل شهر من حيث العدد والمبلغ، وبشكل درامي. تُظهر إحصاءات Observatoire crédit logement أن تراجع عدد القروض الممنوحة خلال سنة متدحرجة بلغ 29.2% (من مارس 2022 إلى مارس 2023، أي مقارنة بـ 12 شهراً السابقة). أما المبلغ المقترض، فقد انخفض بنسبة 30.6%.

إلى جانب الائتمان، يبدو توقيع العقود المبدئية أيضاً يعاني: نظراً للصعوبات المذكورة، يقول 68% من الأسر إنهم يفضلون تأجيل شراء العقارات بدلاً من الالتزام بعملية معقدة قد تكون ضارة بميزانيتهم الشهرية، وفقاً لمسح أجرته OpinionWay.

على الرغم من ذلك، يظل الطلب العقاري قوياً في الواقع، مما يُظهر مدى عدم وجود أزمة فعلية في السوق: يمكننا القول إن تراجع القوة الشرائية يؤثر على معنويات الأسر، حيث تنتظر الأسر حلولاً للمضي قدماً في مشاريعها بمزيد من الهدوء. الرغبة في المضي قدماً موجودة، والقيود المفروضة من النظام المصرفي فقط هي التي تعيق الانتعاش في عدد المعاملات الفعلية وبالتالي عدد القروض الممنوحة.

معايير أصبحت (شديدة) التقييد

القواعد التي يتبعها البنك المركزي تأتي من المجلس الأعلى للاستقرار المالي (HCSF)، الذي كان حتى وقت قريب يملك صلاحيات أقرب إلى التوصيات. ومع ذلك، منذ الأول من يناير 2022، أصبحت توجيهاته ملزمة للبنوك، وتشمل:

• الحد الأقصى لمدة الدين، المحددة بـ 25 سنة (27 سنة إذا كان بناء)؛
• معدل الجهد، أو المصروفات الثابتة نسبة إلى الدخل، المحدد بـ 35%.

يُسمح ببعض المرونة لـ 20% من القروض وفي حالات معينة، لا سيما لتسهيل الوصول إلى الائتمان للمشترين لأول مرة، والتي لا يستخدمها البنك المركزي بشكل كامل (فقط 14.5% من القروض تنحرف عن القواعد).

على أي حال، تُنتقد هذه الحدود من قبل المحترفين في القطاع العقاري وتبدو غير مناسبة جيداً للسوق الحالي، حيث لا تستطيع الأسر القادرة على الدفع الحصول على قروض عقارية.

السلطة التنفيذية تستمع للمحترفين في القطاع العقاري

للحكومة دور تلعبه في تنظيم سوق العقارات كقطاع ضروري للاقتصاد الوطني. اتخذت إجراءات بالفعل مؤخراً، مثل المراجعة الشهرية بدلاً من الفصلية لمعدل الربا، المحدد بـ 4.24% للقروض المأخوذة على 20 سنة أو أكثر لشهر أبريل (مقابل 4% في مارس).

بناءً على طلب Bruno Le Maire، وزير الاقتصاد والمالية، تعمل السلطة التنفيذية حالياً على تقييم شامل لمعايير الاقتراض لتحديد أي تسهيل يمكن أن يساعد في فتح سوق الائتمان العقاري.

يُنسب البعض للق government نية خفية لإسقاط أسعار العقارات في مواجهة استحالة بيع العقارات بأسعار السوق الحالية. في النهاية، كان آلية معكوسة سارية لسنوات عديدة، حيث أدت سهولة متزايدة في الحصول على الائتمان بتكاليف متزايدة الانخفاض إلى تعزيز السوق وارتفاع الأسعار بالتأكيد.

سواء كان ذلك مقصوداً أم لا، فإن عكس هذا الاتجاه يُظهر بالفعل علامات على التحقق، وستكشف الإرشادات التي ستقررها الحكومة ما إذا كانت لصالح هذا التطور.

Banque de France تعارض التسهيل

رد فعل Banque de France على فكرة تسهيل قواعد HCSF متزن، وفي ملاحظة نُشرت في 5 أبريل، عبرت عن تحفظات جدية. وفقاً لتحليلها، قد يؤدي تعديل قواعد الاقتراض إلى زيادة نسبة ديون الأسر إلى وضع مفرط في الاقتراض. في فرنسا، يُعادل دين الأسر بالفعل 66% من الناتج المحلي الإجمالي، وهي نسبة أعلى بالفعل من باقي منطقة اليورو.

ومع ذلك، فإن وجود القواعد الاحترازية الصادرة عن HCSF نفسه يُشكك فيه: في دول أخرى ذات اقتصادات comparable لـ ours، فإن الرقابة أو حتى اليقظة ليست هي القاعدة. الثقة في قواعد السوق وفي الحكم السليم للمؤسسات المصرفية كافية للحفاظ على مستوى معقول من الدين - نشدد على أنه في هذه الدول نفسها، تكون الأسر أقل مديونية مما هي عليه في فرنسا.

من الواضح أيضاً أن البنوك ستبذل قصارى جهدها لتجنب توجيه عملائها المقترضين نحو وضع مفرط في الاقتراض، حتى لا تضر أعمالها طويلة المدى وبغض النظر عن التدخل المحتمل للتأمين على الائتمان.

النقاش بين الحكومة وBanque de France مفتوح، وسيخبرنا الوقت فقط كيف ستحاول بلدنا إعادة إشراك سوق العقارات في حلقة ائتمانية إيجابية. ترقبوا!

[Retry: Your previous reply had a script problem (Han character in ar body). The body MUST be primarily Arabic script — translate again into proper Modern Standard Arabic (العربية الفصحى). Critically: NO Chinese characters, NO Cyrillic, NO Hebrew. Your chain-of-thought may reason in any language, but the OUTPUT must be Arabic-only. This is retry 2 of 3.]