3 oplossingen om een woning in 2023 te financieren

Algemene daling van de koopkracht, stijging van de hypotheekrente, woekerrente die een rem blijft vormen op bankkrediet ondanks regelmatige herziening… Er zijn veel redenen die de daling van het aantal transacties in de afgelopen maanden verklaren. Niet dat medeburgers hun appetijt voor vastgoed zijn verloren, integendeel. Het zijn eerder de moeilijkheden bij de financiering van gewenste projecten die de oorzaak zijn.

Iedereen komt geleidelijk aan tot het besef: vastgoedstrategieën moeten zich aanpassen, in plaats van zichzelf op te sluiten in een afwachtende houding die geen betere tijden garandeert. Velen moeten hun eisen verlagen, aanvullende financiering of manieren vinden om vastgoed te verwerven die wat minder conventioneel zijn.

Een nadere blik op oplossingen die kunnen helpen bij het overwinnen van de ondervonden moeilijkheden en het verwerven van een woning in 2023.

Huurkoop

Hier is een eerste oplossing die een huishouden de mogelijkheid biedt om een huis of appartement te bewonen met het oog op verwerving, maar zonder de prijs onmiddellijk te hoeven betalen. Het principe, dat al heel lang wordt gebruikt, is vergelijkbaar met autoleasing met koopoptie: de woning wordt gedurende een bepaalde tijd bewoond en als het bevalt, kan deze worden verworven onder aftrek van een koopprijs die is verminderd met een deel van de reeds betaalde huur, wat overeenkomt met een verwervingsaandeel.

Concreet verwerft een vastgoedprofessional – over het algemeen een woningbouwvereniging of een gemengd-economie ontwikkelaar – een pand of start een nieuwbouwprogramma. De woningen worden aangeboden voor verhuur voor een periode van tussen 1 en 3 jaar, aan het einde waarvan de huurder voorrang heeft om de woning te kopen. Het deel van de huur bestemd voor aankoop wordt uiteraard afgetrokken van de eindprijs, of aan de huurder teruggegeven als zij besluiten het pand niet te verwerven.

Het voordeel in de context die wij meemaken is duidelijk: een huishouden dat in zijn aankoopwens wordt teruggehouden door bankeisen kan het afsluiten van de noodzakelijke lening uitstellen in de hoop op een gunstigere periode, en bovendien een kleiner bedrag lenen dankzij de reeds betaalde huur.

Gezamenlijke aankoop

Als verschillende mensen hun vastgoedproject door gebrek aan middelen moeten uitstellen, kan de oplossing komen van een gezamenlijke aankoop. Laat ons van tevoren verduidelijken dat dit type verwerving risicovol blijft in geval van toekomstig meningsverschil, maar zeer goed kan werken als elke medekredietnemer is gebonden en de collectief vastgestelde regels respecteert. De voordelen van een gezamenlijke aankoop zijn duidelijk: een groot huis kunnen kopen om te verdelen, al dan niet met behoud van gemeenschappelijke ruimtes, samen een beleggingsobject kopen, of profiteren van een tweede woning tegen lagere kosten.

Wat de vorm betreft die een dergelijke belegging kan aannemen, onderscheiden wij het volgende:

• De oprichting van een burgerlijk vastgoedmaatschappij (SCI) die één of meer panden kan bezitten. Elke partner bezit een percentage van de aandelen gelijk aan hun financiële bijdrage en statuten moeten worden opgesteld, die de regels voor eventuele geschillen en de voorwaarden voor het uittreden van een partner zullen vaststellen.
• Mede-eigendom vereist geen bijzondere procedure: bij gezamenlijke aankoop is mede-eigendom van toepassing (als koppel bijvoorbeeld). Als elke koper hier eigenaar is naar evenredigheid van hun financiële bijdrage, wordt dit niet concreet gemanifesteerd: iedereen heeft rechten over het geheel en kan een mogelijke herverkoop blokkeren zelfs als zij in de minderheid zijn. Een mede-eigenschapsakte kan echter worden opgesteld door een notaris, die overeenkomstige regels vaststelt.
• Een tontine brengt investeerders samen die willen beleggen in een gemeenschappelijk fonds op lange termijn. Dit is een levensreddend mechanisme: als een partner sterft, wordt hun aandeel gesplitst tussen de andere vastgoedeigenaren. De laatste die in leven is wordt dan eigenaar van het gehele pand. Voorzichtigheid, de tontine is alleen toegestaan als de investeerders vergelijkbare levensverwachting hebben. Deze oplossing, vaak gebruikt om een pand over te dragen aan een specifiek persoon in plaats van aan hun erfgenamen, heeft als nadeel dat deze niet kan worden geannuleerd: bij meningsverschil kan alleen de dood van de leden de tontine beëindigen.

Om samen te kopen is een goede vertrouwensrelatie essentieel aan het begin, zelfs als een officieel proces de eigendom en de voorwaarden voor het uittreden uit de vereniging beveiligt. In geval van een lening zal de bank zeker hoofdelijke aansprakelijkheid voor terugbetaling eisen: men moet bereid zijn om in te staan voor het verzuim van een medekredietnemer. En buiten de financiële aspecten kan onenigheid aanzienlijke hinder en aanzienlijke stress veroorzaken, te meer als de partners close familie of vrienden zijn.

Overbruggingslening: het kan een goed idee zijn!

Wanneer flexibiliteit aan de orde van de dag is, kan een overbruggingslening, ook al heeft deze vaak een slechte pers, een tijdelijke situatie oplossen. Laat ons eraan herinneren dat een overbruggingslening een lening is die het mogelijk maakt om een nieuw pand te financieren zonder dat men zijn huidige pand heeft verkocht: men moet dus al eigenaar zijn, en de nettowaarde van het eigendom, berekend door de bank na aftrek van een percentage van de geschatte waarde, moet voldoende zijn om de openstaande restschuld te dekken.

De overbruggingslening kan worden verzekerd tegen een lening, wat de bekende formule vormt die wordt bekritiseerd voor de budgetlast. Het kan ook zelfstandig zijn als er geen lening meer openstaat op het te verkopen pand en het dan een voorschot vormt. Het kan ten slotte worden geïntegreerd in één lening met gecontroleerde maandelijkse betalingen, inclusief de nieuwe lening en een overbruggingslening, wat voorkomt dat men het reeds eigendom zeer snel hoeft te verkopen.

In de context van 2023 kan de overbruggingslening effectief op deze laatste manier worden gebruikt: het eigendom wordt dan vrijgemaakt van elke last omdat de bankier hun lening saldo overneemt. De totale kredietlijn zal groter zijn maar zal het project gemakkelijker realiteit maken. Laat ons daaraan toevoegen dat vanaf de verkoop van het oude pand de maandelijkse betalingen naar beneden kunnen worden herzien dankzij de extra bijdrage. Deze oplossing biedt ten slotte de zekerheid om niet in een delicate situatie te blijven, met twee verschillende leningen voor een onbepaalde periode.

Gebruik van financiële beleggingen

Men hoeft geen miljonair te zijn om te overwegen een vastgoedbelegging te beveiligen via voorafgaande financiële beleggingen. Zo kan een lening tegen financieel onderpand het verwerven van een pand mogelijk maken zelfs wanneer een conventionele lening wordt geweigerd: de bank zal de lening van een geldbedrag ondersteunen met een garantie zoals een hypotheek op een effectenrekening, spaargeld, een levensverzekering, etc. Het pand kan dan contant worden betaald, aangezien de lening niet als een hypotheekachtige lening wordt beschouwd. Bovendien is het dus niet noodzakelijk om activa te verkopen om de verwerving te kunnen doen.

Bovendien, en dit keer om een persoonlijke bijdrage te verhogen die soms te beperkt is, is het mogelijk om zonder fiscale sanctie geld op te nemen uit een werkgeversspaarplan, voor de aankoop van de hoofdwoonplaats. Evenzo kan een voorschot worden aangevraagd op bepaalde levensverzekeringen.

Als het samenstellen van financiering voor een vastgoedaankoop in 2023 wat meer verbeelding vereist dan voorheen, bestaan er veel oplossingen die effectief of zelfs winstgevend kunnen blijken. Aarzel niet om vastgoedprofessionals te benaderen voor advies, in het licht van uw eigen omstandigheden en als u moeilijkheden ondervindt bij het realiseren van het vastgoedproject van uw dromen.