Nieuwbouw: crisis in de nieuwbouw, maar prijzen blijven stijgen

De nieuwbouwmarkt roept net zoveel vragen op als de bestaande bouwmarkt, in de ongekende situatie die we al ongeveer 18 maanden meemaken. De stijging van de rente ontneemt kopers een budget dat vaak essentieel is om een aankoop in nieuwbouw te voltooien, behalve dat de prijzen voor dit type woning blijven stijgen, terwijl de bestaande bouwmarkt zich stabiliseert of zelfs haar prijsniveau voorlopig iets verlaagt.

Wat is de situatie op de nieuwbouwmarkt en welke evolutie kan worden verwacht? Waarom blijven de prijzen voor nieuwbouw stijgen? Hier zijn onze antwoorden, deels gebaseerd op een studie van het Laboratoire de l’Immobilier die vorige maand werd gepubliceerd en op cijfers van de Fédération des promoteurs immobiliers.

Een vaststelling: de nieuwbouw verzwakt

Als de bestaande bouw tekenen van uitputting vertoont, met een verwachte daling van 15% van het aantal transacties in 2023 (van 1,13 miljoen in 2022 naar 950.000 in 2023 als de voorspellingen uitkomen), is de impact van de marktontwikkelingen op nieuwbouw nog schadelcher.

In feite, als 2022 al geen bloeiende periode was, toont 2023 nog teleurstellendere cijfers: als de algemene daling van de nieuwbouwwoningstart 8,3% was tussen april 2022 en maart 2023, zag het eerste kwartaal van 2023 alleen al een daling van 31% van de afgegeven vergunningen.

Deze versnelling in de productiedaling gaat gepaard met een afname van de vraag, of liever gezegd, van de daadwerkelijk gerealiseerde aankopen: 21.000 voor het eerste kwartaal van 2023, wat 34% minder is dan in dezelfde periode in 2022. Houd er rekening mee dat 2022 in zijn geheel al het slechtste jaar sinds 2016 was voor de verkoop van nieuwbouwwoningen, met slechts 121.875 effectieve transacties, wat ongeveer 15.000 minder is dan tijdens het jaar 2020 dat niettemin werd gehinderd door Covid. Er was dus een daling van 26% in verkopen aan investeerders, en 13,4% voor die aan eigenaar-bewoners.

De rest van 2023 zou geen verbetering van deze trend moeten zien, wat deels de waargenomen prijsstijgingen verklaart.

Waarom dalen de nieuwbouwverkopen scherp?

Om dit fenomeen te verklaren, moeten we kijken naar de evolutie van de financieringsvoorwaarden voor een vastgoedaankoop, die tot nu toe zijn blijven verslechteren. Toegegeven, de aanpassingen van de limietrente, die sinds februari 2023 maandelijks zijn, verminderen het blokkerende effect dat dit maximum vertegenwoordigde voor het samenstellen van bankaanvragen.

Echter, de skyrockende hypotheekrentes - die deze zomer de 4% naderen voor een klassieke lening van 20 jaar - ontnemen huishoudens een deel van hun koopkracht en vereisen een herziening van hun verwachtingen op het gebied van locatie of woonoppervlakte. Voor investeerders onder hen was een aankoop in de vorige situatie een zeer interessante strategie, aangezien het geld praktisch “gratis” was, met rentes soms onder 1%. De levensvatbaarheid van projecten moet ook worden herzien met de nieuwe gegevens.

Deze ontwikkelingen resulteren in een drastische vermindering van nieuwbouwaankopen, om verschillende redenen:

• Sommige huishoudens geven er de voorkeur aan om een afwachtende houding aan te nemen voor betere tijden - een riskante strategie omdat in een verslechterende context de beste tijd om te investeren altijd nu is;
• Een deel van de aankopen die normaal gesproken in nieuwbouw zouden hebben plaatsgevonden, eindigt als aankopen in bestaande bouw vanwege een kleiner budget;
• Voor huishoudens die vastbesloten zijn om nieuwbouw te verwerven, verklaart de moeilijke toegang tot krediet het falen van een aanzienlijk aantal verkopen: sommige ontwikkelaars zouden terugtrekkingspercentages van 40 tot 50% hiervoor ervaren;
• Investeerders die de mogelijkheid hebben om nieuwbouwwoningen te verwerven, ontwikkelen zorgen over de solvabiliteit van huurders, in de context van hoge inflatie. Als gevolg daarvan maakt een goedkopere aankoop in bestaande bouw het mogelijk om tegen een lagere huur te verhuren.

Aanbod dat de prijsniveaus beïnvloedt

Men zou kunnen denken dat ontwikkelaars om de nieuwbouwmarkt te stimuleren zouden kiezen voor prijsverlagingen en de ontwikkeling van nieuwe programma’s zouden voortzetten. Toch gebeurt het tegenovergestelde: ze geven er de voorkeur aan om te wachten op betere tijden in plaats van hun units met verlies te verkopen, vergelijkbaar met verkopers van bestaande bouw die traag zijn met het aanpassen van hun verkoopprijzen aan de nieuwe situatie.

De schaarste aan aanbod heeft invloed op de prijzen en ondanks de genoemde daling van de woningstart is de prijs voor nieuwbouw aanzienlijk gestegen. De trend lijkt zelfs te versnellen, waarbij de gemiddelde prijs van een nieuwbouwappartement in gemeenten met meer dan 45.000 inhabitants in mei 2023 op €5.592 per vierkante meter lag, een stijging van 6,6% over twaalf rollende maanden. Ter vergelijking: in november 2022 werd een stijging van 5,7% over één jaar geregistreerd.

Echter, schaarste aan aanbod is niet de enige factor: de inflatie van de bouwkosten (en met name die van materiaalprijzen) en nieuwe normen (RE2020) laten niet toe om goedkoper te bouwen, integendeel. Het is logisch dat deze bijkomende kosten worden doorberekend in de verkoopprijzen, hoewel dit op een ongelukkig moment komt.

Het goede nieuws is dat de vastgoedmarkt niet echt in crisis is: de vraag blijft sterk en huishoudens willen alleen maar eigenaar worden voor zichzelf of om te verhuren omdat vastgoed de veilige haven bij uitstek blijft in een onzekere economie. De echte vraag die zich stelt is eerder hoe te investeren in vastgoed met respect voor uw budget en doelstellingen? Er zijn aanpassingen gaande, die op de lange termijn zouden moeten leiden tot een evolutie in de variabelen: prijs per vierkante meter, huurniveaus, rentes uiteraard, en volume van de gerealiseerde transacties. Nieuwbouw, vanwege de hogere verkoopprijs dan bestaande bouw, riskeert nabije toekomst moeilijk te blijven, vooral als ontwikkelaars geen significante inspanning leveren. Blijf dit volgen!