Overheidsplan voor woningbouw: overzicht van belangrijke maatregelen

Sinds het begin van 2022 ondervindt de vastgoedmarkt bepaalde moeilijkheden. Professionals in de sector slaan alarm en particulieren vragen zich af welke mogelijkheden er zijn om hun levensprojecten te verwezenlijken. Er dient te worden opgemerkt dat voorlopig, hoewel het aantal gerealiseerde transacties enigszins vertraagt, het activiteitsniveau niettemin dicht bij de recordjaren blijft en de prognoses optimistisch blijven.

De overheid heeft echter, naar aanleiding van vragen over dit onderwerp, voorgesteld om tussen te komen via een plan dat bedoeld is om de markt te stimuleren, bestaande uit 14 maatregelen waarvan sommigen de aandacht van professionals hebben getrokken – niet noodzakelijk op een positieve manier. Dit plan vormt een eerste stap in de strategie van de overheid, ingezet via de Nationale Raad voor Wedergeboorte (CNR).

Het einde van het Pinel-schema

Dit is een van de maatregelen die debat veroorzaakt: het Pinel-schema, van kracht tot 31 december 2024, wordt niet verlengd. Het is dit jaar al verminderd: in 2022 kon het belastingvoordeel 12%, 18% of 21% van het aankoopbedrag bedragen, binnen de limiet van €300.000 en voor een duur van 6, 9 of 12 jaar. In 2023 zijn de toepasselijke percentages slechts 10,5%, 15% en 17,5%.

De effectiviteit van dit belastingvoordeelprincipe wordt door sommigen bekritiseerd, en met name de Rekenkamer, die van mening is dat de aldus aan de bouwsector geboden ondersteuning zeer beperkt is en dat de productie van betaalbare huurwoningen onvoldoende is, terwijl de kosten voor de openbare financiën hoog zijn (ongeveer €1,5 miljard). Het doek valt dus over anderhalf jaar.

Er dient te worden opgemerkt dat in de praktijk het verdwijnen van Pinel pas in 2036 zal plaatsvinden, dat wil zeggen 12 jaar na de ondertekening van de laatste overeenkomsten.

Handhaving van de rentedragende lening

Daarentegen blijft de bijstand bij de financiering van vastgoedverwerving actueel, met de handhaving van de rentedragende lening (PTZ). Oorspronkelijk gepland om aan het einde van het jaar te eindigen, wordt deze verlengd tot 2027.

Er wordt echter een herfocusing op toegepast, voor nieuwbouw, op de meest gespannen gebieden (waar het aanbod de vraag niet bijhoudt) en op de aankoop van collectieve woningen. Deze wijziging zou enerzijds een grote meerderheid van de gemeenten kunnen uitsluiten, en anderzijds de droom van eigendomsverwerving in individuele woningen voor veel Fransen ernstig kunnen schaden. Voor oudere eigendommen zal de toekening van de PTZ uitsluitend afhankelijk zijn van renovatievoorwaarden.

Ontwikkeling van de solidariteitslease

De solidariteitslease (BRS) maakt het mogelijk om grond en gebouwen te scheiden, om eigendom in een gespannen gebied tegen lagere kosten te verwerven. Dit is een nieuw principe voor eigendomsverwerving, gecreëerd door de Macron-wet van 6 augustus 2015.

In de praktijk verwerft een huishouden een eigendom, maar huurt de grond van een solidair grondorganisatie, tegen een bescheiden huur en voor een duur van tussen 18 en 99 jaar. Afhankelijk van de regio kunnen de besparingen 20% tot 40% bedragen vergeleken met een conventionele aankoop.

In haar voorstellen suggereert de overheid de inkomensplafonds die van toepassing zijn op de solidariteitslease te verhogen, om meer huishoudens te laten profiteren. Evenzo zal de kaart van gespannen gebieden worden herzien, met als doel de reikwijdte ervan uit te breiden.

Bijstand voor huurders

Om de toegang tot huren te vergemakkelijken en geconfronteerd met overmatige vraag naar sociale huisvesting (meer dan 2 miljoen dossiers staan op de wachtlijst), is de overheid van plan het aanbod van tussenhuurwonten te ontwikkelen, met huren die hoger zijn dan die van sociale huisvesting maar lager dan die van de private sector.

Bovendien zal de Visale-garantie, waarbij Action Logement optreedt als garant voor een huurder, worden uitgebreid tot meer dan 2 miljoen mensen in de komende 4 jaar, volgens de aankondiging van Elisabeth Borne. Er dient te worden opgemerkt dat voorlopig en sinds de oprichting in 2018 slechts één miljoen garanties zijn ondertekend.

Het vergemakkelijken van de renovatie van het woningbestand

Via een herziening van de bijstand die beschikbaar is via het Ma Prime Rénov’-schema, is de uitvoerende macht van plan de voltooiing van 200.000 woningrenovaties in particuliere woningen mogelijk te maken, vanaf 2024. Ter vergelijking: 67.000 renovaties werden in 2022 gesubsidieerd.

Twee aspecten van deze evolutie: de verhoging van de kredieten die worden verleend voor globale renovatie enerzijds, met aangekondigde vereenvoudiging van het proces, en de verbetering van de ondersteuning per werkgebaar, gericht op het vergemakkelijken van de modernisering van verwarmingsapparatuur of de vervanging ervan voor zogenaamde gedecarboniseerde technologieën (biomassa, warmtepomp).

Het doel is om zoveel mogelijk woningen met een slechte beoordeling op het energieprestatiecertificaat (EPC) in de top 3 categorieën te brengen: A, B of C. Professionals benadruk dit prijzenswaardige doel, maar betwijfelen of de middelen beschikbaar zijn om de envelop die nodig is om het doel te bereiken, geschat op tussen de 6 en 8 miljard euro, te mobiliseren.

Uiteindelijk blijkt het woningplan teleurstellend voor professionals, die dramatische maatregelen eisten zoals controles op grondprijzen, en beschouwen de aangekondigde maatregelen als eenvoudige aanpassingen met verwaarloosbare impact. En het is een feit dat de maatregelen in hun geheel geen belangrijke bijstand verlenen aan de verschillende actoren, door het prijsniveau van vastgoed, de financieringscapaciteit van huishoudens of de voorwaarden voor het verlenen van bankleningen te beïnvloeden.

De ontwikkelde visie is meer budgettair dan strategisch voor alles wat betreft de aan- en verkoop van vastgoed, wat professionals betreuren in hun zoektocht naar oplossingen om de altijd sterke vraag van hun klanten tevreden te stellen en hun activiteit te behouden.