הלוואות משכנתא: הממשלה מבקשת להקל על תנאי ההלוואות

שינויים אחרונים בשוק הנדל“ן מעלים את השאלה החמורה ביותר לגבי האפשרויות העומדות לרשות משקי בתים המבקשים לרכוש נכס. מוגבלים לא רק על ידי אובדן כוח הקנייה הנובע מעליית הריבית, הם נתקלים יותר ויותר בקריטריונים להלוואות שהופכים מחמירים יותר ויותר וגורמים לטבח בבקשות ההלוואה, שנדחות ברובן המכריע.

ללא פתרון טבעי באופק, אנשי מקצוע בתחום הנדל“ן מתריעים ונשמעים על ידי הממשלה, המחפשת פתרונות.

אשראי משכנתאות נחלש, חודש אחר חודש

זוהי עובדה: ההלוואות המשכנתאות המוענקות יורדות מדי חודש הן במספר והן בסכום, ובאופן דרמטי. נתוני ה-Observatoire crédit logement מראים שבשנה נעה, הירידה עומדת על 29.2% במספר ההלוואות המוענקות (ממרץ 2022 עד מרץ 2023, לעומת 12 החודשים הקודמים). סכום ההלוואה, מצדו, ירד ב-30.6%.

מעבר לאשראי, גם חתימת חוזים מקדימים נראית כמתקשה: בהתחשב בקשיים האמורים, 68% ממשקי הבית אומרים שהם מעדיפים לדחות את רכישת הנכס שלהם במקום להתחייב לתהליך מסובך וכזה שעלול להזיק לתקציב החודשי שלהם, על פי סקר שנערך על ידי OpinionWay.

למרות זאת, הביקוש לנדל“ן נשאר חזק בפועל, מה שמראה כמה השוק אינו במשבר באמת: אפשר אולי לומר שהירידה בכוח הקנייה משפיעה על מצב הרוח של משקי הבית, כאשר הם מחכים לפתרונות כדי להתקדם בפרויקטים שלהם בצורה רגועה יותר. הנכונות להתקדם קיימת, ורק המגבלות שמוטלות על ידי מערכת הבנקאות מעכבות את ההתאוששות במספר העסקאות בפועל ולכן את מספר ההלוואות המוענקות.

קריטריונים שהפכו (מדי) מגבילים

הכללים שהבנקים פועלים לפיהם מגיעים מהמועצה העליונה ליציבות פיננסית (HCSF), שעד לאחרונה היו לה סמכויות שהיו יותר דומות להמלצות. עם זאת, מאז 1 בינואר 2022, ההנחיות שלה קיבלו תוקף מחייב על הבנקים, הכוללות:

• משך החוב המרבי, שנקבע על 25 שנים (27 שנים אם מדובר בבנייה);
• שיעור המאמץ, או ההוצאות הקבועות ביחס להכנסה, מוגבל ל-35%.

גמישות מסוימת מותרת עבור 20% מההלוואות ובמקרים מסוימים, במיוחד כדי להקל על הגישה לאשראי עבור רוכשי דירה ראשונה, אך היא אינה מנוצלת במלואה על ידי המוסדות הבנקאיים (רק 14.5% מההלוואות חורגות מהכללים).

בכל מקרה, המגבלות מוטלות בספק על ידי אנשי מקצוע בתחום הנדל“ן ונראות שאינן מתאימות כראוי לשוק הנוכחי, שבו משקי בית בעלי יכולת פירעון אינם יכולים לקבל הלוואות משכנתא.

הרשות המבצעת מקשיבה לאנשי מקצוע בתחום הנדל“ן

לממשלה יש תפקיד לשחק בו בוויסות שוק הנדל“ן כמגזר חיוני לכלכלה הלאומית. צעדים כבר ננקטו לאחרונה, כמו תיקון שיעור הריבית המונעת (usury rate) על בסיס חודשי במקום רבעוני, שנקבע על 4.24% עבור הלוואות שנלקחו לתקופה של 20 שנה או יותר בחודש אפריל (לעומת 4% במרץ).

לבקשת ברונו לה מאיר, שר הכלכלה והאוצר, הרשות המבצעת פועלת כעת להערכה מקיפה של קריטריוני ההלוואה כדי לקבוע איזו הקלה יכולה לסייע לשחרר את שוק האשראי המשכנתאי.

יש המייחסים לממשלה כוונה נלווית להוריד את מחירי הנדל“ן לנוכח הבלתי אפשריות למכור נכסים במחירי השוק הנוכחיים. בכל זאת, המנגנון ההפוך פעל במשך שנים רבות, כאשר הקלות הגוברת בקבלת אשראי בעלויות נמוכות יותר ויותר בהחלט עודדה את השוק ואת עליית המחירים.

בין אם במכוון ובין אם לא, היפוך המגמה הזו כבר מראה סימנים של התממשות, וההנחיות שיוחלטו על ידי הממשלה יגלו האם היא בעד ההתפתחות הזו.

בנק צרפת מתנגד להקלה

תגובת בנק צרפת לרעיון של הקלת כללי HCSF מאוזנת, ובהערה שפורסמה ב-5 באפריל, הוא מביע הסתייגויות רציניות. לפי הניתוח שלו, תיקון כללי ההלוואה עלול להוביל משקי בית להגדיל את יחס החוב שלהם למצב של יתרת חוב מוגזמת. בצרפת, חוב משקי הבית כבר שקול ל-66% מהתוצר המקומי הגולמי, אחוז שכבר גבוה יותר מזה של שאר מדינות האיחוד המוניטרי האירופי.

עם זאת, קיומם של הכללים הזהירותיים שהונפקו על ידי HCSF עצמו מוטל בספק: במדינות אחרות עם כלכלות דומות לשלנו, פיקוח או אפילו עירנות אינם הנורמה. אמון בכללי השוק ובשיקול הדעת המוצלח של המוסדות הבנקאיים מספיק כדי לשמור על רמה סבירה של חוב - נדגיש שבאותן מדינות עצמן, משקי בית פחות מועדים לחוב מאשר בצרפת.

ברור גם שהבנקים יעשו כל שביכולתם כדי להימנע מהכוונת לקוחות ההלוואות שלהם למצב של יתרת חוב מוגזמת, כדי לא לפגוע בעסקיהם לטווח הארוך וללא קשר לאפשרות ההתערבות של ביטוח אשראי.

הוויכוח בין הממשלה לבנק צרפת פתוח, ורק הזמן יגלה כיצד מדינתנו תנסה להפעיל מחדש את שוק הנדל“ן על ספירלת אשראי חיובית. המשיכו לעקוב!