3 soluzioni per finanziare l'acquisto di un immobile nel 2023

Il generale calo del potere d’acquisto, l’aumento dei tassi d’interesse sui mutui, il tasso d’usura che continua a frenare il credito bancario nonostante le revisioni periodiche… Sono molte le ragioni che spiegano la diminuzione del numero di transazioni effettuate negli ultimi mesi. Non che l’appetito dei cittadini per gli immobili si sia esaurito, tutt’altro. Sono piuttosto le difficoltà incontrate nel finanziare i progetti desiderati a esserne la causa.

Tutti si stanno gradualmente rendendo conto di questo: le strategie immobiliari devono adattarsi, piuttosto che chiudersi in un approccio attendista che non garantisce giorni migliori. Molti devono abbassare le proprie aspettative, trovare finanziamenti aggiuntivi o modalità di acquisto immobiliare un po’ meno convenzionali.

Uno sguardo più attento alle soluzioni che possono aiutare a superare le difficoltà incontrate e acquisire un immobile nel 2023.

Lease-purchase

Ecco una prima soluzione che offre a un nucleo familiare la possibilità di occupare una casa o un appartamento in vista di acquisirla, senza dover pagare il prezzo immediatamente. Il principio, utilizzato da molto tempo, è paragonabile al leasing auto con opzione d’acquisto: l’abitazione viene occupata per un certo periodo e, se soddisfa, può essere acquisita a un prezzo d’acquisto ridotto di una parte dell’affitto già versato, che corrisponde a una quota di acquisizione.

In concreto, un professionista immobiliare – generalmente un organizzazione di edilizia sociale o un promotore a economia mista – acquisisce un immobile o lancia un programma di nuova costruzione. Gli alloggi vengono offerti in affitto per un periodo compreso tra 1 e 3 anni, alla fine del quale l’inquilino ha la priorità per acquistare l’immobile. La parte dell’affitto destinata all’acquisto verrà ovviamente detratta dal prezzo finale, o restituita all’inquilino se decide di non acquistare l’immobile.

Il vantaggio nel contesto che stiamo vivendo è evidente: un nucleo familiare bloccato nei suoi acquisti dalle banche può rimandare la stipula del mutuo necessario nella speranza di un periodo più favorevole, e inoltre prendere in prestito una somma minore grazie all’affitto già versato.

Acquisto in comproprietà

Se diverse persone si trovano a dover posticipare il proprio progetto immobiliare per mancanza di mezzi, la soluzione può provenire da un acquisto congiunto. Specifichiamo fin dall’inizio che questo tipo di acquisizione rimane rischioso in caso di futuro disaccordo, ma può funzionare molto bene se ogni co-mutuatario è impegnato e rispetta le regole stabilite collettivamente. I vantaggi di un acquisto congiunto sono evidenti: poter acquistare una grande casa da dividere, con o senza aree comuni, realizzare insieme un investimento locativo, o beneficiare di una seconda casa a costi inferiori.

Per quanto riguarda la forma che tale investimento può assumere, distinguiamo tra:

• La costituzione di una società civile immobiliare (SCI) che può detenere uno o più immobili. Ogni socio detiene una percentuale di quote equivalente al proprio contributo finanziario e devono essere redatti uno statuto, che stabilirà le regole applicabili in caso di conflitti e le modalità di uscita di un socio.
• La comproprietà che non richiede alcuna procedura particolare: quando si acquista insieme, la comproprietà si applica per impostazione predefinita (come coppia, ad esempio). Se ogni acquirente è proprietario in proporzione al proprio contributo finanziario, questo non è materializzato concretamente: ognuno ha diritti sull’intero e può bloccare una possibile rivendita anche se è in minoranza. Un accordo di comproprietà può tuttavia essere redatto da un notaio, che stabilisce le regole concordate fin dall’inizio.
• Una tontina riunisce investitori che desiderano investire in un fondo comune a lungo termine. È un sistema salvavita: se un socio muore, la sua quota viene divisa tra gli altri proprietari. L’ultimo in vita diventa proprietario dell’intero immobile. Attenzione, la tontina è autorizzata solo se gli investitori hanno aspettative di vita simili. Questa soluzione, spesso utilizzata per trasferire un immobile a una persona specifica piuttosto che ai suoi eredi, presenta lo svantaggio di non poter essere annullata: in caso di disaccordo, solo la morte dei membri può chiudere la tontine.

Per acquistare insieme, è essenziale una buona relazione di fiducia all’inizio, anche se un processo ufficiale protegge la proprietà e le modalità di uscita dall’associazione. In caso di mutuo, la banca richiederà certamente la solidarietà nel rimborso: bisogna essere preparati a coprire l’inadempienza di un co-mutuatario. E al di là degli aspetti finanziari, il disaccordo può causare notevoli disagi e stress significativi, tanto più se i soci sono parenti o amici stretti.

Mutuo ponte: può rivelarsi una buona idea!

Quando la flessibilità è all’ordine del giorno, un mutuo ponte, anche se spesso ha cattiva stampa, può risolvere una situazione temporanea. Ricordiamo che un mutuo ponte è un prestito che consente di finanziare un nuovo immobile senza aver venduto quello attuale: si deve quindi già essere proprietari, e il valore netto dell’immobile posseduto, calcolato dalla banca dopo aver detratto una percentuale dal suo valore stimato, deve essere sufficiente a coprire il mutuo residuo.

Il mutuo ponte può essere garantito da un prestito, che costituisce la nota formula criticata per l’onere finanziario. Può anche essere autonomo se non c’è più un prestito in corso sull’immobile da vendere e costituisce então un anticipo. Può infine essere integrato in un unico mutuo con rate mensili controllate, incluso il nuovo mutuo e un mutuo ponte, il che evita dover vendere l’immobile già posseduto molto rapidamente.

Nel contesto 2023, il mutuo ponte può essere utilizzato efficacemente in quest’ultimo modo: l’immobile posseduto viene allora liberato da qualsiasi onere poiché la banca rileva il saldo del mutuo. La linea di credito complessiva sarà maggiore ma renderà più facilmente realizzabile il progetto. Aggiungiamo che dalla vendita dell’immobile precedente, le rate mensili possono essere riviste al ribasso grazie al contributo aggiuntivo. Questa soluzione offre infine la sicurezza di non rimanere in una situazione delicata, con due mutui diversi per un periodo indefinito.

Utilizzo di investimenti finanziari

Non occorre essere milionari per considerare di garantire un investimento immobiliare tramite investimenti finanziari preliminari. Pertanto, un prestito contro garanzia finanziaria può consentire l’acquisto di un immobile anche quando un prestito convenzionale viene rifiutato: la banca sosterrà il prestito di una somma di denaro con una garanzia come un’ipoteca su un conto titoli, risparmi, una polizza vita, ecc. L’immobile può quindi essere pagato in contanti, poiché il prestito non è considerato un borrowing di tipo ipotecario. Inoltre, non è necessario vendere i propri beni per procedere all’acquisto.

Inoltre, e questa volta per aumentare un contributo personale che a volte è troppo limitato, è possibile prelevare da un piano di risparmio aziendale senza penalità fiscale, per l’acquisto della propria residenza principale. Allo stesso modo, è possibile richiedere un anticipo su alcune polizze vita.

Se mettere insieme il finanziamento per l’acquisto di un immobile richiede un po’ più di creatività nel 2023 rispetto a prima, esistono molte soluzioni che possono rivelarsi efficaci o anche redditizie. Non esiti a rivolgersi ai professionisti immobiliari per una consulenza, alla luce delle Sue circostanze personali e se incontra difficoltà nel realizzare il progetto immobiliare dei Suoi sogni.