3 soluciones para financiar la compra de una propiedad en 2023

Caída general del poder adquisitivo, subida de los tipos de interés hipotecarios, tasa de usura que sigue frenando el crédito bancario a pesar de su revisión periódica… Son muchas las razones que explican la disminución del número de transacciones realizadas en los últimos meses. No es que el apetito de los ciudadanos por la propiedad se haya secado, todo lo contrario. Son más bien las dificultades encontradas para financiar los proyectos deseados los que están en causa.

Todos van cayendo en la cuenta de una realidad: las estrategias inmobiliarias deben adaptarse, en lugar de confinarse en una espera que no garantiza días mejores. Muchos deben rebajar sus pretensiones, buscar financiación adicional o formas de adquirir una propiedad algo menos convencionales.

Un análisis más detallado de las soluciones que pueden ayudar a superar las dificultades encontradas y adquirir una propiedad en 2023.

Compra en alquiler

He aquí una primera solución que ofrece a un hogar la posibilidad de ocupar una casa o apartamento con vistas a adquirirla, pero sin tener que pagar el precio de inmediato. El principio, utilizado desde hace mucho tiempo, es comparable al leasing de automoción con opción de compra: la vivienda se ocupa durante un cierto tiempo y si conviene, puede adquirirse sujeta a un precio de compra reducido por una parte del alquiler ya pagado, que corresponde a una cuota de adquisición.

En términos concretos, un profesional inmobiliario –generalmente una organización de vivienda social o un promotor de economía mixta– adquiere una propiedad o lanza un programa de construcción nueva. Las viviendas se ofrecen en alquiler durante un período de entre 1 y 3 años, al final del cual el inquilino tiene prioridad para comprar la propiedad. La parte del alquiler destinada a la compra se descontará lógicamente del precio final, o se devolverá al inquilino si decide no adquirir la propiedad.

La ventaja en el contexto que estamos viviendo es evidente: un hogar frenado en su compra por los requisitos bancarios puede diferir la obtención del préstamo necesario con la esperanza de que llegue un período más favourable, y además pedir prestado una cantidad menor gracias al alquiler ya pagado.

Compra en copropiedad

Si varias personas se ven obligadas a aplazar su proyecto inmobiliario por falta de medios, la solución puede venir de una compra conjunta. Preciso de entrada que este tipo de adquisición sigue siendo arriesgado en caso de desacuerdo futuro, pero puede funcionar muy bien si cada coprestatario está comprometido y respeta las reglas establecidas colectivamente. Las ventajas de una compra conjunta son evidentes: poder comprar una gran casa para dividir, conservando o no zonas comunes, realizar juntos una inversión en alquiler, o beneficiarse de una segunda vivienda a menor coste.

En cuanto a la forma que puede adoptar dicha inversión, distinguimos entre:

• La constitución de una sociedad civil inmobiliaria (SCI) que puede poseer una o varias propiedades. Cada socio posee un porcentaje de participaciones equivalente a su contribución financiera y deben redactarse unos estatutos, que establecerán las reglas aplicables en caso de conflicto y las condiciones de salida de un socio.
• La copropiedad que no requiere ningún procedimiento particular: al comprar juntos, la copropiedad se aplica por defecto (como pareja, por ejemplo). Si cada comprador es aquí propietario en proporción a su contribución financiera, esto no se materializa concretamente: cada uno tiene derechos sobre el conjunto y puede bloquear una posible venta aunque esté en minoría. Sin embargo, se puede redactar un acuerdo de copropiedad ante notario, que establece las reglas acordadas de entrada.
• Una tontina agrupa a inversores que desean invertir en un fondo común a largo plazo. Es un mecanismo de supervivencia: si un socio fallece, su participación se divide entre los demás propietarios. El último superviviente se convierte entonces en propietario de toda la propiedad. Precaución, la tontina solo está autorizada si los inversores tienen una esperanza de vida similar. Esta solución, utilizada a menudo para transmitir una propiedad a una persona concreta en lugar de a sus herederos, tiene el inconveniente de no poder anularse: en caso de desacuerdo, solo la muerte de los miembros puede cerrar la tontine.

Para comprar juntos, una buena relación de confianza es esencial al principio, aunque un proceso oficial asegura la propiedad y las condiciones para salir de la asociación. En caso de préstamo, el banco exigirá sin duda la responsabilidad mancomunada para el reembolso: hay que estar preparado para cubrir el incumplimiento de un coprestatario. Y más allá de los aspectos financieros, el desacuerdo puede causar considerables inconvenientes y un estrés significativo, tanto más si los socios son familiares o amigos cercanos.

Préstamo puente: ¡puede ser una buena idea!

Cuando la flexibilidad es el orden del día, un préstamo puente, aunque a menudo tenga mala prensa, puede resolver una situación temporal. Recordemos que un préstamo puente es un préstamo que permite financiar una nueva propiedad sin haber vendido la actual: por lo tanto, ya debe ser propietario, y el valor neto de la propiedad poseída, calculado por el banco tras deducir un porcentaje de su valor estimado, debe ser suficiente para cubrir el préstamo pendiente restante.

El préstamo puente puede garantizarse con un préstamo, lo que constituye la conocida fórmula criticada por la carga presupuestaria. También puede ser independiente si ya no hay préstamo pendiente sobre la propiedad a vender y constituye entonces un anticipo. Finalmente, puede integrarse en un único préstamo con mensualidades controladas, que incluye el nuevo préstamo y un préstamo puente, lo que evita tener que vender la propiedad ya poseída muy rápidamente.

En el contexto de 2023, el préstamo puente puede utilizarse eficazmente de esta última manera: la propiedad poseída se libera entonces de cualquier carga ya que el banquero asume su saldo pendiente. El crédito total será mayor pero hará más fácilmente realizable el proyecto. Añadamos que de la venta de la propiedad antigua, las mensualidades pueden revisarse a la baja gracias a la contribución adicional. Esta solución ofrece finalmente la seguridad de no permanecer en una situación delicada, con dos préstamos diferentes por un período indefinido.

Utilización de inversiones financieras

No hay que ser millonario para considerar asegurar una inversión inmobiliaria mediante inversiones financieras previas. Así, un préstamo contra garantía financiera puede permitir adquirir una propiedad incluso cuando se rechaza un préstamo convencional: el banco respaldará el préstamo de una suma de dinero con una garantía como una hipoteca sobre una cuenta de valores, ahorros, una póliza de seguro de vida, etc. La propiedad puede entonces pagarse al contado, al no considerarse el préstamo como un endeudamiento de tipo hipotecario. Por lo tanto, no es necesario vender activos para proceder a la adquisición.

Además, y esta vez para aumentar una contribución personal que a veces es demasiado limitada, es posible retirar de un plan de ahorro laboral sin sanción fiscal, para la compra de la residencia principal. Del mismo modo, puede solicitarse un anticipo sobre ciertas pólizas de seguro de vida.

Si reunir financiación para la compra de una propiedad requiere un poco más de imaginación en 2023 que antes, existen muchas soluciones que pueden resultar efectivas o incluso rentables. No dude en acercarse a profesionales inmobiliarios para solicitar asesoramiento, a la luz de sus propias circunstancias y si encuentra dificultades para realizar el proyecto inmobiliario de su sueño.