3 פתרונות למימון רכישת נכס ב-2023
ירידה כללית בכוח הקנייה, עלייה בריביות המשכנתאות, שיעור הריבית הקריטית שנשארת מכשול לאשראי בנקאי למרות עדכונים קבועים... ישנן סיבות רבות המסבירות את הירידה במספר העסקאות שבוצעו בחודשים האחרונים. לא שהתיאבון של אזרחים לנדל"ן התייבש, בדיוק להיפך. אלא הקשיים במימון הפרויקטים הרצויים הם הגורם.
ירידה כללית בכוח הקנייה, עלייה בריביות המשכנתאות, שיעור הריבית הקריטית שנשאר מכשול לאשראי בנקאי למרות עדכונים קבועים… ישנן סיבות רבות המסבירות את הירידה במספר העסקאות שבוצעו בחודשים האחרונים. לא שהתיאבון של האזרחים לנדל“ן התייבש, בדיוק להיפך. אלא הקשיים במימון הפרויקטים הרצויים הם הגורם.
כולם מבינים בהדרגה שהאסטרטגיות הנדל“ניות חייבות להתאים עצמן, במקום להסתגר בגישת חכה וראה שאינה מבטיחה ימים טובים יותר. רבים חייבים להוריד את הדרישות שלהם, למצוא מימון נוסף או דרכים לרכישת נכס שהן פחות שגרתיות.
התבוננות מקרוב בפתרונות שיכולים לעזור להתגבר על הקשיים ולרכוש נכס ב-2023.
רכישה בשכירות
הנה פתרון ראשון המציע למשק בית את האפשרות להתגורר בבית או דירה כדי לרכוש אותו בסופו של דבר, אך מבלי לשלם את המחיר מיד. העיקרון, המשמש כבר זמן רב, דומה לחכירת רכב עם אופציה לרכישה: הנכס מאוכלס לתקופה מסוימת ואם הוא מתאים, ניתן לרכוש אותו בכפוף למחיר רכישה מופחת בחלק מהשכירות שכבר שולם, המהווה חלק רכישה.
באופן מעשי, איש מקצוע בנדל“ן – בדרך כלל ארגון לדיור ציבורי או יזם משולב – רוכש נכס או משיק תוכנית בנייה חדשה. הנכסים מוצעים להשכרה לתקופה של בין 1 ל-3 שנים, בסופה השוכר מקבל עדיפות לרכוש את הנכס. חלק השכירות המיועד לרכישה יופחת כמובן מהמחיר הסופי, או יוחזר לשוכר אם הוא מחליט שלא לרכוש את הנכס.
היתרון בהקשר שאנו חווים ברור: משק בית שנבלם ברכישתו בשל דרישות הבנק יכול לדחות את לקיחת ההלוואה הדרושה בתקווה לתקופה נוחה יותר, ובנוסף ללוות סכום קטן יותר הודות לשכירות שכבר שולמה.
רכישה משותפת
אם מספר אנשים נאלצים לדחות את פרויקט הנדל“ן שלהם בשל חוסר אמצעים, הפתרון יכול להגיע מרכישה משותפת. נבהיר מראש שסוג רכישה זה נשאר מסוכן במקרה של אי-הסכמה עתידית, אך יכול לפעול מצוין אם כל שותף מחויב ומכבד את הכללים שנקבעו במשותף. היתרונות של רכישה משותפת ברורים: להיות מסוגל לרכוש בית גדול לחלוקה, בין אם עם שטחים משותפים ובין אם לא, לבצע השקעה להשכרה יחד, או ליהנות מבית שני בעלות נמוכה יותר.
באשר לצורה שהשקעה כזו יכולה לקבל, אנו מבחינים בין:
- הקמת חברה אזרחית לנכסים (SCI) שיכולה להחזיק נכס אחד או יותר. כל שותף מחזיק באחוז מסוים מהמניות בהתאם לתרומתו הפיננסית ויש לערוך תקנון שיקבע את הכללים החלים על כל קונפליקט ואת התנאים ליציאת שותף.
- שיתוף בבעלות שאינו דורש הליך מיוחד: בעת רכישה משותפת, שיתוף בבעלות חל כברירת מחדל (כזוג למשל). אם כל רוכש הוא כאן בעלים באופן יחסי לתרומתו הפיננסית, הדבר אינו מתממש בפועל: לכל אחד יש זכויות על הכלל והוא יכול לחסום מכירה חוזרת אפשרית גם אם הוא במיעוט. עם זאת, ניתן לערוך הסכם שיתוף בבעלות אצל נוטריון, הקובע כללים שהוסכמו מראש.
- קופה פנסיונית (טונטינה) מאגדת משקיעים המעוניינים להשקיע בקרן משותפת לטווח ארוך. זהו מסלול הצלה: אם שותף נפטר, חלקו מתחלק בין שאר בעלי הנכס. האחרון שנשאר בחיים הופך לבעלים של כל הנכס. זהירות, טונטינה מותרת רק אם למשקיעים תוחלת חיים דומה. פתרון זה, המשמש לעתים קרובות להעברת נכס לאדם מסוים במקום ליורשיו, חסרון אחד: אין אפשרות לביטול - במקרה של אי-הסכמה, רק מוות של חברים יכול לסגור את הטונטינה.
כדי לרכוש יחד, מערכת יחסים של אמון היא חיונית בהתחלה, גם אם תהליך רשמי מבטיח את הבעלות ואת התנאים ליציאה מהשותפות. במקרה של הלוואה, הבנק בוודאי ידרוש אחריות משותפת להחזר התשלומים: יש להיות מוכן לכסות חדלות פירעון של שותף. ומעבר להיבטים הפיננסיים, אי-הסכמה יכולה לגרום לאי-נוחות משמעותית ולמתח רב, ובמיוחד אם השותפים הם בני משפחה או חברים קרובים.
הלוואת גישור: זו יכולה להיות רעיון טוב!
כאשר גמישות היא הסדר היום, הלוואת גישור, גם אם לעתים קרובות יש לה מוניטין רע, יכולה לפתור מצב זמני. נזכיר שהלוואת גישור היא הלוואה המאפשרת לממן נכס חדש מבלי למכור את הנכס הנוכחי: לכן יש כבר להיות בעלים של נכס, והערך הנקי של הנכס בבעלות, המחושב על ידי הבנק לאחר ניכוי אחוז מסוים משוויו המוערך, חייב להספיק כדי לכסות את יתרת ההלוואה הנותרת.
ניתן לבטח את הלוואת הגישור בהלוואה, מה שמהווה את הנוסחה המפורסמת המגנה על עומס התקציב. היא יכולה גם להיות עצמאית אם אין עוד הלוואה לפירעון על הנכס למכירה ואז היא מהווה מקדמה. לבסוף, היא יכולה להיות משולבת בהלוואה אחת עם תשלומים חודשיים מבוקרים, כולל את ההלוואה החדשה ואת הלוואת הגישור, מה שמונע את הצורך למכור את הנכס שכבר בבעלות במהירות.
בהקשר של 2023, ניתן להשתמש בהלוואת גישור בצורה יעילה בדרך זו: הנכס בבעלות משתחרר אז מכל עיקול כאשר הבנקאי לוקח על עצמו את יתרת ההלוואה שלו. קו האשראי הכולל יהיה גדול יותר אך יקל יותר על הפיכת הפרויקט למציאות. נוסיף שממכירת הנכס הישן, ניתן לבחון הפחתת התשלומים החודשיים הודות לתרומה הנוספת. פתרון זה מציע לבסוף את הביטחון שלא להישאר במצב עדין, עם שתי הלוואות שונות לתקופה בלתי מוגדרת.
שימוש בהשקעות פיננסיות
אין צורך להיות מיליונר כדי לשקול לבטח השקעה נדל“נית באמצעות השקעות פיננסיות מוקדמות. כך, הלוואה נגד בטוח פיננסי יכולה לאפשר רכישת נכס גם כאשר הלוואה קונבנציונלית נדחית: הבנק יתמוך בהלוואת סכום כסף בערבות כמו משכנתא על חשבון ניירות ערך, חיסכון, פוליסת ביטוח חיים וכו’. לאחר מכן ניתן לשלם את הנכס במזומן, מכיוון שההלוואה אינה נחשבת להלוואה מסוג משכנתא. בנוסף, אין צורך למכור את הנכסים על מנת לבצע את הרכישה.
יתרה מכך, והפעם כדי להגדיל את ההון העצמי שלעתים מוגבל מדי, ניתן למשוך מתוכנית חיסכון לעובדים ללא קנס פיסקלי, לרכישת מגורים ראשיים. באופן דומה, ניתן לבקש מקדמה על פוליסות ביטוח חיים מסוימות.
אם גיבוש מימון לרכישת נכס דורש קצת יותר דמיון ב-2023 מאשר בעבר, קיימים פתרונות רבים שיכולים להוכיח את עצמם כיעילים או אפילו רווחיים. אל תהססו לפנות לאנשי מקצוע בנדל“ן לייעוץ, בהתאם לנסיבותיכם האישיות ואם אתם נתקלים בקשיים בהגשמת פרויקט הנדל”ן של חלומכם.
