Préstamos hipotecarios: el gobierno quiere facilitar las condiciones de concesión de crédito

Los recientes cambios en el mercado inmobiliario plantean la muy seria cuestión de las opciones disponibles a corto y largo plazo para las familias que desean adquirir una propiedad. No solo limitadas por la pérdida de poder adquisitivo vinculada a la subida de los tipos de interés, cada vez se topan más con criterios de concesión de crédito que se están volviendo cada vez más estrictos y están causando una masacre entre las solicitudes de préstamo, que son rechazadas abrumadoramente.

Sin una solución natural en el horizonte, los profesionales inmobiliarios están dando la alarma y están siendo escuchados por el gobierno, que busca soluciones.

El crédito hipotecario se debilita, mes tras mes

Esto es un hecho: los préstamos hipotecarios concedidos están disminuyendo cada mes tanto en número como en importe, y de forma bastante dramática. Las estadísticas del Observatoire crédit logement muestran que en un año móvil, el descenso es del 29,2% en el número de préstamos concedidos (de marzo de 2022 a marzo de 2023, por lo tanto, en comparación con los 12 meses anteriores). El importe prestado, por su parte, cayó un 30,6%.

Más allá del crédito, la firma de contratos preliminares también parece estar dificultades: ante las dificultades mencionadas, el 68% de las familias dicen que preferirían posponer su compra de vivienda en lugar de comprometerse con un proceso complicado y que podría ser perjudicial para su presupuesto mensual, según una encuesta realizada por OpinionWay.

A pesar de ello, la demanda de vivienda sigue siendo fuerte en realidad, mostrando cuánto el mercado no está realmente en crisis: podríamos decir más bien que el descenso del poder adquisitivo está afectando al ánimo de las familias, que esperan soluciones para proceder con más calma en sus proyectos. La voluntad de proceder está ahí, y solo las restricciones impuestas por el sistema bancario están frenando la recuperación en el número de transacciones reales y, por tanto, en el número de préstamos concedidos.

Criterios que se han vuelto (demasiado) restrictivos

Las reglas que siguen los bancos provienen del Alto Consejo de Estabilidad Financiera (HCSF), que hasta hace poco tenía poderes más propios de recomendaciones. Sin embargo, desde el 1 de enero de 2022, sus orientaciones tienen carácter vinculante para los bancos, abarcando:

• La duración máxima de la deuda, establecida en 25 años (27 años si es construcción);
• El tipo de esfuerzo, o gastos fijos en relación con los ingresos, limitado al 35%.

Se permite cierta flexibilidad para el 20% de los préstamos y en ciertos casos, especialmente para facilitar el acceso al crédito para compradores por primera vez, que sin embargo no es plenamente utilizada por las instituciones bancarias (solo el 14,5% de los préstamos se desvían de las reglas).

Sea como sea, los límites están siendo denunciados por los profesionales inmobiliarios y parecen mal adaptados al mercado actual, donde las familias solventes no pueden obtener préstamos hipotecarios.

El ejecutivo escucha a los profesionales inmobiliarios

El gobierno tiene un papel que jugar en la regulación del mercado inmobiliario como sector esencial para la economía nacional. Ya se han tomado medidas recientemente, como la revisión mensual en lugar de trimestral del tipo de usura, establecido en el 4,24% para préstamos suscritos a más de 20 años para abril (frente al 4% en marzo).

A petición de Bruno Le Maire, ministro de Economía y Finanzas, el ejecutivo está trabajando actualmente en una evaluación exhaustiva de los criterios de concesión de crédito para determinar qué flexibilización podría ayudar a desbloquear el mercado del crédito hipotecario.

Algunos atribuyen al gobierno una intención subyacente de reducir los precios inmobiliarios ante la imposibilidad de vender propiedades a los precios actuales del mercado. Después de todo, el mecanismo inverso ha estado en vigor durante muchos años, donde la creciente facilidad para obtener crédito a costes cada vez más bajos sin duda ha impulsado el mercado y el subida de precios.

Ya sea intencional o no, la inversión de esta tendencia ya está mostrando signos de estar a punto de materializarse, y las orientaciones que decidirá el gobierno revelarán si está a favor de este desarrollo.

El Banque de France se opone a la flexibilización

La reacción del Banque de France a la idea de flexibilizar las reglas del HCSF es mesurada, y en una nota publicada el 5 de abril, expresa reservas serias. Según su análisis, revisar las reglas de concesión de crédito podría llevar a las familias a aumentar su ratio de endeudamiento hasta una situación de sobreendeudamiento. En Francia, la deuda de los hogares ya es equivalente al 66% del PIB, un porcentaje ya superior al del resto de la zona euro.

Sin embargo, la propia existencia de las reglas prudenciales emitidas por el HCSF está siendo cuestionada: en otros países con economías comparables a la nuestra, el control o incluso la vigilancia no es la norma. La confianza en las reglas del mercado y en el buen criterio de las instituciones bancarias es suficiente para mantener un nivel razonable de endeudamiento – señalaríamos que en estos mismos países, las familias están menos endeudas que en Francia.

También está claro que los bancos se esforzarán al máximo por evitar orientar a sus clientes prestatarios hacia una situación de sobreendeudamiento, no para perjudicar su negocio a largo plazo y independientemente de la posible intervención del seguro de crédito.

El debate entre el gobierno y el Banque de France está abierto, y solo el tiempo dirá cómo nuestro país intentará volver a comprometer al mercado inmobiliario en una espiral crediticia positiva. ¡Estén atentos!