Prestiti immobiliari: il governo vuole facilitare le condizioni di credito

I recenti cambiamenti nel mercato immobiliare sollevano una questione molto seria riguardo alle opzioni disponibili a breve e lungo termine per le famiglie che desiderano acquistare una proprietà. Non solo limitate dalla perdita del potere d’acquisto legata all’aumento dei tassi d’interesse, si scontrano sempre più con criteri di prestito che diventano sempre più rigorosi e causano una strage tra le domande di prestito, che vengono respinte in modo schiacciante.

Senza una soluzione naturale all’orizzonte, i professionisti del settore immobiliare lanciano l’allarme e vengono ascoltati dal governo, che sta cercando delle soluzioni.

Il credito immobiliare si indebolisce, mese dopo mese

Questo è un dato di fatto: i prestiti immobiliari concessi diminuiscono ogni mese sia nel numero che nell’importo, e in modo piuttosto drammatico. Le statistiche dell’Observatoire crédit logement mostrano che su un anno mobile, il calo è del 29,2% nel numero di prestiti concessi (da marzo 2022 a marzo 2023, quindi, rispetto ai 12 mesi precedenti). L’importo prestato, dal canto suo, è diminuito del 30,6%.

Oltre al credito, anche la firma dei contratti preliminari sembra avere difficoltà: alla luce delle difficoltà menzionate, il 68% delle famiglie afferma che preferirebbe posticipare l’acquisto immobiliare piuttosto che impegnarsi in un processo complicato e che potrebbe potenzialmente essere dannoso per il loro budget mensile, secondo un sondaggio condotto da OpinionWay.

Tuttavia, la domanda immobiliare rimane forte in realtà, dimostrando quanto il mercato non sia effettivamente in crisi: potremmo piuttosto dire che il calo del potere d’acquisto sta influenzando il morale delle famiglie, che aspettano soluzioni per procedere più serenamente con i loro progetti. La volontà di procedere c’è, e solo i vincoli imposti dal sistema bancario stanno frenando la ripresa del numero di transazioni effettive e quindi il numero di prestiti concessi.

Criteri diventati (troppo) restrittivi

Le regole seguite dalle banche provengono dall’Alto Consiglio per la Stabilità Finanziaria (HCSF), che fino a poco tempo fa aveva poteri più simili a raccomandazioni. Dal 1° gennaio 2022, tuttavia, le sue linee guida hanno forza vincolante sulle banche, coprendo:

• La durata massima del debito, fissata a 25 anni (27 anni se in costruzione);
• Il tasso di sforzo, ovvero le spese fisse rispetto al reddito, limitato al 35%.

È consentita una certa flessibilità per il 20% dei prestiti e in alcuni casi, in particolare per facilitare l’accesso al credito per i primi acquirenti, che tuttavia non viene pienamente utilizzata dagli istituti bancari (solo il 14,5% dei prestiti si discosta dalle regole).

Ad ogni modo, i limiti vengono criticati dai professionisti del settore immobiliare e sembrano poco adatti all’attuale mercato, dove le famiglie solvibili nonostante tutto non riescono a ottenere prestiti immobiliari.

L’esecutivo ascolta i professionisti del settore immobiliare

Il governo ha un ruolo da svolgere nella regolazione del mercato immobiliare come settore essenziale per l’economia nazionale. Misure sono già state prese di recente, come la revisione mensile anziché trimestrale del tasso di usura, fissato al 4,24% per i prestiti stipulati su 20 anni o più per aprile (contro il 4% di marzo).

Su richiesta di Bruno Le Maire, Ministro dell’Economia e delle Finanze, l’esecutivo sta attualmente lavorando su una valutazione approfondita dei criteri di prestito per determinare quale alleggerimento potrebbe contribuire a sbloccare il mercato del credito immobiliare.

Alcuni attribuiscono al governo un’intenzione sottostante di far scendere i prezzi degli immobili di fronte all’impossibilità di vendere proprietà agli attuali prezzi di mercato. Dopotutto, il meccanismo inverso è in atto da molti anni, dove la crescente facilità di ottenere credito a costi sempre più bassi ha sicuramente stimolato il mercato e il balzo dei prezzi.

Che sia intenzionale o no, l’inversione di questa tendenza sta già mostrando segni di concretizzarsi, e le linee guida che saranno decise dal governo riveleranno se sono favorevoli a questo sviluppo.

La Banque de France si oppone all’alleggerimento

La reazione della Banque de France all’idea di alleggerire le regole dell’HCSF è misurata, e in una nota pubblicata il 5 aprile, esprime serie riserve. Secondo la sua analisi, la revisione delle regole di prestito potrebbe portare le famiglie ad aumentare il loro rapporto di indebitamento fino a una situazione di sovraindebitamento. In Francia, il debito delle famiglie è già equivalente al 66% del PIL, una percentuale già superiore a quella del resto dell’eurozona.

Tuttavia, la stessa esistenza delle regole prudenziali emesse dall’HCSF viene messa in discussione: in altri Paesi con economie comparabili alla nostra, il controllo o anche la vigilanza non è la norma. La fiducia nelle regole di mercato e nel buon giudizio degli istituti bancari è sufficiente per mantenere un livello ragionevole di indebitamento – sottolineeremmo che in questi stessi Paesi, le famiglie sono meno indebitate che in Francia.

È anche chiaro che le banche faranno tutto il possibile per evitare di guidare i loro clienti mutuatari verso una situazione di sovraindebitamento, per non danneggiare la loro attività a lungo termine e indipendentemente dall’eventuale interruzione dell’assicurazione sul credito.

Il dibattito tra governo e Banque de France è aperto, e solo il tempo dirà come il nostro Paese cercherà di riattivare il mercato immobiliare su una spirale creditizia positiva. Continuate a seguirci!