抵押贷款：政府希望放宽贷款条件

房地产市场的近期变化引发了非常严峻的问题：希望购房的家庭在短期和长期内有哪些选择可供考虑。他们不仅因利率上升导致的购买力下降而受到限制，而且越来越频繁地遭遇日益严格的贷款条件，这些条件导致贷款申请被大量拒绝。

由于目前没有现成的解决方案，房地产专业人士正在发出警告，并且得到了政府的关注，政府正在寻求解决方案。

抵押贷款逐月走弱

这是一个事实：每月获批的抵押贷款数量和金额都在下降，而且幅度相当大。信贷观察站的统计数据显示，在过去滚动一年内，贷款获批数量较上一12个月期间下降了29.2%（从2022年3月至2023年3月）。贷款金额则下降了30.6%。

除信贷外，预签合同的签署似乎也陷入困境：鉴于上述困难，68%的家庭表示宁愿推迟购房，也不愿面对复杂的流程并可能导致月度预算紧张，这是OpinionWay进行的一项调查显示的结果。

尽管如此，房地产需求实际上仍然保持强劲，这充分表明市场实际上并未陷入危机：我们或许应该说，购买力下降正在影响家庭的情绪，他们正在等待解决方案，以便更从容地推进项目。购房意愿是存在的，只有银行系统施加的限制才阻碍了实际交易数量的恢复，从而也影响了贷款获批数量。

变得（过于）严格的標準

银行遵循的规则来自金融稳定高级委员会（High Council for Financial Stability，简称HCSF），该委员会直到最近其权力更类似于建议。然而，自2022年1月1日起，其指导方针对银行具有约束力，包括：

• 最长贷款期限，设定为25年（如果为建房贷款则可延长至27年）；
• 努力率（即固定支出与收入之比），上限为35%。

对于20%的贷款允许一定的灵活性，特别是在便利首次购房者获得信贷的情况下，但银行业机构并未充分利用这一灵活性（只有14.5%的贷款偏离了规则）。

无论如何，这些限制正受到房地产专业人士的质疑，似乎不太适应当前市场，因为有支付能力的家庭仍然无法获得抵押贷款。

政府正在倾听房地产专业人士的意见

政府在调控房地产市场方面发挥着重要作用，因为该行业对国民经济至关重要。最近已经采取了一些措施，例如每月（而非按季度）重新审查利率上限，4月份20年或以上期限贷款的利率上限设定为4.24%（3月份为4%）。

应经济部长布鲁诺·勒梅尔（Bruno Le Maire）的要求，政府目前正在对贷款标准进行全面评估，以确定哪些放宽措施有助于释放抵押贷款市场。

一些人认为，政府暗含的意图是在面对当前市场价格无法售出房产的情况下，压低房价。毕竟，多年来反向机制一直存在，即获得信贷越来越容易、成本越来越低，这无疑推动了市场繁荣和价格飙升。

无论是否有意，这一趋势的逆转已经显示出实现的迹象，政府将做出的指导方针将揭示其是否支持这一发展。

法国银行反对放宽政策

法国银行（Banque de France）对放宽HCSF规则这一想法的反应是克制的，在4月5日发布的公告中表达了严重的保留意见。根据其分析，修改贷款规则可能导致家庭将债务比率提高到过度负债的境地。在法国，家庭债务已经相当于GDP的66%，这一比例已经高于欧元区其他国家的水平。

然而，HCSF发布的审慎规则本身正在受到质疑：在其他与我国经济相当的国家，监管甚至关注并非常态。对市场规则和银行机构良好判断的信任足以维持合理的债务水平——我们要强调的是，在这些国家，家庭负债率低于法国。

同样显而易见的是，银行为避免将借款客户推向过度负债的境地会不遗余力，因为这不会损害其长期业务，而且无论是否有信贷保险的可能介入。

政府与法国银行之间的辩论已经展开，只有时间才能告诉我们国家将如何努力使房地产市场重新回到积极的信贷螺旋中。请密切关注！